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16家上市银行涉（shè）房固定（dìng）资产（chǎn）“失真”：至少（shǎo）万亿元未入（rù）账
16家上市银行涉（shè）房固定（dìng）资产（chǎn）“失真”：至少（shǎo）万亿元未入（rù）账
如果将（jiāng）计价模式由国（guó）内现行的成本（běn）模式改为国际惯用的公允价值模式（shì），银行资本充足率将大幅增加，再融资压力陡降
一座座高楼大厦以及其惊人的市价，竟然在上市银行的财报中集体缩（suō）水甚至隐（yǐn）身了。
这当然不是神话，也不是魔术，甚至并不依靠违规的腾挪资（zī）产。确切（qiē）的说，在会计准（zhǔn）则的“掩护”下，16家上市银行的自有（yǒu）房（fáng）产以成本加折旧的形式躺在报（bào）表上，而其真实的交易价值（zhí）却（què）并未入账，成为了一笔看得见却用不了的“私（sī）房钱”。
据《证（zhèng）券日报》记者（zhě）独家（jiā）统计，截至今年一季度末，上市银行的自有涉房（fáng）固定资产净值（zhí）约为4924亿元，今年全（quán）年（nián）很可能将突破5000亿元。即使按照最保守的估计，这（zhè）部分资（zī）产的市价也将（jiāng）达（dá）到1.4万亿（yì）元，较目前的净值“富余”近1万亿元；如果估价再大胆一点，则账外隐藏的资产价值可能（néng）达到数万亿元。
16家银行涉房固定资（zī）产
净值合计接近5000亿元
如果想（xiǎng）要搞清楚上市银行自（zì）有涉房资产(不是简单的房产以及（jí）建筑物，还包括在建工程、装修等其余费用)的规模和结构（gòu），我们（men）必须先理顺上市银行固定资产的总规模和增速等相关情况。
同花顺数据显示，截（jié）至（zhì）今年一季度末，16家上市银行（háng）固定资产合计7409亿元。其中，四大行固定资产规模最为（wéi）庞大，合计超过（guò）5831亿（yì）元。四大行中，中行和农行（háng）的固定资产规模长期占据前两位，而工商银行和建设银行则分列第三和第四（sì）位。数据还显示，截至去年年底，上市银（yín）行的固定资产合计为7341亿元。也就是说，今年一季度的增量约为68亿元，单季度的资产增速接近1%。
不过，上市银行的固定资产并不仅仅包含房地产，按照上市银行在年报中的界定（dìng），固定资（zī）产主要包括（kuò）房屋及建筑物、办公设（shè）备（bèi）及运输工（gōng）具。其中，对于绝大多数上市银行来说房屋及建筑物和在建工程的资产（chǎn）规模都最为庞大，办公设（shè）备和运输工（gōng）具的资产净值在固定资产（chǎn）中的占比多数在20%-40%之间。
以招（zhāo）商[简介 最新动态（tài）]银行为例，该行截至2013年年底的固定资产净（jìng）值为233亿（yì）元，其中，房屋（wū）及建筑物、装修费和在建（jiàn）工程的资产净值合计186亿元，电（diàn）子设（shè）备及运输工具的资产净值合计约为47亿元。
本报记者对于16家上市银行截至2013年年（nián）底（dǐ）房（fáng）屋及建筑物、装修费和在（zài）建工程的合计资产净（jìng）值进行逐一（yī）统计发现，不包含南京银行的15家上市银（yín）行的合计净值（zhí）为4856亿元。
其中，农业银行的净值最高，超过了1200亿元；建行次（cì）之，超（chāo）过了950亿（yì）元；而工商银行和中国（guó）银行的涉（shè）房资产净值比较接近，均超过了826亿元。股份制银（yín）行中（zhōng），招商银行（háng）账面的涉房（fáng）固（gù）定资产净（jìng）值最高，兴业银行其次，中信[简介 最新动态]银行（háng）排名（míng）第三，上（shàng）述三家银行的资产净值均超过了100亿元。
考虑到南京银行的固定资产总量（liàng）约为宁波银行九成多以及宁波银（yín）行涉房资产净值为20.5亿元，测算（suàn）南京银行上述相关净值约为19亿（yì）元，也就是说，16家银行涉房固定资产账面净值约为4875亿元，占（zhàn）固定资产的总比重约为66%。如果按照一季度固定资产的增速来推算，截至一季度末，上市银行的涉房固定资产净值约为4924亿元，今年全年很可能（néng）将突破5000亿元。
而如（rú）果按照上述数据和方（fāng）法测算上市银行2012年的相关数据，截至当年年末的涉房固（gù）定资产净值尚不足4000亿元。
市价与（yǔ）成本价差距悬殊
真实规模为万亿元量（liàng）级
上述的资产（chǎn）净值虽然貌似已经（jīng）“很强（qiáng）大（dà）”，但实际上仅仅（jǐn）是公允价值(也就是市（shì）价)的冰山一角。
按照目前上市银行普遍（biàn）的成本（běn）法会计准则，“购置或新（xīn）建的（de）固（gù）定资产按取得时的成本进行（háng）初（chū）始（shǐ）计量，固（gù）定（dìng）资产折旧按其入账价（jià）值减去预（yù）计净残值后在预计使用（yòng）寿（shòu）命（mìng）内（nèi）采用年限平均法计提（tí）”。
简单来说，就是原有（yǒu）的涉（shè）房固定资产在账面上必须（xū）逐年减值，尽管其（qí）公允价值已经（jīng）大幅增加。
以中国银行为例，截至去年年底，该行固定资产中的单纯房屋建筑（zhù）物已（yǐ）经累计折（shé）旧240亿元，目前账面净（jìng）值接近618亿元，也就是说资产原值超过了850亿元，目前折旧率约为（wéi）28%。按照中国银行年报中标注的“房屋和建筑物预计使（shǐ）用年限（xiàn）为15-50年，预计净残值率为3%，年折旧率为1.9%-6.5%估算，原始资产对（duì）应的折旧年限应在5-10年之间。而近五年乃至（zhì）近十年，恰恰是中国房地产价格高歌猛进的阶段，虽然各地房价上涨幅度并不完全一致，但是（shì）倍增甚至增数倍都是很常见的现象。而且，上市银行中除了农业银行，多数银行十（shí）年来的机构网点布局主要在经济发达的一（yī）、二线城市以及城市的核心地段，这些城市和地段房价的涨幅更是远（yuǎn）远超过平均水平（píng）。
一位从事地产中介超过十年的段姓工作人员对《证券日报》记者表示，以上市银行总部密集驻扎的（de）金融街[最新消息 价格 户型 点评]区域为（wéi）例，十年前的房价约为1.4万元/平米，而如（rú）今的价格已经飙升至7万元-8万元/平米，而且这一价格也仅仅是有价无市，轻易也不会有哪家机构舍得把金融街的房（fáng）产出售，因为该区（qū）域房产极具稀缺性，出售后就很难在同一区域购回了。
以相对建成较晚的金（jīn）融街B7大厦(即现（xiàn）北京银行和中国人寿大楼)为例，如果按照地（dì）产中介介绍（shào）的B7大厦成本(2005年价格在1600元/平方米左右)与目前的市价大致计算，B7大厦合计建筑面积约22万平方米，每平（píng）米上涨约6万元，整体增值约130亿元。即使考虑到近期楼市价格似乎有所波动，该项目整体增值也肯定超过100亿元了。
而位于该（gāi）大厦附近的建设（shè）银行、中信银行、交通（tōng）银行等银行的大厦建（jiàn）成时间（jiān）都远远早于B7大厦(其建设时间多是在1993年-2005年间)，成本更要（yào）低得多。
一些一线城市地铁沿（yán）线区域的商铺的价格飙升的更快。北京市大兴区黄村区域的一位地产中介则表示，三年前其所在区域商业地产（chǎn）的售价不足2万元/平（píng）米，地（dì）铁开通后，现在已经（jīng）涨至近4万元/平米。
上述段姓工作人员（yuán）同时提醒本（běn）报记者，商业银行的一些老旧网点还有根据城市规（guī）划拆迁的可能，而拆迁（qiān）时的（de）补偿也将是颇为可观的（de）。
由于各家银行房产（chǎn）的年（nián）限、区域复杂，通过现有报表披露出来的情况来测算现在准确的市价几乎（hū）是不可能的，但是考虑到经（jīng）过折价（jià）30%后目前的账面净值还（hái）逼近5000亿元，购买成本（běn）应（yīng）该是7000亿元左右，即使按（àn）照最保守的估计，这部分资产的（de）市价也将达到1.4万亿元（yuán），较目前的净值（zhí）“富余”近1万亿元；如果估价再大胆一点（diǎn），则账外隐藏（cáng）的资（zī）产价（jià）值可能达到数万亿元。
“其（qí）实，开始买楼的时候也有些犹豫，不过考虑到银行需要与自身品牌相（xiàng）称的办公场所，且金融街的好（hǎo）位置也有限，就拍板买下该（gāi）商业房产”，某银行前行长（zhǎng）曾对记者谈（tán）及“购房心得”，“当时确（què）实没想到，才几年时间（jiān）房价（jià）已经翻了数倍，不过由于房子是自（zì）用，并未（wèi）觉得地产升值对（duì）银行产生实质性影响”。
记者注意到，在16家上市银行（háng）中，绝大多数银行都是以成本（běn）作为（wéi）初始价值，并按照每年折旧3%-5%的速度（dù）进（jìn）行减值，比（bǐ）较激进的会计手法对于部分（fèn）资产的年折旧率接近20%。而四大（dà）行的地产资产的入账方法有些与众不同，因为其上市之前经历了大规模的（de）财务重组和（hé）注（zhù）资，因此，其部分固定资产是按照重（chóng）组时的评估值入（rù）账。
不过，四大行中除农行外重组已经历数年，即使是当年的评估值也远非目前的市价，且由于其基数巨大，其增值部分也（yě）将十分惊人。
史玉柱曾“隔空喊话”
要求以公（gōng）允价值（zhí）入账
对于银行合规“隐匿”的这（zhè）部分房地产（chǎn）财富，很多投资界大佬其实也是心知（zhī）肚明。
史玉柱曾在微（wēi）博中表示，“增加银行资本金，减少募资（zī），还有一方法：各（gè）银（yín）行（háng）拥有大量黄金（jīn）地[简介 最新动态]段房产，数量大得吓人，都是按当年建造或（huò）购买的成（chéng）本做（zuò）账的，往往按10年20年30年前的成本（běn）入账，入账金（jīn）额低得变态。如果按国际惯例重新评估，以公允价值（zhí）入账，银行资本金就会大幅增加（jiā），三年（nián）不用向股（gǔ）民伸手要钱”。
此外，私募（mù）界人士、上海宝银创赢董事长崔军曾经“逼宫”银行（háng），提出将银行房产按公允价值入（rù）账，“这样一（yī）来，银行的（de）资本金会大幅（fú）增加，净资（zī）产也会大幅度提升。
对于为什么我国的会计准（zhǔn）则要求成本法入账，一位会计师事务所合伙人（rén）对（duì）记者道（dào）破天机——“公允（yǔn）价值（zhí）的计量，首先要（yào）有（yǒu）健全（quán）、完善的（de）市场体系；其次是对会（huì）计从业人员（yuán）素质有较（jiào）高的要求；再次是信息使用者对信息提供（gòng）者（zhě）有较高的信（xìn）任度，而这几方面的要（yào）求在（zài）国内目前的实践中确实很难达标”，“其实从二手房交易就可以一窥端倪，现在二手房的计税地（dì）区指导（dǎo）价与真实成（chéng）交价往往有百分之五十（shí）以上、甚至（zhì）是一倍以上（shàng）的差距，因此所谓的‘阴阳合（hé）同’屡禁不止，这反映（yìng）出市场体系并不完（wán）善的一（yī）面”。
据其介绍，国际会计准则为了达到国际协调的目的，须充分考虑各国环境，故提出了成本（běn）和重估价两种计量模（mó）式。不（bú）过，在该会计师（shī）眼中，随着今后我国市场机制（zhì）的逐步健全和（hé）相关法律、法规的完善，公允价值的取得将变得越为容易，其可（kě）靠性也会（huì）加（jiā）强，我国对公允价值的（de）应用也将会和国际会计准则趋同，“毕竟采用（yòng）公允价值计价是国际会计准（zhǔn）则、美国（guó）及多（duō）数市场经济（jì）国家会计准则的普遍做法，国际（jì）上（shàng）也早（zǎo）已越过‘要不要用’公允价值的争论阶段，而（ér）主要进入‘如（rú）何用’的阶段”。
比较有趣的是，史玉柱还曾在微博中提及，“投资领域常有怪事。一个房地产朋友说，他原计划去拍一块土地。后来发现，在某地上市的某房（fáng）地产公司，其拥（yōng）有土地的价值(考虑负（fù）债后)摊到每股股价上，买股票比自己去拍地，便宜40%，于（yú）是他放弃买地，计划改买股票”。需要（yào）说明的是，土地使（shǐ）用权属于（yú）无（wú）形资产，与固定资产并非一个概念，但这个事例（lì）恰恰反映了资产的账面值与实际价值（zhí）的巨大反差。
东方华美北（běi）京办公装修转自《证券（quàn）日报》
