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中国楼市（shì）迷局
经（jīng）济下行加上社会融资成本上升，使承受巨压的房地（dì）产业步履蹒跚，中国的房地产市场正在步入调整期。近期，不少二三线城市房价大幅下跌，并且（qiě）进（jìn）一步（bù）渲染了一线楼市的市场观望情绪。“中国房地产拐点到来（lái）”的说法已（yǐ）然不足为怪。
证监会再发（fā）32家IPO预披露名单，消息称发行程序最快（kuài）下周展开。
走在十字路口上的中国房地产（chǎn），将何去何从？房（fáng）地产市场的下行压（yā）力是否意味着楼市即将崩盘？具有较长上下游产业链的房地产业，又该如何应对？
“短期崩盘论”不成立
上海易居房（fáng）地产研究院的全国房企资金状况报告显示，2014年第（dì）一季度，房地产开（kāi）发企业资金来源实现28731亿（yì）元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年（nián）全年回落（luò）19.9个百分点。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下（xià）降12.7个百分点、66.7个（gè）百分点、11.7个（gè）百分点和30.8个百分点。
全国工商联房地产（chǎn）商会副秘书长王玉清向《中国产（chǎn）经新闻》记者表示，现在房地产市场已经出现拐点，突（tū）出表现是（shì）今年一季度房地产销售量、销售额都有所下降，并且房地产开发商购（gòu）买土地的（de）规模和楼盘（pán）的（de）新开工量呈现负增长态（tài）势。
王玉清补充道，房价下行属（shǔ）于正常现象，因为房地产市场具有一定的发展周期，楼（lóu）市不可能永远在上涨或永远在下降。即使房（fáng）价现（xiàn）在已经到了下（xià）降拐点，但并不意味（wèi）着行业风险就已到来。
从整个房地产行业来看，房地产目前的下行（háng）趋势要分城市（shì）区别对待，像北京、上海、广（guǎng）州这样的（de）一线城市，目前的阶段性下行是小幅震荡，处在正常的波动线上（shàng）。从全国房地产400电话的电控来看（kàn），消费者对楼市的关注并没（méi）有减弱。目前的成交量在下降说明市场在观望，观望就意味着有需求，有供应、有需求市场就不会冷下去（qù），搜房网数据监控中心分析师王远志向（xiàng）《中国产经新闻》记者表示。
而二三（sān）线城市的房（fáng）价风险需（xū）要引起供应商的足够重视，王远志进一步表示，有些城市房地产市（shì）场的供应量（liàng）很大，比如像秦皇岛、北戴河，这些（xiē）区域的库存要比目前看到的（de）大很多。一些南方城市的房地（dì）产（chǎn）问题则不是存量因素造成，如温州，区域内循环经（jīng）济的原因导致房地产投资热情退潮。
分类调（diào）控成主旋律
4月29日，中国社科院发布房地产蓝（lán）皮书《中（zhōng）国房地产发展报告No.11（2014）》。蓝皮书指出，预计2014年各城市之间、地区之间市场分化加剧，分城施（shī）策、分类施策趋势明显，调控政策（cè）差异化和多元化（huà）将成为常态。
与以往调（diào）控思路不同的是，新一届政府并没有出台（tái）房地（dì）产（chǎn）调（diào）控的相关政策，3月5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权（quán）住房供应（yīng），抑制投（tóu）机投资性需求，促进房地产（chǎn）市场持（chí）续（xù）健康发展。”政府工（gōng）作报告中未提房价而仅提“分类调控”，这也是近10年来政府工作报告首次未强（qiáng）调“房地产调控”工作的重要性。可（kě）见，分类调控（kòng）将成为未（wèi）来一段时间房地产市场的主旋（xuán）律（lǜ）。
中国社（shè）会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤（fèng）瑞认为这种做法很有必要，他告诉《中国产经（jīng）新闻》记者（zhě），分类指导的原则（zé）是各个区域、地方制定调控政策要结合自身的实际情况，并充分享有发言权。中国是（shì）一个大国，分层次管理应该是管理体制的正常权利结构，既然房地产市场是地区性的市场，那把房地产市场交给地方政府来管理则是顺理成章。
全国（guó）600多个城市、2000多个县城（chéng），靠中央去分类指导是不切合实际的，中央应该把精力放在（zài）全局性、战略性的问题上。
“房（fáng）地产市（shì）场的区域（yù）差异性日益显现，行业趋冷也是客观事实，相比于政府此前实施的限购、限贷、限（xiàn）价（jià）、限买、限卖为主的调控政策，如果现在采取救市、松绑等手段扭转房地产业的颓势，其实质都（dōu）是用行政手段扭曲市场正常的供求关系，不（bú）符合房地产市场健康、稳定发展的整体趋（qū）势，中央一定（dìng）要把权力下放到（dào）地方政府。”牛凤瑞强调。
对于（yú）如何进行（háng）分类调控，王远志提出了（le）自己的看法。他（tā）认（rèn）为，首（shǒu）先需要（yào）对政府如何看待区域（yù）市场做一个了解，如鄂尔多斯(行情,问诊)，如果（guǒ）政（zhèng）府（fǔ）在鬼城出现之前不认为（wéi）市场有（yǒu）风险的话，那政（zhèng）府就不会有防备性动作，如果政府对风险有充分（fèn）预计（jì）和准备，那么整个城市承受（shòu）的后果就没（méi）有那么严重。
在分类（lèi）调控这个名词出来（lái）之后，政（zhèng）府层面首先要做的是对自己城市所处的房地产状况做一个综合的宏观评估。评定之后，要根据市场情况做政策上的调整（zhěng），比如限购、松（sōng）绑等。
市场需要稳（wěn）健（jiàn）调整
在五一（yī）小长假结束不久，各种楼市不振的报道屡见不鲜，大多报道采用了扎眼的标题，如“某城市成交总量同比下跌近八成”、“某（mǒu）城市成交创7年来新低”、“某城楼市（shì）一片惨淡”等。
不（bú）禁要问，三天的成（chéng）交量真能反映整个市场的（de）真实（shí）状况吗？三天的成交（jiāo）数据真能涵盖市场的所有信息吗？这在一（yī）定程（chéng）度上反映了信息传（chuán）递和（hé）正向引导的缺失。
其实，房（fáng）地（dì）产市场没（méi）有我（wǒ）们想象中那（nà）么凄惨。王玉清指出，商品房在整个房地（dì）产市场中占（zhàn）有（yǒu）相当（dāng）比例，商品房投资和建设用地减少会影响房地产市场（chǎng）的发展（zhǎn），但是政府每年积极推进几百万套保障房的（de）建设，这会为上下（xià）游产业（yè）链提供新需求，带动上游的建材（cái）、水泥、钢铁（tiě）等行业以及产业链末端的装（zhuāng）饰装修等行业发展，保障房市场对整个产业乃至国民经济发展的（de）拉动依然较大。
“在政策层面，政府需要做到调控政策的平稳，比如不能有颠覆性（xìng）的调控政策出台，对于市场和购房者（zhě）而言，稳定（dìng）要压倒一切。”王远（yuǎn）志说。
从第一季度央行对房地产（chǎn）的开发贷控制来看，同比、环比数据（jù）并不乐（lè）观。如果能在宏观经济或者金融体系上释放一个银行房地产开发贷、个贷，并没有媒体、社会所夸（kuā）大的十分紧张的信（xìn）号，这对整个市场而言也（yě）是利好消息。王远志表示，这几个层面信息的正向引导对市场的（de）稳定发展很有帮助。
“要化解房（fáng）地产（chǎn）市场风险，最关键的是产业要跟上。”王玉清强调，有可靠的产业作为支撑，才（cái）会有（yǒu）庞大的就业人口，有就业人（rén）口才会（huì）有（yǒu）居住需求，才会实现房地产市场的（de）健康（kāng）发展。因此（cǐ），没有产业就（jiù）会有风险，哪个城市没有产业就容易成为空城。
与此同时，要根据国家总体的产（chǎn）业布局来布局产业，例如正在打造的京津冀城市圈，有一些区域内（nèi）发（fā）展较为成熟的产业必然要转移，比如动批、某些器具城、某些灯具城都要往外（wài）转移，产业转移（yí）的（de）目标（biāo）地（dì）区会逐渐汇聚（jù）成一个产业发展的集群，形成一种生态人口、服务人口的新群体，这样新的居住需要也在随之慢慢（màn）累积（jī）。王玉清表示。
产业转移的正向引导关键是要移对了，不论是区域内产业还是外来产业，都应该成为支撑房地产、支撑城镇（zhèn）化发展的支柱。
进入到商（shāng）品房时代后，房地产市场（chǎng）渐渐偏离（lí）市场轨道，越（yuè）来越偏重于调控或者行政干预，这种调控在一定程度上陷入了“北京感冒、全国吃药”的误区，没有对市场进行分类和甄别、一刀切地进行限购或者松绑便不会取得预期效果。
因此，在限购方面，首先要承认差异化，王远志认为，不同城市限购政策存在的意义、存在的价值、发挥的作用都不太一（yī）样，像北京这（zhè）样的一线城市在短期内不会取消限购政策，但有些城市（shì）的条件会渐渐放宽、甚（shèn）至是取消，这是一个趋势。
“限购这样的行政干预政策一定是短期政策（cè），它的最终（zhōng）归宿就像牙齿矫（jiǎo）正器一样，一（yī）旦牙齿矫正了，就没有继续存在的（de）价值了。如何判（pàn）断政策是（shì）否有必要继续存在，不同城市可能会给（gěi）出（chū）不同的答案，即便是同（tóng）为二三线（xiàn）城市也会（huì）有所（suǒ）差异。限购（gòu）一定会在（zài）一个历史时间点上选择（zé）退（tuì）出，或者以一定的形式淡出人们（men）的视线，让房地（dì）产彻底回归市场。”王远志说（shuō）。
东方华美北京办公装修转自《 中国产经新闻报》
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