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最近一段时间，笔者在政协开会、在基层调研，总有熟人和朋友问起：“房价（jià）会不（bú）会再（zài）跌？”“楼市是否到了拐点？”春节以来，全国各地楼市的（de）暗流（liú）涌动，让（ràng）许多人感到了（le）阵阵寒意。阳春（chūn）四月，全国重点城市中超（chāo）过（guò）六成（chéng）成交量环比下跌，北京、大连等城市成交量跌幅达到三成以上；而“五一（yī）”期间，全国54个城市合计住宅签约套（tào）数同比下降了32.5%。其（qí）中，一（yī）二线（xiàn）城市下降幅度最大，一线城市同比下降40%。于是（shì），熟人朋友的楼市“跌价”和“拐点”问题就多了起来，楼市“崩盘论”也不胫而走，甚（shèn）至有一些（xiē）地方政府开始酝酿为楼（lóu）市（shì）松绑，就比如香港特区政府最近的一项做法：鉴于最近楼（lóu）市持续疲软（ruǎn），准备于近期着（zhe）手调整（zhěng）“辣招”（楼市相（xiàng）关政策），将放宽购房者（zhě）换（huàn）楼（lóu）期限。但笔者认为，不（bú）少判断都属于过度反应，2014年可能（néng）是（shì）内地楼市的一个拐点，但不是“跳楼”，而是“下楼”。也就是说，房价会（huì）停止上涨，或（huò）适当下调，但不会大幅下跌。
分析市场（chǎng）行情，最基本的功（gōng）课是分析供求关（guān）系。那么，房子的需求怎样？重点需要分（fèn）析一下刚性（xìng）需求。
房子的刚性需求主要源于婚龄人口的多（duō）少。建国（guó）以来，我国曾有过三次出生高峰期（qī）。第一次出现在1949年至1959年。当时国家实行鼓励生育的政策，人（rén）口增长率将近300%； 第二次出现在1962年至1965年（nián），持续至1973年；第三次（cì）是1985年（nián）至1995年，主要是六十年代出生的那一批人进入婚育年龄，造（zào）就了生（shēng）育高峰期，据（jù）相关学者计算，第三次高峰期人口出生数量有1.24亿左右，接近当前全国人口的10%。未来十年，1985年至1995年出生的人群进入婚（hūn）嫁年龄，这（zhè）是支撑住房刚需的主力军。另有统计数字表明，目前，中国20－24岁人口比例为9.0%，25-29岁人口比例为8.0%，30-34岁人口比例为7.4%，都处于较高水平，累计将有3.3亿人口处于（yú）成家立业购房阶段。
3.3亿人分为两类，一（yī）类（lèi）是城镇人（rén）口，一类是农村（cūn）人口（kǒu）。最近一次人口普（pǔ）查的结（jié）果，两（liǎng）者各占一半。约1.6亿的城镇年轻人绝大多数是独生子女，两个人购房的经济来源不仅（jǐn）仅靠自己，还有两个（gè）家（jiā）庭的经济支持，购买一套房子不算太难（nán）。农村的这部分年（nián）轻人，经济能力要弱（ruò）一（yī）些，但他们以上（shàng）学、打工（gōng）等多种途径进入城市后，绝大多数人不准备回（huí）到乡（xiāng）村定居，这是不（bú）争的事实，就算其中有50%的人（rén）具有购房能力，也是一个不小的群体。以此来看，未来十年，中国拥（yōng）有2亿多人的住房消费群体。
那么，房（fáng）子的供应量又如何呢？住房用地（dì）供应量是反映住房供应量的最直接的指标。来自国土资源部的数据（jù）显示，2013年中国的住房用地供应量（liàng）相（xiàng）当于前5年（nián）平均实际供应量的143%，创历史新高。也就（jiù）是说，前5年住房供应量小，是造成房价上涨的一个重要因素（sù），今年住房供应量增大，会拉低房价。此外，随着房地（dì）产暴利时（shí）代的结束，一部分炒房者主动撤资，也使二手房的供（gòng）应量增（zēng）加； 随着去年以来大批保障性住房竣工，以及全国棚（péng）户区改（gǎi）造工程的全面铺开，又增加了住房的供应量。
综合分析住房的供求关系可以看（kàn）出，刚性需求是实实（shí）在在的，住房供应量是在逐渐增加的，住房投资性需求是在逐渐缩水的。这些因素造（zào）就（jiù）了目前的房地产“换挡期（qī）”，就（jiù）是从快速增长转向理性平稳增（zēng）长。
“换挡（dǎng）期”是（shì）一（yī）次调整、整合（hé），是挤泡沫的阶（jiē）段。房价在总体稳定的情况下，不（bú）排除会在一段时间下跌，也不排除某些地方的房价会（huì）出现“跳楼价”。房价下跌的幅度，取决于投资性需求所占（zhàn）的比重，投资性需求占得越多，下跌的幅度（dù）会越大。比如，温州、神木等地的房价不是靠（kào）刚需支撑，而是炒起来的，“大起大落”原本就是“炒房（fáng）”的宿命，不值得大惊小怪。所以（yǐ），对上海和全国绝大部分城市来说，房价不是在“跳楼”，而（ér）是在“下楼”。
东方华美北京（jīng）办公装修转自《新闻晨报》
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