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从6月20日呼和浩特明文宣布取消限购（gòu）开始，我（wǒ）国（guó）楼市政策出现松动已整整两月。如今，在（zài）全国47个限购城（chéng）市（shì）中，已有37城或明或暗地松绑（bǎng）“救市”。那么，这（zhè）些城（chéng）市的“救市”效果如（rú）何？部分城（chéng）市的（de）限购（gòu）松绑之后引起的成交（jiāo）回升能否持（chí）续？
记者调查发现，多数城市限购松绑后的成（chéng）效不彰，个（gè）别城市成交量不升反（fǎn）降。在目前房贷利率优（yōu）惠全面取消甚至上（shàng）浮的（de）情况下，单（dān）方面取消限购对楼市的刺激作用不大，楼市能否回暖，房贷政策成为关键。而从半年报来看，房企普遍（biàn）面临（lín）现金流减少和融（róng）资成本的（de）双重压力（lì）。面对楼市“寒（hán）冬”，开发商的“粮草”备足了吗？下（xià）一个倒下（xià）的会是谁？
自6月20日呼和浩特发文宣布取（qǔ）消限购以来，“救（jiù）市潮”已在全（quán）国各地蔓延开来。
根据中原地产研究中心的统计数据，截至8月26日，全国47个限购城市中，已有37个城市取消或调整限购政策。
然而，各（gè）地救市政策似乎并没（méi）有达到预期的效果。《每日经（jīng）济（jì）新闻》记者综合（hé）中原（yuán）地产与克而瑞等机构的研究数据发现，除（chú）了呼和浩特（tè）、南昌、长（zhǎng）春、苏州，大多数出台救市政策的城市成交并未出现持续（xù）回暖，部分城市成交量反而进一步下滑。
新城控股高级（jí）副总（zǒng）裁（cái）欧阳捷告（gào）诉记者，本轮楼市价格出现调整根（gēn）源在于（yú）市场供求关系发生了逆转，除了一线城市，大部分城（chéng）市供过于求，即使限（xiàn）购放松，带来的新增（zēng）需求也相当有限（xiàn）。除非房贷能出现（xiàn）大力度松绑，否则市场很难出现（xiàn）实质性回暖。
然而，在中（zhōng）国（guó）经济去杠杆化的大背景下，加上目前处于利率市场化的过程中，银行的揽储成本居高（gāo）不下，寄望房贷资金面放松的（de）想法恐怕要落空了。世联行认为，此前85折的房贷利率优（yōu）惠恐难再现（xiàn），预计接下来市场成交回升的力度有限，房企仍需积（jī）极跑量。
个别城市松绑后（hòu）成交反降
克而瑞监测发现，作为首个放开限购的城市，呼和浩特7月首周成交面积大幅（fú）飙升至41669平方米，远高于上半年周平均24114平方米的成交（jiāo），7月该市商品房成（chéng）交（jiāo）面（miàn）积178819.45平方米，环比上涨68.62%，同比涨幅也达到42.55%。
然而，呼和（hé）浩特的回暖（nuǎn）只是个例。中原地产研究中心对30个调整限购政策的城市跟踪发现（xiàn），多数城市成交量出现短期冲高后马上回落至正常水平，部分城市（shì）成交持续低迷，救市政策的长期效果仍待观察。
在8个率先调整限购政策的城（chéng）市中，仅呼和浩特成交出现明显回升，无锡、南宁、沈阳、兰州、温州五地则在政策放松初期出现短期（qī）成交冲高（gāo）现象（xiàng），之后又逐渐恢复至今年3月以来的（de）水平，而短期冲高现象主要是由于集中备案所致；厦门及天津则几乎对政策调整未（wèi）作出任何反应（yīng）。
在随后政策放松的12个（gè）城市中（zhōng），南昌、长春、苏州（zhōu）三地在政策（cè）放松后的一个月内市场成（chéng）交有所起色，较今年3月至限购（gòu）放松前的日均成（chéng）交量分别上（shàng）升16%、16%和11%；济南、福州、成都、杭州、宁波、石家（jiā）庄等六地都有明显（xiǎn）的短期成交冲高现象，除（chú）成都及福州外，其他四地高位回落后的成（chéng）交水平依（yī）然较前期有明显上升，上升幅度在31%至56%之间（jiān）。
武汉及西安政策调整后，市场（chǎng）未有（yǒu）任何明显反应；海口在限购放松后日均成交量较（jiào）前（qián）期反而下降了27%。
在最近调整楼市政策的10个城市中，青岛（dǎo）、金华（huá）、绍兴、佛山、昆明五地都有明显的（de）短期成交冲高现象，其中青岛及佛山短期（qī）冲高时间分别达到10天和9天，而金华、昆明仅有4天和1天；徐州、贵阳（yáng）、合肥、大连、长沙五地（dì）对政策调整未作出明显反应，其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调（diào）整（zhěng），而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。
克而瑞（ruì）研（yán）究中心分析（xī）师杨科伟向《每（měi）日经济（jì）新闻》记者表示，“部分城市短期冲高的共同原因主要是，限（xiàn）购（gòu）调整前累积（jī）的成交单在限购（gòu）松绑后集中补备案或补网签，但并没（méi）有带（dài）动新增成交，因此呈现出冲高后回归常态的趋势。”从限购取消之后各城市市场情况来看，购房者（zhě）看房数（shù）量明显上升，但基（jī）本以咨询政策变化（huà）为主，来访客户的转化量（liàng）(包括意向转签约的转化率)都没有明（míng）显提升，因此（cǐ）成交（jiāo）量并未出现明显上升（shēng）。
中原地产首席分析师张大伟向《每日经济（jì）新闻》记者表（biǎo）示，在46个限购城市中，除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限（xiàn）购以外，大多数城市的执行（háng）力度（dù）并不严厉，外地人要获得当地户籍比较容易，取消限购能带来的新增购（gòu）买力自然（rán）很有限（xiàn）。
目前来看，各地（dì）救市潮对提振房企业绩的作用也（yě）有待（dài）观察（chá）。克而瑞的统计报（bào）告显示，其监测的（de）16家重点房企7月份销售（shòu）额全部呈现环比下跌（diē）。
首套房与二套房贷利率趋同
与各地方（fāng）政府掀起救市潮相对应的是，困（kùn）扰市（shì）场的房贷紧缩依然没有（yǒu）好转的迹象（xiàng）。限贷政策与房贷利率（lǜ）高企，是造成市场购买力（lì）疲弱的重要原因。
根据“融（róng）360”发（fā）布（bù）的7月房（fáng）贷分析报（bào）告，基准和上浮利率依然是房贷市场的（de）主（zhǔ）流，绝大部分二三线城市优（yōu）惠利率已经销声匿迹（jì），首套房贷利（lì）率与二套房贷利率逐渐趋同（tóng），差别（bié）化（huà）信贷政策名存实亡。停贷银行占比相比6月有小（xiǎo）幅回落，但也（yě）达到12%的高位。
欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，今年上半（bàn）年虽然各（gè）地掀起了一波降价潮，但除了（le）部分一线城市，大多（duō）数城市成交并不理想，一个重要原因是房价下降的同时房贷（dài）利率上涨，购房者的实际负担并（bìng）没有降低甚至（zhì）提高了。
“我接触过（guò）的部分城市，房价（jià）从年初算已经下（xià）降了20%，但由于房贷利率（lǜ）从去年的85折变（biàn）成上浮10%，购房（fáng）者（zhě）实际需要承担的总房款不降反升，这表（biǎo）明信贷政策（cè）已经成为制约市场的最重要因（yīn）素。”欧阳捷（jié）说。
“限贷放（fàng）松或将给市场带来真正的转机。”易居（jū）中国执行（háng）总裁丁祖昱认为（wéi），房贷利率下降能大（dà）大释放刚需族的购买力，二套房首付（fù）比例下降则有利于减少改（gǎi）善性购房者的换房负担，限贷与限购同时放松（sōng）对市（shì）场产生（shēng）的作用将远大于单一政策的作用，“1+1”的效（xiào）果会大于2。
实际（jì）上，已有部分城市（shì）在房贷层面给予（yǔ）政策支持。江（jiāng）西省政府日前印发的 《关于促进经（jīng）济平稳增长若干措施（shī）》中指出，要落实首套房贷（dài）款优惠政策，适当降低二（èr）套房（fáng）首付比例（lì）。
此外，绍兴的二套房（fáng）首付（fù）比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不（bú）认贷等措施，成（chéng）为地方政府在信贷层面救市（shì）的一大利器。
但（dàn）丁祖昱担忧的是，地方政府要（yào）求银行支持房贷也许只是一厢情愿，由于商业银行的主管机（jī）构属于央行与银监会，加上自身的盈利压力，商业（yè）银行（háng）能否采纳地方政府的建议还有待（dài）观察，这可能是下半年（nián）市场最大的变数（shù）所在（zài）。
房企现状： “粮草”不够 贷款来凑主流房（fáng）企借长还短（duǎn）过冬
“至少1/3以上的房地产企业经营性（xìng）现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支（zhī）撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半（bàn）年报后如是说。
《每日经济新闻》记者查（chá）阅多家（jiā）上市（shì）公司的现金（jīn）流量表发现，面对楼市（shì）调整的“寒冬”，房企主要靠贷款来应对。不过，这些借来的“粮草”，并（bìng）不足以应对房企销售下降带（dài）来的困窘。根据国家统计局公布的企（qǐ）业（yè）开发资金数据，前7月房企来自销售系（xì）统的定金、预收（shōu）款（kuǎn）和个人按揭贷（dài）款总金额，较上一年减少2170多（duō）亿元，而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。
不仅如此（cǐ），受上半年贷款成本较高影响（xiǎng），再加上开发商（shāng）多数认为本（běn）轮调整期较长，诸多企业（yè）被迫使（shǐ）用利率较高的中长期贷（dài）款 “过冬”，导致财务成本上升。如果市场无法在（zài）短期内走（zǒu）出困局，部（bù）分开发商的资金链不仅会更加紧绷（bēng），利润也会被高（gāo）额的融资成本吞噬。
房企现金储备下降（jiàng）
以（yǐ）招商地（dì）产为例，截至6月末货币资（zī）金仅为185亿元，而年初有242亿元；泰禾（hé）集团（tuán）上半（bàn）年（nián）的（de）货币资金，更（gèng）是由年初的66.17亿元，减少至（zhì）上半年末的37.58亿元；万科（kē）今年上半年（nián）的货币（bì）资金也较年初有所下滑，截至6月30日，其货币（bì）资金为428.61亿元（yuán），而年初（chū）是443亿元。
当现金储（chǔ）备大幅减少后，开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”？尽管（guǎn）上半年前（qián）50名房企中，不少企业的销（xiāo）售业（yè）绩仍然增（zēng）长，有的企业销售额增长幅度甚至超过（guò）100%。但一部分企业（yè）销售额的增长，并没有给现金（jīn）收入带来明显提升。
以上半年销售额101亿（yì）元的泰禾（hé）集团（tuán）为例，上半（bàn）年销售商（shāng）品、提供劳务获得的（de）现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房（fáng）企金融街的现（xiàn）金（jīn）收入也只有71.9亿元。
亿翰智库上市公司研究（jiū）中心副主（zhǔ）任张化东表示，受银行按揭贷款放款不及时（shí）等因（yīn）素影响，房企目前回款（kuǎn）率不高是很正常的现象，而且越是小的公司越（yuè）容易遇到销售回款被拖欠的问题。
此前（qián），平安好房网CEO庄（zhuāng）诺在每日经济新闻报社主办的第四届价（jià）值地产年（nián）会（huì）上谈及，为了解决资金的及时回款（kuǎn），不少开发商会选择将已经签订的（de）销售合同抵押给平安好（hǎo）房网。
宋延庆则直接戳中了个别开发商（shāng）的“痛点”：有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企（qǐ）业上半年业绩情况的，也许（xǔ）并不是（shì）各公司公布的销售数据，而是现金流量表。
调整负债（zhài）结构准备过冬
受销售额下降，以（yǐ）及回款不力等多重因素影响，今年很（hěn）多开发商的经营性（xìng）现金流由正（zhèng）转负，这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普（pǔ）遍（biàn）认为本轮（lún）楼（lóu）市调整周（zhōu）期较长，开发商为此调整了贷款结构，部分短期贷款被中长期贷款替（tì）代。
招商地产（chǎn）长期借款金额由年初的170亿元出头，增加至上半年末180多亿元，短期借款由上（shàng）一年（nián）的425亿元，降至（zhì）342.5亿元。金融街（jiē）的长期借款由228亿元增加至308亿元，短（duǎn）期借款则由（yóu）12.6亿元减少至5.3亿元。
宋延庆说，在市场回暖时间未知的大背景下，调整短期贷款和（hé）长期（qī）贷款的负债结构，能（néng）大大提高企（qǐ）业资金链的安全性。但是（shì），上述做法（fǎ）的代价却是（shì）利息（xī）支（zhī）出大幅度上升。
招商地产中报显示，公司上半年（nián）分配股利、利（lì）润或偿付利息所支付的现金由去（qù）年同期的10亿多元，增加至今年上半（bàn）年的15亿多元。金融街同期上（shàng）述现金支出项由13亿元增加（jiā）至20亿元，泰禾集团的上（shàng）述现金支出更是由去年同期的6亿多元增（zēng）加至今年上半年的22亿多元（yuán）。
值得注意的是，房企可以通（tōng）过资本化利息（xī），将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉，因（yīn）而在半年报中，上（shàng）述成本尚显现不明显，但上述巨额的财务费用未来无疑（yí）将会（huì）吞（tūn）噬房企相当一部分利润（rùn），是企业业绩的一大隐患。
记者观察（chá）：政府有必要救市吗？
地方政府究竟有（yǒu）没有（yǒu）必要出手救市？
在 “2014亚布力中国（guó）企业家论坛夏季高峰会”上，华远地产董事（shì）长任志强说，虽然目前还（hái）有较大供应量（liàng），从供应情（qíng）况看，到明年9月份供求关系可能就会出现逆转（zhuǎn）。
根据他的测算，今（jīn）年至（zhì）少到7月份为止，楼市总需求并没有下降，而目前的库存中有一部分是相当长时间都无法消（xiāo）化的，比如像鄂尔多斯的供应量。
按照任志强的预测，其实用不了多久，市场就会有一个自发调整，由（yóu）暂时供（gòng）应过剩，转向为供不应求。
此前，新城（chéng）地产高级副总裁欧阳捷也有过类（lèi）似观点。他认为，目（mù）前（qián）的需求其实非常旺（wàng）盛（shèng），购买力也并不弱，而（ér）目前房地产（chǎn）在建项目的竣工率偏低，只要再经过一段时间，市场的供需就会逆（nì）转。
如此看来，房地产市场所需（xū）要经历的调整时间并不长，那么为什（shí）么地方政府还要出手救市呢？
有业内分析人士告诉《每日（rì）经济（jì）新闻（wén）》记者，政府救市的原因是因为房地产与（yǔ）多个产业直接相关，并且（qiě）是（shì）地方财政资（zī）金的重要来源。
根据任志强的观点，房（fáng）地产投资增速从19%多下降到10%左右，对于GDP的影响大概只有0.6个百分点。另据国家统计局数据（jù）显（xiǎn）示，前7月房地产企（qǐ）业购（gòu）置土地所支付的土地成交价款（kuǎn）4828亿元，增长9.8%，增（zēng）速提高0.8个百分点。
既然土（tǔ）地财政收入并（bìng）未下降，对GDP影响也非（fēi）常有限，那么地方（fāng）政府争先恐后地救市的原因何在？
《每日经（jīng）济新闻（wén）》记者了解到，目前有救市需求（qiú）的，主要是那些库存较高，而市场需求疲弱的二三线城市。
其实当地拥有大片土（tǔ）地的开（kāi）发商（shāng）并不希望政府盲目救市，因为救市政策往往会成为地方政府（fǔ）卖地的好机会。虽然短期内救市政策可能会刺激成交量，中长期却会增加市场供给，给本来就销售乏力的市（shì）场雪上（shàng）加霜。
而对各地政府来说，与其把精力放在如何救市（shì），不如把时间用于调整地（dì）方经济（jì）结构、促进产业优化，吸（xī）引更多人才的（de）落（luò）户上。
第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣说，从世界各（gè）国的经验来看，无论经历怎样的经济不景气，那些经济发达、就业率和居民收入较高的城市，比（bǐ）如（rú）伦敦、纽约，其房地产市场始终能够保持稳定向上的趋势；而（ér）那些经济凋敝的地（dì）方（fāng），楼市更容（róng）易遭遇价格下跌的风险。
由此看来，地方经济的转型升级才是地方政（zhèng）府更应（yīng）该关注的，至于房地（dì）产（chǎn）市场，还是交给市场（chǎng）的无形之手去自我调节吧。
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记者调查发现，多数城市限购松绑后的成（chéng）效不彰，个（gè）别城市成交量不升反（fǎn）降。在目前房贷利率优（yōu）惠全面取消甚至上（shàng）浮的（de）情况下，单（dān）方面取消限购对楼市的刺激作用不大，楼市能否回暖，房贷政策成为关键。而从半年报来看，房企普遍（biàn）面临（lín）现金流减少和融（róng）资成本的（de）双重压力（lì）。面对楼市“寒（hán）冬”，开发商的“粮草”备足了吗？下（xià）一个倒下（xià）的会是谁？
自6月20日呼和浩特发文宣布取（qǔ）消限购以来，“救（jiù）市潮”已在全（quán）国各地蔓延开来。
根据中原地产研究中心的统计数据，截至8月26日，全国47个限购城市中，已有37个城市取消或调整限购政策。
然而，各（gè）地救市政策似乎并没（méi）有达到预期的效果。《每日经（jīng）济（jì）新闻》记者综合（hé）中原（yuán）地产与克而瑞等机构的研究数据发现，除（chú）了呼和浩特（tè）、南昌、长（zhǎng）春、苏州，大多数出台救市政策的城市成交并未出现持续（xù）回暖，部分城市成交量反而进一步下滑。
新城控股高级（jí）副总（zǒng）裁（cái）欧阳捷告（gào）诉记者，本轮楼市价格出现调整根（gēn）源在于（yú）市场供求关系发生了逆转，除了一线城市，大部分城（chéng）市供过于求，即使限（xiàn）购放松，带来的新增（zēng）需求也相当有限（xiàn）。除非房贷能出现（xiàn）大力度松绑，否则市场很难出现（xiàn）实质性回暖。
然而，在中（zhōng）国（guó）经济去杠杆化的大背景下，加上目前处于利率市场化的过程中，银行的揽储成本居高（gāo）不下，寄望房贷资金面放松的（de）想法恐怕要落空了。世联行认为，此前85折的房贷利率优（yōu）惠恐难再现（xiàn），预计接下来市场成交回升的力度有限，房企仍需积（jī）极跑量。
个别城市松绑后（hòu）成交反降
克而瑞监测发现，作为首个放开限购的城市，呼和浩特7月首周成交面积大幅（fú）飙升至41669平方米，远高于上半年周平均24114平方米的成交（jiāo），7月该市商品房成（chéng）交（jiāo）面（miàn）积178819.45平方米，环比上涨68.62%，同比涨幅也达到42.55%。
然而，呼和（hé）浩特的回暖（nuǎn）只是个例。中原地产研究中心对30个调整限购政策的城市跟踪发现（xiàn），多数城市成交量出现短期冲高后马上回落至正常水平，部分城市（shì）成交持续低迷，救市政策的长期效果仍待观察。
在8个率先调整限购政策的城（chéng）市中，仅呼和浩特成交出现明显回升，无锡、南宁、沈阳、兰州、温州五地则在政策放松初期出现短期（qī）成交冲高（gāo）现象（xiàng），之后又逐渐恢复至今年3月以来的（de）水平，而短期冲高现象主要是由于集中备案所致；厦门及天津则几乎对政策调整未（wèi）作出任何反应（yīng）。
在随后政策放松的12个（gè）城市中（zhōng），南昌、长春、苏州（zhōu）三地在政策（cè）放松后的一个月内市场成（chéng）交有所起色，较今年3月至限购（gòu）放松前的日均成（chéng）交量分别上（shàng）升16%、16%和11%；济南、福州、成都、杭州、宁波、石家（jiā）庄等六地都有明显（xiǎn）的短期成交冲高现象，除（chú）成都及福州外，其他四地高位回落后的成（chéng）交水平依（yī）然较前期有明显上升，上升幅度在31%至56%之间（jiān）。
武汉及西安政策调整后，市场（chǎng）未有（yǒu）任何明显反应；海口在限购放松后日均成交量较（jiào）前（qián）期反而下降了27%。
在最近调整楼市政策的10个城市中，青岛（dǎo）、金华（huá）、绍兴、佛山、昆明五地都有明显的（de）短期成交冲高现象，其中青岛及佛山短期（qī）冲高时间分别达到10天和9天，而金华、昆明仅有4天和1天；徐州、贵阳（yáng）、合肥、大连、长沙五地（dì）对政策调整未作出明显反应，其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调（diào）整（zhěng），而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。
克而瑞（ruì）研（yán）究中心分析（xī）师杨科伟向《每（měi）日经济（jì）新闻》记者表示，“部分城市短期冲高的共同原因主要是，限（xiàn）购（gòu）调整前累积（jī）的成交单在限购（gòu）松绑后集中补备案或补网签，但并没（méi）有带（dài）动新增成交，因此呈现出冲高后回归常态的趋势。”从限购取消之后各城市市场情况来看，购房者（zhě）看房数（shù）量明显上升，但基（jī）本以咨询政策变化（huà）为主，来访客户的转化量（liàng）(包括意向转签约的转化率)都没有明（míng）显提升，因此（cǐ）成交（jiāo）量并未出现明显上升（shēng）。
中原地产首席分析师张大伟向《每日经济（jì）新闻》记者表（biǎo）示，在46个限购城市中，除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限（xiàn）购以外，大多数城市的执行（háng）力度（dù）并不严厉，外地人要获得当地户籍比较容易，取消限购能带来的新增购（gòu）买力自然（rán）很有限（xiàn）。
目前来看，各地（dì）救市潮对提振房企业绩的作用也（yě）有待（dài）观察（chá）。克而瑞的统计报（bào）告显示，其监测的（de）16家重点房企7月份销售（shòu）额全部呈现环比下跌（diē）。
首套房与二套房贷利率趋同
与各地方（fāng）政府掀起救市潮相对应的是，困（kùn）扰市（shì）场的房贷紧缩依然没有（yǒu）好转的迹象（xiàng）。限贷政策与房贷利率（lǜ）高企，是造成市场购买力（lì）疲弱的重要原因。
根据“融（róng）360”发（fā）布（bù）的7月房（fáng）贷分析报（bào）告，基准和上浮利率依然是房贷市场的（de）主（zhǔ）流，绝大部分二三线城市优（yōu）惠利率已经销声匿迹（jì），首套房贷利（lì）率与二套房贷利率逐渐趋同（tóng），差别（bié）化（huà）信贷政策名存实亡。停贷银行占比相比6月有小（xiǎo）幅回落，但也（yě）达到12%的高位。
欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，今年上半（bàn）年虽然各（gè）地掀起了一波降价潮，但除了（le）部分一线城市，大多（duō）数城市成交并不理想，一个重要原因是房价下降的同时房贷（dài）利率上涨，购房者的实际负担并（bìng）没有降低甚至（zhì）提高了。
“我接触过（guò）的部分城市，房价（jià）从年初算已经下（xià）降了20%，但由于房贷利率（lǜ）从去年的85折变（biàn）成上浮10%，购房（fáng）者（zhě）实际需要承担的总房款不降反升，这表（biǎo）明信贷政策（cè）已经成为制约市场的最重要因（yīn）素。”欧阳捷（jié）说。
“限贷放（fàng）松或将给市场带来真正的转机。”易居（jū）中国执行（háng）总裁丁祖昱认为（wéi），房贷利率下降能大（dà）大释放刚需族的购买力，二套房首付（fù）比例下降则有利于减少改（gǎi）善性购房者的换房负担，限贷与限购同时放松（sōng）对市（shì）场产生（shēng）的作用将远大于单一政策的作用，“1+1”的效（xiào）果会大于2。
实际（jì）上，已有部分城市（shì）在房贷层面给予（yǔ）政策支持。江（jiāng）西省政府日前印发的 《关于促进经（jīng）济平稳增长若干措施（shī）》中指出，要落实首套房贷（dài）款优惠政策，适当降低二（èr）套房（fáng）首付比例（lì）。
此外，绍兴的二套房（fáng）首付（fù）比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不（bú）认贷等措施，成（chéng）为地方政府在信贷层面救市（shì）的一大利器。
但（dàn）丁祖昱担忧的是，地方政府要（yào）求银行支持房贷也许只是一厢情愿，由于商业银行的主管机（jī）构属于央行与银监会，加上自身的盈利压力，商业（yè）银行（háng）能否采纳地方政府的建议还有待（dài）观察，这可能是下半年（nián）市场最大的变数（shù）所在（zài）。
房企现状： “粮草”不够 贷款来凑主流房（fáng）企借长还短（duǎn）过冬
“至少1/3以上的房地产企业经营性（xìng）现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支（zhī）撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半（bàn）年报后如是说。
《每日经济新闻》记者查（chá）阅多家（jiā）上市（shì）公司的现金（jīn）流量表发现，面对楼市（shì）调整的“寒冬”，房企主要靠贷款来应对。不过，这些借来的“粮草”，并（bìng）不足以应对房企销售下降带（dài）来的困窘。根据国家统计局公布的企（qǐ）业（yè）开发资金数据，前7月房企来自销售系（xì）统的定金、预收（shōu）款（kuǎn）和个人按揭贷（dài）款总金额，较上一年减少2170多（duō）亿元，而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。
不仅如此（cǐ），受上半年贷款成本较高影响（xiǎng），再加上开发商（shāng）多数认为本（běn）轮调整期较长，诸多企业（yè）被迫使（shǐ）用利率较高的中长期贷（dài）款 “过冬”，导致财务成本上升。如果市场无法在（zài）短期内走（zǒu）出困局，部（bù）分开发商的资金链不仅会更加紧绷（bēng），利润也会被高（gāo）额的融资成本吞噬。
房企现金储备下降（jiàng）
以（yǐ）招商地（dì）产为例，截至6月末货币资（zī）金仅为185亿元，而年初有242亿元；泰禾（hé）集团（tuán）上半（bàn）年（nián）的（de）货币资金，更（gèng）是由年初的66.17亿元，减少至（zhì）上半年末的37.58亿元；万科（kē）今年上半年（nián）的货币（bì）资金也较年初有所下滑，截至6月30日，其货币（bì）资金为428.61亿元（yuán），而年初（chū）是443亿元。
当现金储（chǔ）备大幅减少后，开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”？尽管（guǎn）上半年前（qián）50名房企中，不少企业的销（xiāo）售业（yè）绩仍然增（zēng）长，有的企业销售额增长幅度甚至超过（guò）100%。但一部分企业（yè）销售额的增长，并没有给现金（jīn）收入带来明显提升。
以上半年销售额101亿（yì）元的泰禾（hé）集团（tuán）为例，上半（bàn）年销售商（shāng）品、提供劳务获得的（de）现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房（fáng）企金融街的现（xiàn）金（jīn）收入也只有71.9亿元。
亿翰智库上市公司研究（jiū）中心副主（zhǔ）任张化东表示，受银行按揭贷款放款不及时（shí）等因（yīn）素影响，房企目前回款（kuǎn）率不高是很正常的现象，而且越是小的公司越（yuè）容易遇到销售回款被拖欠的问题。
此前（qián），平安好房网CEO庄（zhuāng）诺在每日经济新闻报社主办的第四届价（jià）值地产年（nián）会（huì）上谈及，为了解决资金的及时回款（kuǎn），不少开发商会选择将已经签订的（de）销售合同抵押给平安好（hǎo）房网。
宋延庆则直接戳中了个别开发商（shāng）的“痛点”：有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企（qǐ）业上半年业绩情况的，也许（xǔ）并不是（shì）各公司公布的销售数据，而是现金流量表。
调整负债（zhài）结构准备过冬
受销售额下降，以（yǐ）及回款不力等多重因素影响，今年很（hěn）多开发商的经营性（xìng）现金流由正（zhèng）转负，这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普（pǔ）遍（biàn）认为本轮（lún）楼（lóu）市调整周（zhōu）期较长，开发商为此调整了贷款结构，部分短期贷款被中长期贷款替（tì）代。
招商地产（chǎn）长期借款金额由年初的170亿元出头，增加至上半年末180多亿元，短期借款由上（shàng）一年（nián）的425亿元，降至（zhì）342.5亿元。金融街（jiē）的长期借款由228亿元增加至308亿元，短（duǎn）期借款则由（yóu）12.6亿元减少至5.3亿元。
宋延庆说，在市场回暖时间未知的大背景下，调整短期贷款和（hé）长期（qī）贷款的负债结构，能（néng）大大提高企（qǐ）业资金链的安全性。但是（shì），上述做法（fǎ）的代价却是（shì）利息（xī）支（zhī）出大幅度上升。
招商地产中报显示，公司上半年（nián）分配股利、利（lì）润或偿付利息所支付的现金由去（qù）年同期的10亿多元，增加至今年上半（bàn）年的15亿多元。金融街同期上（shàng）述现金支出项由13亿元增加（jiā）至20亿元，泰禾集团的上（shàng）述现金支出更是由去年同期的6亿多元增（zēng）加至今年上半年的22亿多元（yuán）。
值得注意的是，房企可以通（tōng）过资本化利息（xī），将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉，因（yīn）而在半年报中，上（shàng）述成本尚显现不明显，但上述巨额的财务费用未来无疑（yí）将会（huì）吞（tūn）噬房企相当一部分利润（rùn），是企业业绩的一大隐患。
记者观察（chá）：政府有必要救市吗？
地方政府究竟有（yǒu）没有（yǒu）必要出手救市？
在 “2014亚布力中国（guó）企业家论坛夏季高峰会”上，华远地产董事（shì）长任志强说，虽然目前还（hái）有较大供应量（liàng），从供应情（qíng）况看，到明年9月份供求关系可能就会出现逆转（zhuǎn）。
根据他的测算，今（jīn）年至（zhì）少到7月份为止，楼市总需求并没有下降，而目前的库存中有一部分是相当长时间都无法消（xiāo）化的，比如像鄂尔多斯的供应量。
按照任志强的预测，其实用不了多久，市场就会有一个自发调整，由（yóu）暂时供（gòng）应过剩，转向为供不应求。
此前，新城（chéng）地产高级副总裁欧阳捷也有过类（lèi）似观点。他认为，目（mù）前（qián）的需求其实非常旺（wàng）盛（shèng），购买力也并不弱，而（ér）目前房地产（chǎn）在建项目的竣工率偏低，只要再经过一段时间，市场的供需就会逆（nì）转。
如此看来，房地产市场所需（xū）要经历的调整时间并不长，那么为什（shí）么地方政府还要出手救市呢？
有业内分析人士告诉《每日（rì）经济（jì）新闻（wén）》记者，政府救市的原因是因为房地产与（yǔ）多个产业直接相关，并且（qiě）是（shì）地方财政资（zī）金的重要来源。
根据任志强的观点，房（fáng）地产投资增速从19%多下降到10%左右，对于GDP的影响大概只有0.6个百分点。另据国家统计局数据（jù）显（xiǎn）示，前7月房地产企（qǐ）业购（gòu）置土地所支付的土地成交价款（kuǎn）4828亿元，增长9.8%，增（zēng）速提高0.8个百分点。
既然土（tǔ）地财政收入并（bìng）未下降，对GDP影响也非（fēi）常有限，那么地方（fāng）政府争先恐后地救市的原因何在？
《每日经（jīng）济新闻（wén）》记者了解到，目前有救市需求（qiú）的，主要是那些库存较高，而市场需求疲弱的二三线城市。
其实当地拥有大片土（tǔ）地的开（kāi）发商（shāng）并不希望政府盲目救市，因为救市政策往往会成为地方政府（fǔ）卖地的好机会。虽然短期内救市政策可能会刺激成交量，中长期却会增加市场供给，给本来就销售乏力的市（shì）场雪上（shàng）加霜。
而对各地政府来说，与其把精力放在如何救市（shì），不如把时间用于调整地（dì）方经济（jì）结构、促进产业优化，吸（xī）引更多人才的（de）落（luò）户上。
第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣说，从世界各（gè）国的经验来看，无论经历怎样的经济不景气，那些经济发达、就业率和居民收入较高的城市，比（bǐ）如（rú）伦敦、纽约，其房地产市场始终能够保持稳定向上的趋势；而（ér）那些经济凋敝的地（dì）方（fāng），楼市更容（róng）易遭遇价格下跌的风险。
由此看来，地方经济的转型升级才是地方政（zhèng）府更应（yīng）该关注的，至于房地（dì）产（chǎn）市场，还是交给市场（chǎng）的无形之手去自我调节吧。
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