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2年前，当全国主要城市房（fáng）价正酝酿新一轮迅猛（měng）上涨（zhǎng）的时候，在广州天河一家金融企业工作（zuò）的黄先生也匆忙（máng）入市，在紧邻（lín）广州的老家佛山市南海区买了一套三居室的新房。
现在黄（huáng）先生对自己当（dāng）时的选择颇为后悔，因为2年过去，当广州市区的房价大多涨了三成后，佛山的房子却几乎未动。“相比两年前，这钱还不如存余额宝。”黄先生说，即（jí）便是广佛同城化已推进了五六年（nián），但广佛之间的房价（jià）仍有巨大鸿沟，例如（rú）在广佛交界处，相隔一两公里，广州的楼盘房价是佛山的2倍以上。
这种差距的背后，本质上是产（chǎn）业结构和（hé）城市行政等级的不同。《第一财经日报》通（tōng）过对珠三角、闽三角（jiǎo）、苏沪地区、京津唐地区主要城市的研究发现，在一个经济区域（yù）内，行政等级越高的（de）城市，其服务业（yè）占比也会越高，相（xiàng）应的房价也越高。与之相反，该区域范围内以传统制造业（yè）为主（zhǔ）的城市，房价会比服务业为主的城市低不少。
三产占比（bǐ）高，房价就高
一般而（ér）言，经济发达的城市（shì）凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力（lì），大量的流动人员到大城（chéng）市后，融入大城市的愿望十分强（qiáng）烈，这也使得大城（chéng）市“磁场效应”明显。
有媒体对2013中国公共财政收入最高的50个城市对城市的人口吸引力进行排名。其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引（yǐn）力城市之首；首都北京排名第（dì）二，人口净流（liú）入数为771.8万。深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。
按照统计，中国人口净流入超过100万的城市共（gòng）有22个。目（mù）前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城（chéng）市里（lǐ）面。
不过，人口净流入虽然重要，但并（bìng）非影响房（fáng）价的唯一要素。例（lì）如，东莞（wǎn）人口净流入位（wèi）居全国第四，为643万，是户（hù）籍人（rén）口的3.46倍（bèi）；佛山人口净流入位居（jū）全国第八，为348万，与户籍人口基本（běn）相当。但这两个城市的房价均未过万，与区域内的两个中心城市广州和深圳均（jun1）有较（jiào）大的差距。
同样的情况也出现在闽南和苏南。以泉厦为例，改革开放后凭（píng）借民营（yíng）轻工业的蓬勃兴起，泉州的人（rén）口净流入（rù）达到136万，泉（quán）州的经济总（zǒng）量高居福建第一，但至今泉州的（de）房价也就相（xiàng）当于厦门的1/3多一点。
这种差距（jù）背后的因素在于产业结构的不同。例如，在珠三（sān）角地区，广州第三产业占比64.6%，服务业对经济增长的（de）贡献率为70.6%。深圳三产（chǎn）占比56.5%，东莞三产占比（bǐ）53.8%，佛山（shān）占比为36.1%，中山为42%。
在（zài）闽（mǐn）南，厦门三产占比达51.6%，泉州仅为34.9%。在长三角（jiǎo），南京和上海三产占比分别为54.4%和62.2%，而苏锡常则分别为45.7%、46%、45.2%。在京津唐（táng）地区，北京（jīng）三产占比高达76.9%，天津只有48.1%，重工业城市唐山则只有32.1%。
上（shàng）海易居房地产研究院研（yán）究员（yuán）严跃（yuè）进对《第一财经日报》说，服务业强的城（chéng）市，往（wǎng）往是因为传统工业产业（yè）等已经逐渐外迁，整个城市的发展实力在提升，产业品质在提升。“新的产业会对相应的地产市场产生新需求。服务业发达的背后，往往是（shì）商业地产发达以及商圈繁（fán）荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很（hěn）高。”
其次，服（fú）务业背后也是引起城市消费结构转变的内容。尤其是包括咨询、会计、奢（shē）侈品商业等（děng）行业的进入，提高了城市的消费结构，推动了物价和房价的上涨。第三，服务业强的城市，就业接纳能（néng）力强，人口（kǒu）导入快，自然会引起房价的上涨。
厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华教授对（duì）本（běn）报称，随着城市的发展（zhǎn），中心城市的制造业不断向郊区和周围城市转移，大（dà）城市中（zhōng）心城区逐渐以服（fú）务业为主。产业经济结构（gòu）决定了收入水（shuǐ）平，而收（shōu）入水平又影响了房价走势。
李友华分析说，像（xiàng）佛山、泉州等以劳动密集型制造业为主的城（chéng）市，虽然外来人口也很多，但由于收入比较低、流动性（xìng）比较（jiào）强，因此并没有转化为有效的购买力。相比之下，以服务（wù）业为主的城市，聚集的高端人（rén）才更多，收（shōu）入比较高，稳定性（xìng）好，他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强（qiáng）很多。
中原地产首席市场分析师张大伟说，二产和三产的财（cái）富集中度不同，以二产为（wéi）主的城市（shì），缺乏白（bái）领阶层，而以外来（lái）进城务工人员为主（zhǔ），虽然外来（lái）人口很（hěn）多，但（dàn）形不成有效置业（yè），包括商（shāng）业地产（chǎn）在内的服务业难以发（fā）展。
而像北方一些重（chóng）化工业为主的制造业大市，由于其制造业主要是大型央企、国企，工业化进程较早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的（de）棚户区改造，这（zhè）也拉低了房价。
吸附效应（yīng）
产业（yè）结构的背后，对应的是这个城市的行政等级，在区域中所处的地（dì）位以（yǐ）及教育、医疗等公共资源的分配。
例如，在珠三角，广州和深圳是副省（shěng）级城（chéng）市，而其他城市只是普通地级市，整个广东省（shěng）最好（hǎo）的教育、医疗等公共服务资源（yuán）大多集中在广深。因此广佛交界处距离一两公里（lǐ）房价却相差一倍的背后，正由于广州和佛山两座城市的资源不同。
在闽南，厦门是福建唯（wéi）一的副省级城市，其城市（shì）建设、教育、对外交通等公共服务均（jun1）在福建首屈一指（zhǐ），而旁边的泉（quán）州只是普（pǔ）通地级市，城市建设与厦门有（yǒu）不小距离（lí）。
在（zài）长三角也是（shì）如此，上海作为直辖市，是整个长三角的龙头；南京则是副省级省会城市，其所拥（yōng）有的公共资源均非苏锡常三个地级市所能企（qǐ）及。
“产业结构的背后和城市的行政（zhèng）等级是（shì）紧（jǐn）密相关的。”严跃（yuè）进说，行政级别高的城市，会带来更优（yōu）质的（de）资源导入，对于产业导（dǎo）入、城市规划方面都会更有优势。“产业结构的背后，也是各类收入、城市显性（xìng）和隐性福利的表现，此类福利多，自然会增强城市的竞争力，相应（yīng）的资源价格自然会上升。”
另一方面，由于行政级别高（gāo），中心地位突出，这些三产（chǎn）占比较高（gāo）的中（zhōng）心城市对周围也形成了较强的吸附能力。
以闽南的泉厦为例，改革开放后泉州以纺织鞋（xié）帽为主的民营经济蓬勃兴起（qǐ），在不少企业做（zuò）大到一定程度之后，为了吸引研（yán）发营（yíng）销等（děng）方面的中高（gāo）端人才（cái），这些大企业将公司研发营销总部搬到了城市环境更好的厦门，从而带走了包括税收在（zài）内的不少资源。曾经有泉州（zhōu）市领导对此愤愤不平。
“这是没有办法的（de）事情，你不这么做（zuò），要让人家高端（duān）人才来我们这里，他们肯定（dìng）会犹豫。但到厦门的话，招揽人（rén）才就方便很多。”泉州晋江一位企业家（jiā）告诉本报记者。
这也正是以服务业为主的中（zhōng）心城市对周围的吸附作用。表现在楼市上，在民营经济发达的泉（quán）州，经商群体十分庞大，很多人选择到城市建设、公共服务等资源（yuán）更好的厦门置业。
同样的情况也出（chū）现在珠三角和长（zhǎng）三角。例如（rú）东莞（wǎn）、佛山、中山等地（dì）的经（jīng）济（jì）十分发达，民间财富雄厚，但这些地方的中高端购买力还是主要（yào）流向了广（guǎng）深两个（gè）以服务业为主的（de）副省级城市。
张大伟称，决定未来城（chéng）市房价走势最重（chóng）要的两个因素是三产的发展水平和（hé）公共配套服务。行政级别高的城市，拥有的公（gōng）共资源更多（duō），很容易吸附周围城市（shì）的资源，因此像南京（jīng），GDP总量不如苏州、无锡，厦门GDP总量不如泉（quán）州，但南京、厦门的房价却更高。
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2年前，当全国主要城市房（fáng）价正酝酿新一轮迅猛（měng）上涨（zhǎng）的时候，在广州天河一家金融企业工作（zuò）的黄先生也匆忙（máng）入市，在紧邻（lín）广州的老家佛山市南海区买了一套三居室的新房。
现在黄（huáng）先生对自己当（dāng）时的选择颇为后悔，因为2年过去，当广州市区的房价大多涨了三成后，佛山的房子却几乎未动。“相比两年前，这钱还不如存余额宝。”黄先生说，即（jí）便是广佛同城化已推进了五六年（nián），但广佛之间的房价（jià）仍有巨大鸿沟，例如（rú）在广佛交界处，相隔一两公里，广州的楼盘房价是佛山的2倍以上。
这种差距的背后，本质上是产（chǎn）业结构和（hé）城市行政等级的不同。《第一财经日报》通（tōng）过对珠三角、闽三角（jiǎo）、苏沪地区、京津唐地区主要城市的研究发现，在一个经济区域（yù）内，行政等级越高的（de）城市，其服务业（yè）占比也会越高，相（xiàng）应的房价也越高。与之相反，该区域范围内以传统制造业（yè）为主（zhǔ）的城市，房价会比服务业为主的城市低不少。
三产占比（bǐ）高，房价就高
一般而（ér）言，经济发达的城市（shì）凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力（lì），大量的流动人员到大城（chéng）市后，融入大城市的愿望十分强（qiáng）烈，这也使得大城（chéng）市“磁场效应”明显。
有媒体对2013中国公共财政收入最高的50个城市对城市的人口吸引力进行排名。其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引（yǐn）力城市之首；首都北京排名第（dì）二，人口净流（liú）入数为771.8万。深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。
按照统计，中国人口净流入超过100万的城市共（gòng）有22个。目（mù）前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城（chéng）市里（lǐ）面。
不过，人口净流入虽然重要，但并（bìng）非影响房（fáng）价的唯一要素。例（lì）如，东莞（wǎn）人口净流入位（wèi）居全国第四，为643万，是户（hù）籍人（rén）口的3.46倍（bèi）；佛山人口净流入位居（jū）全国第八，为348万，与户籍人口基本（běn）相当。但这两个城市的房价均未过万，与区域内的两个中心城市广州和深圳均（jun1）有较（jiào）大的差距。
同样的情况也出现在闽南和苏南。以泉厦为例，改革开放后凭（píng）借民营（yíng）轻工业的蓬勃兴起，泉州的人（rén）口净流入（rù）达到136万，泉（quán）州的经济总（zǒng）量高居福建第一，但至今泉州的（de）房价也就相（xiàng）当于厦门的1/3多一点。
这种差距（jù）背后的因素在于产业结构的不同。例如，在珠三（sān）角地区，广州第三产业占比64.6%，服务业对经济增长的（de）贡献率为70.6%。深圳三产（chǎn）占比56.5%，东莞三产占比（bǐ）53.8%，佛山（shān）占比为36.1%，中山为42%。
在（zài）闽（mǐn）南，厦门三产占比达51.6%，泉州仅为34.9%。在长三角（jiǎo），南京和上海三产占比分别为54.4%和62.2%，而苏锡常则分别为45.7%、46%、45.2%。在京津唐（táng）地区，北京（jīng）三产占比高达76.9%，天津只有48.1%，重工业城市唐山则只有32.1%。
上（shàng）海易居房地产研究院研（yán）究员（yuán）严跃（yuè）进对《第一财经日报》说，服务业强的城（chéng）市，往（wǎng）往是因为传统工业产业（yè）等已经逐渐外迁，整个城市的发展实力在提升，产业品质在提升。“新的产业会对相应的地产市场产生新需求。服务业发达的背后，往往是（shì）商业地产发达以及商圈繁（fán）荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很（hěn）高。”
其次，服（fú）务业背后也是引起城市消费结构转变的内容。尤其是包括咨询、会计、奢（shē）侈品商业等（děng）行业的进入，提高了城市的消费结构，推动了物价和房价的上涨。第三，服务业强的城市，就业接纳能（néng）力强，人口（kǒu）导入快，自然会引起房价的上涨。
厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华教授对（duì）本（běn）报称，随着城市的发展（zhǎn），中心城市的制造业不断向郊区和周围城市转移，大（dà）城市中（zhōng）心城区逐渐以服（fú）务业为主。产业经济结构（gòu）决定了收入水（shuǐ）平，而收（shōu）入水平又影响了房价走势。
李友华分析说，像（xiàng）佛山、泉州等以劳动密集型制造业为主的城（chéng）市，虽然外来人口也很多，但由于收入比较低、流动性（xìng）比较（jiào）强，因此并没有转化为有效的购买力。相比之下，以服务（wù）业为主的城市，聚集的高端人（rén）才更多，收（shōu）入比较高，稳定性（xìng）好，他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强（qiáng）很多。
中原地产首席市场分析师张大伟说，二产和三产的财（cái）富集中度不同，以二产为（wéi）主的城市（shì），缺乏白（bái）领阶层，而以外来（lái）进城务工人员为主（zhǔ），虽然外来（lái）人口很（hěn）多，但（dàn）形不成有效置业（yè），包括商（shāng）业地产（chǎn）在内的服务业难以发（fā）展。
而像北方一些重（chóng）化工业为主的制造业大市，由于其制造业主要是大型央企、国企，工业化进程较早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的（de）棚户区改造，这（zhè）也拉低了房价。
吸附效应（yīng）
产业（yè）结构的背后，对应的是这个城市的行政等级，在区域中所处的地（dì）位以（yǐ）及教育、医疗等公共资源的分配。
例如，在珠三角，广州和深圳是副省（shěng）级城（chéng）市，而其他城市只是普通地级市，整个广东省（shěng）最好（hǎo）的教育、医疗等公共服务资源（yuán）大多集中在广深。因此广佛交界处距离一两公里（lǐ）房价却相差一倍的背后，正由于广州和佛山两座城市的资源不同。
在闽南，厦门是福建唯（wéi）一的副省级城市，其城市（shì）建设、教育、对外交通等公共服务均（jun1）在福建首屈一指（zhǐ），而旁边的泉（quán）州只是普（pǔ）通地级市，城市建设与厦门有（yǒu）不小距离（lí）。
在（zài）长三角也是（shì）如此，上海作为直辖市，是整个长三角的龙头；南京则是副省级省会城市，其所拥（yōng）有的公共资源均非苏锡常三个地级市所能企（qǐ）及。
“产业结构的背后和城市的行政（zhèng）等级是（shì）紧（jǐn）密相关的。”严跃（yuè）进说，行政级别高的城市，会带来更优（yōu）质的（de）资源导入，对于产业导（dǎo）入、城市规划方面都会更有优势。“产业结构的背后，也是各类收入、城市显性（xìng）和隐性福利的表现，此类福利多，自然会增强城市的竞争力，相应（yīng）的资源价格自然会上升。”
另一方面，由于行政级别高（gāo），中心地位突出，这些三产（chǎn）占比较高（gāo）的中（zhōng）心城市对周围也形成了较强的吸附能力。
以闽南的泉厦为例，改革开放后泉州以纺织鞋（xié）帽为主的民营经济蓬勃兴起（qǐ），在不少企业做（zuò）大到一定程度之后，为了吸引研（yán）发营（yíng）销等（děng）方面的中高（gāo）端人才（cái），这些大企业将公司研发营销总部搬到了城市环境更好的厦门，从而带走了包括税收在（zài）内的不少资源。曾经有泉州（zhōu）市领导对此愤愤不平。
“这是没有办法的（de）事情，你不这么做（zuò），要让人家高端（duān）人才来我们这里，他们肯定（dìng）会犹豫。但到厦门的话，招揽人（rén）才就方便很多。”泉州晋江一位企业家（jiā）告诉本报记者。
这也正是以服务业为主的中（zhōng）心城市对周围的吸附作用。表现在楼市上，在民营经济发达的泉（quán）州，经商群体十分庞大，很多人选择到城市建设、公共服务等资源（yuán）更好的厦门置业。
同样的情况也出（chū）现在珠三角和长（zhǎng）三角。例如（rú）东莞（wǎn）、佛山、中山等地（dì）的经（jīng）济（jì）十分发达，民间财富雄厚，但这些地方的中高端购买力还是主要（yào）流向了广（guǎng）深两个（gè）以服务业为主的（de）副省级城市。
张大伟称，决定未来城（chéng）市房价走势最重（chóng）要的两个因素是三产的发展水平和（hé）公共配套服务。行政级别高的城市，拥有的公（gōng）共资源更多（duō），很容易吸附周围城市（shì）的资源，因此像南京（jīng），GDP总量不如苏州、无锡，厦门GDP总量不如泉（quán）州，但南京、厦门的房价却更高。
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