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放松限贷对（duì）于黄金周的楼市来说,无疑（yí）是一个（gè）重（chóng）磅炸弹,让原本平淡无奇的楼市变得备受关注。由（yóu）此引发的市（shì）场回暖说、成交量上升（shēng）、酝酿涨价、回应（yīng）冷淡等声音不绝于耳。有业内人士表示,该信息的 落地将促使楼市走向（xiàng）回暖。
那么究竟楼市回暖说是否因此（cǐ）拉开序（xù）幕?或许我们（men）可以从这一系列的数据看出。各位看官,我（wǒ）们（men）且看且分析。
全国
数据说话
北（běi）广深一手房成交面积下滑（huá） 三四（sì）成部分二线城市（shì）出现（xiàn）上涨
据央视十三套频道新闻称,国庆（qìng）前四天全国（guó）房产类刷卡交易近200亿。业内人士认为,这200亿的刷卡金额主要是以（yǐ）收取定金为主,若以理论（lùn）上的成交金 额来计算,国庆前四天的成交金额为5000亿-8000亿。由（yóu）此可见,放松贷款的调（diào）控政策（cè）有力刺激了购房者的购买意愿,楼市回暖释放出了一些积极的（de）信号。
实际上,从全国（guó）各地楼（lóu）盘具体的成交数量（liàng）来看,回暖的信息并不是全（quán）面铺开,有一些城市的成交量上涨明显,有部分城市（shì）的成交却不容乐观。据中国指数研究 院的数据表明,10月（yuè）1日-7日,全国20个主要一二线城市累计成交面积同比下降9.7%,与2012年同期相比下降6%,房贷新政效果并不明显。
从具体城（chéng）市日均成交量来看,北上广深四个一线城市中,只有上海的成交（jiāo）量（liàng）出现上涨,七天成交套数732套,成交面积同比上涨4.6%。而北（běi）京、 广州、深圳的成交套数分别为538套、476套、139套,成交面积分（fèn）别同比（bǐ）下降35.5%、36.9%、41.1%。在监测的（de）十（shí）多个（gè）二线城市中,哈尔滨、成都、武汉（hàn）、杭州、长沙的（de）成交面积出（chū）现了上（shàng）涨（zhǎng）,其中哈尔（ěr）滨涨幅最大,同比上涨70.79%,成都、武汉也有超过20%的涨幅。同（tóng）比下降的城市中,合肥、厦门降幅超过60%。
市（shì）场调查
大多数楼盘人气（qì）大涨观望情绪仍在（zài）持续（xù）
国庆前一天（tiān）,房贷新（xīn）政出台,对于购房者来说,这个黄金假期除了旅游、购物等活动,看房的好时机似乎又来了。在国庆（qìng）期间,正逢上海（hǎi）秋季房交会和成都秋 季房交会,现场（chǎng）出现了（le）人气爆棚的现象。据了解,上海秋季房交会的人流量比预期增加了至少两成。此外,深圳（zhèn）、杭州、武（wǔ）汉、济南、长（zhǎng）沙（shā）、沈阳等全（quán）国大多城市楼盘的来电量和来访量也大大增加。
同时（shí）,全国各地的很（hěn）多楼盘也纷纷抓住这个机会,加大促销力度。北京的（de）一些楼盘推出九五折、签约送iphoness6的活动,上海的楼盘推出了（le）7万抵12 万等优惠（huì）活动,无（wú）锡的楼盘推出了特惠一口价房源、2万抵5万等优惠信息,而海口的某个楼盘推出“国庆购房五重大礼”活动（dòng）,即购房享团（tuán）购额外98折、 现场（chǎng）认购即送半年物业费、特价房等优惠。
不少售（shòu）楼部的工（gōng）作人员表示,有相当一部分客户在看房时,通常都会了解（jiě）房贷新政策的信息。而工（gōng）作人员给购房者的回复是,目前还没有具体的政策下来,需 要等待银行落实。在这（zhè）样火（huǒ）爆的看房氛围中,由（yóu）于银（yín）行房贷政策未能真正落地,大多购房者仍持有观望态度,因此成交情况并不是（shì）十分理想。对于北上广深等城市而 言,限购并未取消,放松限贷的影响并不大。
然而,购房者还未乱清楚新的房贷（dài）政策,朋友圈里又开始传出绿城、碧桂园、绿（lǜ）地、新城等房企（qǐ）即将涨（zhǎng）价的消（xiāo）息。有业内人士称,涨价消息只是一些项目（mù）的营 销炒作行为,但也不能排除部分项目涨价（jià）的可能性（xìng）。涨价与降价与否,还要看具体的城市以及具体的项目。对于后市,由于开发（fā）商资金紧张,对于库存高的城市而 言,以（yǐ）价换量仍是最后冲刺的主流,促销力度还会进（jìn）一步（bù）加（jiā）强。
各地（dì）方银行已（yǐ）通知信贷新政策等待细则出台
尽管央行已经明确松绑限贷,但据记者了解,目前各个城市的银（yín）行房贷细则未真正出台。从银行层面来看,各大商（shāng）业银（yín）行表（biǎo）示已经知晓放松限贷的消息,但对于“首套房贷款利率最低7折”的执行,各银行均表示等待上级（jí）通知。
有部分银行则表示,目前首（shǒu）套房利率最多能申（shēn）请到9折优惠,7折利率或难实（shí）施（shī）,否则银行（háng）要亏本。据了解,南（nán）京或将（jiāng）在（zài）国（guó）庆节后出台具体细则,而沈阳的细则出台最快也要到十月底。除此之外,各地银行的房贷政策并没有什么动静,各银行的执行力度有待观察。
昆明（míng）
数据说话
受国庆小长假影响 昆明商品房（fáng）成交量骤减
事实（shí）上,在9月30日央行正式发文称放松限购之前,相关消息就已经不胫而走,使得楼（lóu）市（shì）一度升（shēng）温（wēn）。最终,该消息（xī）在黄（huáng）金周假期到来的最后一刻尘埃落定。
回顾黄金周前后昆（kūn）明商品房成交数据不难发现,29日、30日,昆明商品房（fáng）成交（jiāo）都取得不（bú）俗成绩。尤其值得注意的是（shì）,9月29日（rì）,昆明累计成交1186套商品房,刷新了今年以来昆明商品（pǐn）房单日成交（jiāo）新高。
但在随后的十一黄金周内,该成交数据出现变化（huà）,10月1日至7日,昆明地区仅成交了（le）741套商品房（fáng）,成交面积为48852.94平方米,这与9月（yuè）最 后一周(9月22日至28日)成交4578套的数据相比,出现高达83.81%的降幅。对此,记者了解到,受假期影响,商品房数据备案有（yǒu）一定滞后因素,因 此该成交数据并不（bú）能完全的体（tǐ）现整个黄金周（zhōu）期间（jiān）的成交量。同时,业内人士也指出,不（bú）能（néng）够依此来预判昆明楼市的发展（zhǎn）。
市场调查
一手房市（shì）场
来电来客量增多（duō）价格优惠无变化
与成（chéng）交数据一样,最（zuì）能（néng）直观反映楼盘销售情况的还包括各大售楼部的来电、来访、以（yǐ）及来客量。
虽然此次新政出台恰逢国庆黄金（jīn）周,但昆（kūn）明多数楼盘售楼部均正常开放（fàng）,对（duì）此,记者也从开（kāi）发商方（fāng）面的反馈（kuì）得知,新政出台（tái）后,各大售楼部接到来电咨询（xún）的客户明显增多,其询（xún）问的重点多围绕“认贷不认房”的具体执行时间和情况。
“新政的出台,提升了购房者的信心。一（yī）部分有资金,已还清首套房贷款的购房者都在积极选房。”一家大型房地产企业的销售负责人对记者表（biǎo）示,“对于接下来楼盘（pán）的销（xiāo）售工作,我们十分有信心。”
除此之（zhī）外,备受购房者关注的（de）新政出台（tái）后楼盘是否会伺机涨价的情况,记者也展开了相关调查。包括俊发城、招商·海公馆、都铎（duó）城邦等在内的大多数楼盘, 其销（xiāo）售价格、优惠和新政（zhèng）出台前一样,均无变化。但在记者采（cǎi）访中,也有部分（fèn）开发商方面（miàn）表示,预（yù）计下一步（bù）公司将会（huì）酝酿调整销（xiāo）售价格,但（dàn）具体的调整方向还未确 定,可能是加大优（yōu）惠力度,但也不排（pái）除取消优惠的可能。
二手房市场
业务量（liàng）无明显涨（zhǎng）幅少部分业主（zhǔ）酝酿提价
相比一（yī）手房市场中购房者对新政的“热情如火”,“认贷不认房”政策的出台,对二手房市（shì）场的带动效应却可以（yǐ）用“风平浪静”来（lái）形容。
记者从市内多家品牌中介机构了解到,黄金周（zhōu）期间（jiān）门店业务量均（jun1）衡,相比节前（qián）无明显变化。“虽然有客户上门询（xún）问（wèn）政策（cè）落地情况,但意向客户却（què）很少（shǎo）”。位于 永昌小区内的多家中介门店负责人（rén）给记（jì）者的答复都基本一致。但（dàn）也有中介门店（diàn）经理表示,新政出台后,有（yǒu）业主打来电话（huà）表示,将对所发售的房屋提价。
在综合多名（míng）受（shòu）访（fǎng）者的答复后,记者分析发现,新政对二手楼市影响暂不明（míng）显。
银行
理论（lùn）上可施行新政具体（tǐ）执行情况等待部署
新政的（de）落实,给予购房者的是期待的实现,作为新（xīn）政的实施方—银行,所表现出的则是冷静,等（děng）细则。
记者致电中国农业银行、中国建设银行、富滇银行等省内各大（dà）银行,询问有关新（xīn）政落实的情（qíng）况,但得到的回复均是,利率以（yǐ）及首付比例等相（xiàng）关的落实执行情况、认（rèn）定标准以及细则还在确定中。有工作人员指出,购房首付比例30%已经基本确定,但是利率折扣会根据具体（tǐ）银行的情况而定（dìng）。
与此同时（shí）,网络上已经曝光一份银行未公布的（de）房贷执行细（xì）则,其中对（duì）于购（gòu）房者名下无房、有一房无（wú）贷、有两房以上无（wú）贷（dài）等对应的首付（fù）比例和利率标准做出相关规定和执行细则。
对此,有银行个贷（dài）部相关人士（shì）指出,“如果（guǒ）首套（tào）房按揭贷款（kuǎn）利率执行基准利（lì）率,银行利润空间已经（jīng）缩小。目前,银行（háng）存款流失压力大,资金成（chéng）本不断提高,因此,对于房贷业务每家银行在大的（de）政策方向下,执行力度也不同。”
观点碰撞
新政落地,市场可谓热情四溅,胶着（zhe）纠结。购房者希望看到房价下跌至心理价位;开发商则抱有幻想,定价小心谨慎,试探政策的导向; 限贷政（zhèng）策调整能否解决楼市（shì）目前面临的问题,各界（jiè）众说纷纭。有观点认为,松绑限贷会激励对金（jīn）融杠杆敏感的投资需求入市（shì）,房价会触底反弹。有人认为,松绑限贷 会给市场传达政府救市的信号,开发商“以价换量（liàng）”策略终（zhōng）止等（děng）等,由此,一场关于新政的（de）观点碰撞（zhuàng）已然展开。
谨（jǐn）慎方（fāng）
房地产全面救市开始效果可能有限 全国政协委员、南京财经大学校长刘志彪
从央行出台的该政策可（kě）以看出,当前（qián）市场的库存（cún）压力比较大。另外,由于（yú）房地（dì）产投资对中国经济（jì）增长率的（de）贡献率在50%左右,稳增长面临的巨大压力也要求 放松对房地产购买各方面的限制。在一个下跌的市场中,人们会（huì）预期其价格进一（yī）步（bù）下（xià）跌,从（cóng）而出现进一步等待下跌的行（háng）为。这（zhè）样救市的政（zhèng）策效应就有可能被预期效应 所抵消（xiāo）。宏观上的促改革、调结构（gòu）等,短期内还是迈不过GDP增长（zhǎng）的门槛。
对楼市有（yǒu）刺激作用但影（yǐng）响不（bú）大 昆明风（fēng）之铃市（shì）场调查（chá）研究咨询机构CEO石远
央行出台的新政策对购房（fáng）的限制越（yuè）来越（yuè）宽松,总体上对（duì）楼市发展有一定的促进作（zuò）用,但（dàn）影响不大（dà）。限贷松（sōng）绑只是楼市发展大环境的一部分,对未来房地（dì）产发展的促进有限。
“认房不认贷（dài）” 的（de）政（zhèng）策主要还是刺激刚需购房人群,对投资型（xíng）和改（gǎi）善型的购房者没有太大的影（yǐng）响,还是存在一定的“打压”。在新（xīn）政策情况下,国庆期间前往各大（dà）楼盘看房的市民（mín）明 显增多,虽然不少开发商表示,当前楼市以促进销（xiāo）量为主,楼盘趁机提价可（kě）能性不大,但也有少数开发商内部已经下发通知国庆后涨价的消息（xī）。石（shí）远称警惕房地产企 业,“不要见风就（jiù）是雨”,要理性的看待（dài）新政策的出炉。
兴（xìng）盛（shèng）方
对改善型购房的群体利好 财经评（píng）论家、财经专栏作家叶檀
央行发布的“认贷不认房”新政并不（bú）会（huì）引爆楼市。从政策出台的目的上来讲,一方面是为了稳定房地产市场,另一方面（miàn）的目的是改革金融。房贷新政对改善型 购房的群体更（gèng）加利好,会起到稳定市场的作用。此次央（yāng）行出台的房（fáng）贷新政（zhèng）还指出要支持房地产（chǎn）开发企业的合理融资需求,除了救（jiù）市之外,新政在年底前放开融资,避 免到年底银行成为最大的坏账（zhàng）户。
新政预防房（fáng）地产下行利于其健（jiàn）康发展 芒果智库经济学家王詠（yǒng）雪
政策的出台反（fǎn）映了中央政府对（duì）房地产下行的担忧。如今的楼市还没有上扬或是平稳的发展,结合中（zhōng）国经济（jì）的不确定性,对首套住房（fáng）结清房贷后的优惠是刺激改善型购（gòu）房者的需求。
中国房地（dì）产不能走（zǒu）日本房地产泡沫的老路,政策的出台对房地产企业的下行有一（yī）定的预（yù）防作用,有利于维护房地产（chǎn）企业长期、稳定的健康发展。宏观上看,中 国政府应（yīng）出台长效的管理,或逐渐退（tuì）出对房地产的干预。王詠雪认为对于购房者和开发（fā）商来说,适合政策就会利好,购房（fáng）者若没（méi）有（yǒu）买房需求就无（wú）关（guān）了。近期房企应（yīng）对 该政策的方式五花八门, 不论涨价还是降价快跑（pǎo）,都是企（qǐ）业根据自身（shēn）的实力对（duì）市场进（jìn）行了预（yù）判。
中立方
央行全面松绑限贷政策是把双（shuāng）刃（rèn）剑 著名财经金融评论家余丰慧
央行（háng）彻底放开放水房地（dì）产贷款的尺度,大大（dà）超出此（cǐ）前市场预期。如此放水信贷、全面（miàn）取缔限贷政策是把双刃剑。一方（fāng）面可能促使低迷的房地产（chǎn）迅速复苏,促使（shǐ） 房价重拾暴涨局面。另一方面也可能给市场放出的（de）是更加恐慌的信号（hào）,连货币信（xìn）贷都放水（shuǐ）了,连限贷（dài）政策都取缔了,足以看出房地产市场的低迷（mí）程度和萧条状（zhuàng）况,房 价继续走低的（de）不可逆转 性。从而使得需求更加谨慎,购买力更加观望而不敢轻易入市,商业银行更加对房地产惜贷（dài）,促（cù）使房地产（chǎn）市场低迷局面（miàn）恶化,引（yǐn）发大面（miàn）积弃房（fáng） 断供（gòng）等金融风险。
一句话,央行和银监（jiān）会彻底放水货币、完全（quán）取缔限贷救助房地产（chǎn）了,甚至放任投资投机性需求了。
限贷松绑（bǎng）有利于化解楼市库存但房产税是解（jiě）决之道
云南财（cái）经大学MBA教育学院（yuàn）不动产投融资研究中心主任周大研
目前的情况,“认贷不认房”就是取消限贷（dài）。新政策作（zuò）为一个信号,是对楼市需求（qiú）的刺激政策。取消限购不如取消限贷,有金融机构和银行的支（zhī）持更有利于普通购房者提早实现居住梦。
很明显,新政策的出台有利于化解楼市（shì）供大于（yú）求和库存量过高的问题（tí）,但不可能解决房地产“积劳成疾”的根本问题。仅仅取消限购和限（xiàn）贷并不能解（jiě）决（jué）问题,房产税才（cái）是解（jiě）决问题的根本。只有房产税才能促进调控（kòng）长效机（jī）制建（jiàn）设,才会使楼市回暖。
新政（zhèng）策主要影（yǐng）响的是首次购房者和刚需购房人群。对于开发商来说,房企（qǐ）采取措施应对可以说是“八仙过海各显神（shén）通”,每个城市、每个企业的状况不同,但 市场总体上（shàng）是供过于求的（de）,企业（yè）应该理性的看待市场,清醒（xǐng）对（duì）待,不（bú）能盲目涨价,寻找到适（shì）合昆明的、自身的（de）措（cuò）施就是正确的。总的来说,开发商要根据自身的财（cái）务（wù） 状况和开发量来调整,毕竟求生存才是（shì）目前（qián）部分房（fáng）企发展（zhǎn）的基本点。
算笔账
新（xīn）政后100万房贷20年省9.5万利（lì）息
如果按照“房贷还清再（zài）买（mǎi）算首套”的利率计算（suàn）,购买第二套房的购房人能省多少钱呢?根据现行银行规定,首套房贷按基（jī）准利率6.55%/年执行;第二套房贷（dài）款利率上（shàng）浮10%,即7.20%;第三（sān）套房则不能申请贷款。
如（rú）果同以贷（dài）款100万元、期限（xiàn）20年计算,执行基准利率的本息合计为179.6万元;按照上浮10%之后的利率计算本息合计则为189.1万元,相差9.5万元。也就是说,第二套住房购（gòu）买人还清贷款后,再申请房贷,比此前可以省9.5万元,而且（qiě）贷得（dé）多省（shěng）得（dé）多。
链接
松绑限贷若不起作用政府还有六大（dà）招救市
对（duì）于此次央行发布的（de）信贷新政策,多数（shù）人（rén）表示是房地产的最大利好,如果仍（réng）然不能奏效（xiào）,中央政府已（yǐ）经“无牌可出”,“无子弹可打”。真的是这样吗? 近日,网络流传放（fàng）松信贷之后政府的（de）救市6张（zhāng）牌,先不论其可行性如何,就其出台的目的及（jí）手段,也可以看出政府想要拉动（dòng）商品成交量（liàng）的（de）迫切心情。
第一张牌 全面降准
广义货（huò）币M2跟存款准备（bèi）金率高低有着（zhe）密切关系,中（zhōng）国目前大型金融机构存款（kuǎn）准备金率是20%,理论上货币乘数就是5,但由于各个（gè）银行（háng）有“超额存款准备 金”,加上民众手里的现金,货（huò）币乘数实际为4.2倍。如果（guǒ）存款准备（bèi）金率降低到（dào）10%,就足以让M2翻倍,让全国楼市价格翻倍,一线城市房价上涨3倍以上。 如果楼市需要,全（quán）面降准（zhǔn）的力度就可以加大。
第二张牌 降（jiàng）息
降息（xī）对（duì）楼市和股市来说,都是重大（dà）利好,如果需要,政（zhèng）府可以（yǐ）作出这个选择。但副作用同样明显:金融风暴以（yǐ）来,全世界都在（zài）降低企业、政府、个人的负债 率,也就是所谓的“去杠杆”,因（yīn）为这是经济转型的前提。此次房地产救市,其实就是鼓励（lì）个人买房,鼓励个人将钱（qián）投（tóu）入房地产,而不（bú）是创业。中国普通家庭目前资 产80%是（shì）房子,房（fáng）地产不仅绑架了中国经济、中国政府,还绑架了贪婪的中（zhōng）国人。所以,救市必须是权宜之计。
第（dì）三张牌 全面减税
政（zhèng）府还（hái）可以给房地产行业全（quán）面减税,包括二手房交易、新（xīn）房交易中个人承（chéng）担的税费。也许有人会说,房地（dì）产相关税（shuì）费,是政府收入主要来源（yuán）,现在财政增（zēng）长乏 力,可（kě）能减税吗?当然可能。房地产是支（zhī）柱行（háng）业、先导行业,它的兴衰（shuāi）关联到钢铁、水泥、玻璃（lí）、建材、装饰（shì）、装修、家电、汽（qì）车（chē）等多个行业的兴衰。
第四张牌 给开发商更多信（xìn）贷支持
此次“新（xīn）政”超出（chū）大家预期的,就是给开发商的“限贷”也适当松绑（bǎng）了。原文写到“银行业金融机构在防（fáng）范风（fēng）险的（de）前提下,合理（lǐ）配（pèi）置信贷资源,支持资质（zhì）良 好、诚信（xìn）经（jīng）营的房地产企业开（kāi）发建设普通商品住房,积极（jí）支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场（chǎng）化融（róng）资渠道,支持符合条件的房地产企（qǐ）业在银（yín） 行间债券市（shì）场发（fā）行债务融资工具。积极稳妥（tuǒ）开展（zhǎn）房地产投资信托基金试点。”
第五张牌 放开一线城市限购
一线（xiàn）城市（shì）如果完全放开限购,即便M2增速不变,北上（shàng）广（guǎng）深房价都有翻倍（bèi）可能。这主要是投资需求的推动,因为（wéi）全国人民购房投资需求以前是（shì）2000多个大 小城市分担的,现（xiàn）在集中到了最主要的十多个城市,尤其是四个一线城市。所以,如果放开限购,一线城（chéng）市房价必然（rán）井喷。但全面放开一线城（chéng）市限购,风险极大。在 急（jí）速上涨（zhǎng）之后,一线城市楼市（shì）会见顶,到那时会（huì）带领全国（guó）楼（lóu）市来（lái）一次总崩溃。所以,北（běi）上广（guǎng）深楼市好比是四头充满野性的（de）千（qiān）里马,需要套好笼头,控制好节奏,用它 们的力量为中国经济拉（lā）一段车,而不是撒开让它们狂奔,那样毫无意义。
第（dì）六（liù）张牌 全面放开生二胎
计划生育政策调整,其实（shí）已（yǐ）经水到渠（qú）成（chéng）。单独二胎已经放开,全面二胎也可（kě）以期待。中（zhōng）国在过去5年中“小学生（shēng）人数（shù）”下降了9.4%,过去3年中下降（jiàng）了 5.8%,这就是计划生育政策的（de）影响。这种生育率持续的下（xià）滑（huá）,让中国过早进入老龄社会,根本无法维持。全面（miàn）开（kāi）放二胎,对楼市绝对是重大利好。需要说明的（de） 是,放开二胎跟前面（miàn）5张牌不同,基本上没（méi）有副作用。
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那么究竟楼市回暖说是否因此（cǐ）拉开序（xù）幕?或许我们（men）可以从这一系列的数据看出。各位看官,我（wǒ）们（men）且看且分析。
全国
数据说话
北（běi）广深一手房成交面积下滑（huá） 三四（sì）成部分二线城市（shì）出现（xiàn）上涨
据央视十三套频道新闻称,国庆（qìng）前四天全国（guó）房产类刷卡交易近200亿。业内人士认为,这200亿的刷卡金额主要是以（yǐ）收取定金为主,若以理论（lùn）上的成交金 额来计算,国庆前四天的成交金额为5000亿-8000亿。由（yóu）此可见,放松贷款的调（diào）控政策（cè）有力刺激了购房者的购买意愿,楼市回暖释放出了一些积极的（de）信号。
实际上,从全国（guó）各地楼（lóu）盘具体的成交数量（liàng）来看,回暖的信息并不是全（quán）面铺开,有一些城市的成交量上涨明显,有部分城市（shì）的成交却不容乐观。据中国指数研究 院的数据表明,10月（yuè）1日-7日,全国20个主要一二线城市累计成交面积同比下降9.7%,与2012年同期相比下降6%,房贷新政效果并不明显。
从具体城（chéng）市日均成交量来看,北上广深四个一线城市中,只有上海的成交（jiāo）量（liàng）出现上涨,七天成交套数732套,成交面积同比上涨4.6%。而北（běi）京、 广州、深圳的成交套数分别为538套、476套、139套,成交面积分（fèn）别同比（bǐ）下降35.5%、36.9%、41.1%。在监测的（de）十（shí）多个（gè）二线城市中,哈尔滨、成都、武汉（hàn）、杭州、长沙的（de）成交面积出（chū）现了上（shàng）涨（zhǎng）,其中哈尔（ěr）滨涨幅最大,同比上涨70.79%,成都、武汉也有超过20%的涨幅。同（tóng）比下降的城市中,合肥、厦门降幅超过60%。
市（shì）场调查
大多数楼盘人气（qì）大涨观望情绪仍在（zài）持续（xù）
国庆前一天（tiān）,房贷新（xīn）政出台,对于购房者来说,这个黄金假期除了旅游、购物等活动,看房的好时机似乎又来了。在国庆（qìng）期间,正逢上海（hǎi）秋季房交会和成都秋 季房交会,现场（chǎng）出现了（le）人气爆棚的现象。据了解,上海秋季房交会的人流量比预期增加了至少两成。此外,深圳（zhèn）、杭州、武（wǔ）汉、济南、长（zhǎng）沙（shā）、沈阳等全（quán）国大多城市楼盘的来电量和来访量也大大增加。
同时（shí）,全国各地的很（hěn）多楼盘也纷纷抓住这个机会,加大促销力度。北京的（de）一些楼盘推出九五折、签约送iphoness6的活动,上海的楼盘推出了（le）7万抵12 万等优惠（huì）活动,无（wú）锡的楼盘推出了特惠一口价房源、2万抵5万等优惠信息,而海口的某个楼盘推出“国庆购房五重大礼”活动（dòng）,即购房享团（tuán）购额外98折、 现场（chǎng）认购即送半年物业费、特价房等优惠。
不少售（shòu）楼部的工（gōng）作人员表示,有相当一部分客户在看房时,通常都会了解（jiě）房贷新政策的信息。而工（gōng）作人员给购房者的回复是,目前还没有具体的政策下来,需 要等待银行落实。在这（zhè）样火（huǒ）爆的看房氛围中,由（yóu）于银（yín）行房贷政策未能真正落地,大多购房者仍持有观望态度,因此成交情况并不是（shì）十分理想。对于北上广深等城市而 言,限购并未取消,放松限贷的影响并不大。
然而,购房者还未乱清楚新的房贷（dài）政策,朋友圈里又开始传出绿城、碧桂园、绿（lǜ）地、新城等房企（qǐ）即将涨（zhǎng）价的消（xiāo）息。有业内人士称,涨价消息只是一些项目（mù）的营 销炒作行为,但也不能排除部分项目涨价（jià）的可能性（xìng）。涨价与降价与否,还要看具体的城市以及具体的项目。对于后市,由于开发（fā）商资金紧张,对于库存高的城市而 言,以（yǐ）价换量仍是最后冲刺的主流,促销力度还会进（jìn）一步（bù）加（jiā）强。
各地（dì）方银行已（yǐ）通知信贷新政策等待细则出台
尽管央行已经明确松绑限贷,但据记者了解,目前各个城市的银（yín）行房贷细则未真正出台。从银行层面来看,各大商（shāng）业银（yín）行表（biǎo）示已经知晓放松限贷的消息,但对于“首套房贷款利率最低7折”的执行,各银行均表示等待上级（jí）通知。
有部分银行则表示,目前首（shǒu）套房利率最多能申（shēn）请到9折优惠,7折利率或难实（shí）施（shī）,否则银行（háng）要亏本。据了解,南（nán）京或将（jiāng）在（zài）国（guó）庆节后出台具体细则,而沈阳的细则出台最快也要到十月底。除此之外,各地银行的房贷政策并没有什么动静,各银行的执行力度有待观察。
昆明（míng）
数据说话
受国庆小长假影响 昆明商品房（fáng）成交量骤减
事实（shí）上,在9月30日央行正式发文称放松限购之前,相关消息就已经不胫而走,使得楼（lóu）市（shì）一度升（shēng）温（wēn）。最终,该消息（xī）在黄（huáng）金周假期到来的最后一刻尘埃落定。
回顾黄金周前后昆（kūn）明商品房成交数据不难发现,29日、30日,昆明商品房（fáng）成交（jiāo）都取得不（bú）俗成绩。尤其值得注意的是（shì）,9月29日（rì）,昆明累计成交1186套商品房,刷新了今年以来昆明商品（pǐn）房单日成交（jiāo）新高。
但在随后的十一黄金周内,该成交数据出现变化（huà）,10月1日至7日,昆明地区仅成交了（le）741套商品房（fáng）,成交面积为48852.94平方米,这与9月（yuè）最 后一周(9月22日至28日)成交4578套的数据相比,出现高达83.81%的降幅。对此,记者了解到,受假期影响,商品房数据备案有（yǒu）一定滞后因素,因 此该成交数据并不（bú）能完全的体（tǐ）现整个黄金周（zhōu）期间（jiān）的成交量。同时,业内人士也指出,不（bú）能（néng）够依此来预判昆明楼市的发展（zhǎn）。
市场调查
一手房市（shì）场
来电来客量增多（duō）价格优惠无变化
与成（chéng）交数据一样,最（zuì）能（néng）直观反映楼盘销售情况的还包括各大售楼部的来电、来访、以（yǐ）及来客量。
虽然此次新政出台恰逢国庆黄金（jīn）周,但昆（kūn）明多数楼盘售楼部均正常开放（fàng）,对（duì）此,记者也从开（kāi）发商方（fāng）面的反馈（kuì）得知,新政出台（tái）后,各大售楼部接到来电咨询（xún）的客户明显增多,其询（xún）问的重点多围绕“认贷不认房”的具体执行时间和情况。
“新政的出台,提升了购房者的信心。一（yī）部分有资金,已还清首套房贷款的购房者都在积极选房。”一家大型房地产企业的销售负责人对记者表（biǎo）示,“对于接下来楼盘（pán）的销（xiāo）售工作,我们十分有信心。”
除此之（zhī）外,备受购房者关注的（de）新政出台（tái）后楼盘是否会伺机涨价的情况,记者也展开了相关调查。包括俊发城、招商·海公馆、都铎（duó）城邦等在内的大多数楼盘, 其销（xiāo）售价格、优惠和新政（zhèng）出台前一样,均无变化。但在记者采（cǎi）访中,也有部分（fèn）开发商方面（miàn）表示,预（yù）计下一步（bù）公司将会（huì）酝酿调整销（xiāo）售价格,但（dàn）具体的调整方向还未确 定,可能是加大优（yōu）惠力度,但也不排（pái）除取消优惠的可能。
二手房市场
业务量（liàng）无明显涨（zhǎng）幅少部分业主（zhǔ）酝酿提价
相比一（yī）手房市场中购房者对新政的“热情如火”,“认贷不认房”政策的出台,对二手房市（shì）场的带动效应却可以（yǐ）用“风平浪静”来（lái）形容。
记者从市内多家品牌中介机构了解到,黄金周（zhōu）期间（jiān）门店业务量均（jun1）衡,相比节前（qián）无明显变化。“虽然有客户上门询（xún）问（wèn）政策（cè）落地情况,但意向客户却（què）很少（shǎo）”。位于 永昌小区内的多家中介门店负责人（rén）给记（jì）者的答复都基本一致。但（dàn）也有中介门店（diàn）经理表示,新政出台后,有（yǒu）业主打来电话（huà）表示,将对所发售的房屋提价。
在综合多名（míng）受（shòu）访（fǎng）者的答复后,记者分析发现,新政对二手楼市影响暂不明（míng）显。
银行
理论（lùn）上可施行新政具体（tǐ）执行情况等待部署
新政的（de）落实,给予购房者的是期待的实现,作为新（xīn）政的实施方—银行,所表现出的则是冷静,等（děng）细则。
记者致电中国农业银行、中国建设银行、富滇银行等省内各大（dà）银行,询问有关新（xīn）政落实的情（qíng）况,但得到的回复均是,利率以（yǐ）及首付比例等相（xiàng）关的落实执行情况、认（rèn）定标准以及细则还在确定中。有工作人员指出,购房首付比例30%已经基本确定,但是利率折扣会根据具体（tǐ）银行的情况而定（dìng）。
与此同时（shí）,网络上已经曝光一份银行未公布的（de）房贷执行细（xì）则,其中对（duì）于购（gòu）房者名下无房、有一房无（wú）贷、有两房以上无（wú）贷（dài）等对应的首付（fù）比例和利率标准做出相关规定和执行细则。
对此,有银行个贷（dài）部相关人士（shì）指出,“如果（guǒ）首套（tào）房按揭贷款（kuǎn）利率执行基准利（lì）率,银行利润空间已经（jīng）缩小。目前,银行（háng）存款流失压力大,资金成（chéng）本不断提高,因此,对于房贷业务每家银行在大的（de）政策方向下,执行力度也不同。”
观点碰撞
新政落地,市场可谓热情四溅,胶着（zhe）纠结。购房者希望看到房价下跌至心理价位;开发商则抱有幻想,定价小心谨慎,试探政策的导向; 限贷政（zhèng）策调整能否解决楼市（shì）目前面临的问题,各界（jiè）众说纷纭。有观点认为,松绑限贷会激励对金（jīn）融杠杆敏感的投资需求入市（shì）,房价会触底反弹。有人认为,松绑限贷 会给市场传达政府救市的信号,开发商“以价换量（liàng）”策略终（zhōng）止等（děng）等,由此,一场关于新政的（de）观点碰撞（zhuàng）已然展开。
谨（jǐn）慎方（fāng）
房地产全面救市开始效果可能有限 全国政协委员、南京财经大学校长刘志彪
从央行出台的该政策可（kě）以看出,当前（qián）市场的库存（cún）压力比较大。另外,由于（yú）房地（dì）产投资对中国经济（jì）增长率的（de）贡献率在50%左右,稳增长面临的巨大压力也要求 放松对房地产购买各方面的限制。在一个下跌的市场中,人们会（huì）预期其价格进一（yī）步（bù）下（xià）跌,从（cóng）而出现进一步等待下跌的行（háng）为。这（zhè）样救市的政（zhèng）策效应就有可能被预期效应 所抵消（xiāo）。宏观上的促改革、调结构（gòu）等,短期内还是迈不过GDP增长（zhǎng）的门槛。
对楼市有（yǒu）刺激作用但影（yǐng）响不（bú）大 昆明风（fēng）之铃市（shì）场调查（chá）研究咨询机构CEO石远
央行出台的新政策对购房（fáng）的限制越（yuè）来越（yuè）宽松,总体上对（duì）楼市发展有一定的促进作（zuò）用,但（dàn）影响不大（dà）。限贷松（sōng）绑只是楼市发展大环境的一部分,对未来房地（dì）产发展的促进有限。
“认房不认贷（dài）” 的（de）政（zhèng）策主要还是刺激刚需购房人群,对投资型（xíng）和改（gǎi）善型的购房者没有太大的影（yǐng）响,还是存在一定的“打压”。在新（xīn）政策情况下,国庆期间前往各大（dà）楼盘看房的市民（mín）明 显增多,虽然不少开发商表示,当前楼市以促进销（xiāo）量为主,楼盘趁机提价可（kě）能性不大,但也有少数开发商内部已经下发通知国庆后涨价的消息（xī）。石（shí）远称警惕房地产企 业,“不要见风就（jiù）是雨”,要理性的看待（dài）新政策的出炉。
兴（xìng）盛（shèng）方
对改善型购房的群体利好 财经评（píng）论家、财经专栏作家叶檀
央行发布的“认贷不认房”新政并不（bú）会（huì）引爆楼市。从政策出台的目的上来讲,一方面是为了稳定房地产市场,另一方面（miàn）的目的是改革金融。房贷新政对改善型 购房的群体更（gèng）加利好,会起到稳定市场的作用。此次央（yāng）行出台的房（fáng）贷新政（zhèng）还指出要支持房地产（chǎn）开发企业的合理融资需求,除了救（jiù）市之外,新政在年底前放开融资,避 免到年底银行成为最大的坏账（zhàng）户。
新政预防房（fáng）地产下行利于其健（jiàn）康发展 芒果智库经济学家王詠（yǒng）雪
政策的出台反（fǎn）映了中央政府对（duì）房地产下行的担忧。如今的楼市还没有上扬或是平稳的发展,结合中（zhōng）国经济（jì）的不确定性,对首套住房（fáng）结清房贷后的优惠是刺激改善型购（gòu）房者的需求。
中国房地（dì）产不能走（zǒu）日本房地产泡沫的老路,政策的出台对房地产企业的下行有一（yī）定的预（yù）防作用,有利于维护房地产（chǎn）企业长期、稳定的健康发展。宏观上看,中 国政府应（yīng）出台长效的管理,或逐渐退（tuì）出对房地产的干预。王詠雪认为对于购房者和开发（fā）商来说,适合政策就会利好,购房（fáng）者若没（méi）有（yǒu）买房需求就无（wú）关（guān）了。近期房企应（yīng）对 该政策的方式五花八门, 不论涨价还是降价快跑（pǎo）,都是企（qǐ）业根据自身（shēn）的实力对（duì）市场进（jìn）行了预（yù）判。
中立方
央行全面松绑限贷政策是把双（shuāng）刃（rèn）剑 著名财经金融评论家余丰慧
央行（háng）彻底放开放水房地（dì）产贷款的尺度,大大（dà）超出此（cǐ）前市场预期。如此放水信贷、全面（miàn）取缔限贷政策是把双刃剑。一方（fāng）面可能促使低迷的房地产（chǎn）迅速复苏,促使（shǐ） 房价重拾暴涨局面。另一方面也可能给市场放出的（de）是更加恐慌的信号（hào）,连货币信（xìn）贷都放水（shuǐ）了,连限贷（dài）政策都取缔了,足以看出房地产市场的低迷（mí）程度和萧条状（zhuàng）况,房 价继续走低的（de）不可逆转 性。从而使得需求更加谨慎,购买力更加观望而不敢轻易入市,商业银行更加对房地产惜贷（dài）,促（cù）使房地产（chǎn）市场低迷局面（miàn）恶化,引（yǐn）发大面（miàn）积弃房（fáng） 断供（gòng）等金融风险。
一句话,央行和银监（jiān）会彻底放水货币、完全（quán）取缔限贷救助房地产（chǎn）了,甚至放任投资投机性需求了。
限贷松绑（bǎng）有利于化解楼市库存但房产税是解（jiě）决之道
云南财（cái）经大学MBA教育学院（yuàn）不动产投融资研究中心主任周大研
目前的情况,“认贷不认房”就是取消限贷（dài）。新政策作（zuò）为一个信号,是对楼市需求（qiú）的刺激政策。取消限购不如取消限贷,有金融机构和银行的支（zhī）持更有利于普通购房者提早实现居住梦。
很明显,新政策的出台有利于化解楼市（shì）供大于（yú）求和库存量过高的问题（tí）,但不可能解决房地产“积劳成疾”的根本问题。仅仅取消限购和限（xiàn）贷并不能解（jiě）决（jué）问题,房产税才（cái）是解（jiě）决问题的根本。只有房产税才能促进调控（kòng）长效机（jī）制建（jiàn）设,才会使楼市回暖。
新政（zhèng）策主要影（yǐng）响的是首次购房者和刚需购房人群。对于开发商来说,房企（qǐ）采取措施应对可以说是“八仙过海各显神（shén）通”,每个城市、每个企业的状况不同,但 市场总体上（shàng）是供过于求的（de）,企业（yè）应该理性的看待市场,清醒（xǐng）对（duì）待,不（bú）能盲目涨价,寻找到适（shì）合昆明的、自身的（de）措（cuò）施就是正确的。总的来说,开发商要根据自身的财（cái）务（wù） 状况和开发量来调整,毕竟求生存才是（shì）目前（qián）部分房（fáng）企发展（zhǎn）的基本点。
算笔账
新（xīn）政后100万房贷20年省9.5万利（lì）息
如果按照“房贷还清再（zài）买（mǎi）算首套”的利率计算（suàn）,购买第二套房的购房人能省多少钱呢?根据现行银行规定,首套房贷按基（jī）准利率6.55%/年执行;第二套房贷（dài）款利率上（shàng）浮10%,即7.20%;第三（sān）套房则不能申请贷款。
如（rú）果同以贷（dài）款100万元、期限（xiàn）20年计算,执行基准利率的本息合计为179.6万元;按照上浮10%之后的利率计算本息合计则为189.1万元,相差9.5万元。也就是说,第二套住房购（gòu）买人还清贷款后,再申请房贷,比此前可以省9.5万元,而且（qiě）贷得（dé）多省（shěng）得（dé）多。
链接
松绑限贷若不起作用政府还有六大（dà）招救市
对（duì）于此次央行发布的（de）信贷新政策,多数（shù）人（rén）表示是房地产的最大利好,如果仍（réng）然不能奏效（xiào）,中央政府已（yǐ）经“无牌可出”,“无子弹可打”。真的是这样吗? 近日,网络流传放（fàng）松信贷之后政府的（de）救市6张（zhāng）牌,先不论其可行性如何,就其出台的目的及（jí）手段,也可以看出政府想要拉动（dòng）商品成交量（liàng）的（de）迫切心情。
第一张牌 全面降准
广义货（huò）币M2跟存款准备（bèi）金率高低有着（zhe）密切关系,中（zhōng）国目前大型金融机构存款（kuǎn）准备金率是20%,理论上货币乘数就是5,但由于各个（gè）银行（háng）有“超额存款准备 金”,加上民众手里的现金,货（huò）币乘数实际为4.2倍。如果（guǒ）存款准备（bèi）金率降低到（dào）10%,就足以让M2翻倍,让全国楼市价格翻倍,一线城市房价上涨3倍以上。 如果楼市需要,全（quán）面降准（zhǔn）的力度就可以加大。
第二张牌 降（jiàng）息
降息（xī）对（duì）楼市和股市来说,都是重大（dà）利好,如果需要,政（zhèng）府可以（yǐ）作出这个选择。但副作用同样明显:金融风暴以（yǐ）来,全世界都在（zài）降低企业、政府、个人的负债 率,也就是所谓的“去杠杆”,因（yīn）为这是经济转型的前提。此次房地产救市,其实就是鼓励（lì）个人买房,鼓励个人将钱（qián）投（tóu）入房地产,而不（bú）是创业。中国普通家庭目前资 产80%是（shì）房子,房（fáng）地产不仅绑架了中国经济、中国政府,还绑架了贪婪的中（zhōng）国人。所以,救市必须是权宜之计。
第（dì）三张牌 全面减税
政（zhèng）府还（hái）可以给房地产行业全（quán）面减税,包括二手房交易、新（xīn）房交易中个人承（chéng）担的税费。也许有人会说,房地（dì）产相关税（shuì）费,是政府收入主要来源（yuán）,现在财政增（zēng）长乏 力,可（kě）能减税吗?当然可能。房地产是支（zhī）柱行（háng）业、先导行业,它的兴衰（shuāi）关联到钢铁、水泥、玻璃（lí）、建材、装饰（shì）、装修、家电、汽（qì）车（chē）等多个行业的兴衰。
第四张牌 给开发商更多信（xìn）贷支持
此次“新（xīn）政”超出（chū）大家预期的,就是给开发商的“限贷”也适当松绑（bǎng）了。原文写到“银行业金融机构在防（fáng）范风（fēng）险的（de）前提下,合理（lǐ）配（pèi）置信贷资源,支持资质（zhì）良 好、诚信（xìn）经（jīng）营的房地产企业开（kāi）发建设普通商品住房,积极（jí）支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场（chǎng）化融（róng）资渠道,支持符合条件的房地产企（qǐ）业在银（yín） 行间债券市（shì）场发（fā）行债务融资工具。积极稳妥（tuǒ）开展（zhǎn）房地产投资信托基金试点。”
第五张牌 放开一线城市限购
一线（xiàn）城市（shì）如果完全放开限购,即便M2增速不变,北上（shàng）广（guǎng）深房价都有翻倍（bèi）可能。这主要是投资需求的推动,因为（wéi）全国人民购房投资需求以前是（shì）2000多个大 小城市分担的,现（xiàn）在集中到了最主要的十多个城市,尤其是四个一线城市。所以,如果放开限购,一线城（chéng）市房价必然（rán）井喷。但全面放开一线城（chéng）市限购,风险极大。在 急（jí）速上涨（zhǎng）之后,一线城市楼市（shì）会见顶,到那时会（huì）带领全国（guó）楼（lóu）市来（lái）一次总崩溃。所以,北（běi）上广（guǎng）深楼市好比是四头充满野性的（de）千（qiān）里马,需要套好笼头,控制好节奏,用它 们的力量为中国经济拉（lā）一段车,而不是撒开让它们狂奔,那样毫无意义。
第（dì）六（liù）张牌 全面放开生二胎
计划生育政策调整,其实（shí）已（yǐ）经水到渠（qú）成（chéng）。单独二胎已经放开,全面二胎也可（kě）以期待。中（zhōng）国在过去5年中“小学生（shēng）人数（shù）”下降了9.4%,过去3年中下降（jiàng）了 5.8%,这就是计划生育政策的（de）影响。这种生育率持续的下（xià）滑（huá）,让中国过早进入老龄社会,根本无法维持。全面（miàn）开（kāi）放二胎,对楼市绝对是重大利好。需要说明的（de） 是,放开二胎跟前面（miàn）5张牌不同,基本上没（méi）有副作用。
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