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2014年2月从杭州蔓延的商品房降（jiàng）价潮,终于在5月体现在官方的70个（gè）大中城市新建（jiàn）商品住宅价格指数上。4月下旬起,地（dì）方政府接连救市,招数眼花（huā）缭乱,从41城市解（jiě）除限购到户籍开放乃至财政（zhèng）税收补贴,但依然难改下（xià）跌之势。
9月30日,新（xīn）中国成立65周年华诞前夕,央行（háng）临门一脚,联（lián）手银监会发布房贷新政,姑且称为央行“9·30狙（jū）击”吧。
关于房贷新政的讨论中,首套房认定以及七折成为（wéi）最大看点,但实际上被忽（hū）略的MBS才是杀手锏。但这一有透支（zhī）之嫌的政策（cè）究竟能否扭转当前（qián）的房价（jià）跌势乃至未来数年的大势（shì）呢（ne）?
第一财经日（rì）报《财商》第19期《投资者内参》——《鏖战房价:央行“9·30”狙击与C浪大杀跌》在回（huí）顾典型性城市（shì）温州的救市三部曲的基础上, 从中国房地产的供需大剪刀的两端,即逆天（tiān）的库存和正在转折的（de）需求两端入手,结合2014年房价调整与2008年、2011年两轮调整的差异,以及中国房地产周期大推演（yǎn）等四大角度去分析。
本报告不是10日之功,部分内容（róng）来自笔者2014年以来潜心研究的《房市大衰退:33年（nián）房市变（biàn）迁大推（tuī）演》(10月出版（bǎn）)。近乎（hū）半载废寝忘食,战战兢兢,只想对你我的钱袋（dài）子负（fù）责。
“9·30”狙击:
MBS才是杀手锏
对于央行房贷新政,市（shì）场的目光更多聚集在首套房认定、外地户籍不再限贷、利率可打7折等,这也很自然,毕竟这对个人影响最（zuì）直接。
对于地产商,在（zài）可发行中期票据之（zhī）后,终于又迎来REITs了,甚至有地产商说,“后悔没多买点地（dì）”,对这话只能呵呵（hē）了,几个月前房价跌时的恐慌情景（jǐng）这么快就忘了?
实际上,新政的杀手锏在于MBS,而恰恰关于这（zhè）一部分的叙述最短。MBS即是住房抵押贷款支持证券,通俗（sú）点说就是银行用一种金融手段将住房贷款（kuǎn）打包卖出而分散风险同时获取收益。作为一种复杂的金融工具（jù）,MBS为大众所知则是因为它是（shì）2008年美国金融危机的元凶（xiōng）。
MBS的开闸,既稍显意外,但又合乎情理。2013年以来,随着外汇占款的下（xià）降,央行实质上（shàng）的货币收紧,商业银行（háng）对住房按揭贷款（kuǎn）的意愿降低。中原地产二季（jì）度以来的监测数据显示,35个重点城市中有25个城市出现停贷现象,占比超过70%,停贷银（yín）行主要以中小银（yín）行（háng）为主。
在（zài）这种情况下,MBS的发行意味着商（shāng）业银行可以通过资产证券化的（de）方式对按（àn）揭贷款（kuǎn）进行资产盘活,盘活之后银行可投放的贷款规模增加,自（zì）然愿意（yì）提供更多的（de）按揭贷款,这样一（yī）来就（jiù）能给房地产市（shì）场托底了。
不仅（jǐn）如此,MBS还可以将（jiāng）银行体系（xì）内的相关资产进行（háng）表外化腾挪,将淤积在银行体（tǐ）系的风险分（fèn）散到整个金融体系（xì）。对（duì）于当（dāng）前不良贷款余额大幅（fú）增长的（de）银行业而言（yán）,无疑（yí）是个（gè）好消息。
作为一种金融手段,以MBS为代表的“9·30”房贷新政效应应（yīng）该（gāi）显著于此前的解除限（xiàn）购、户籍放（fàng）开乃至财政（zhèng）补（bǔ）贴等等。但（dàn）是“9·30”房贷新政真能托住房地产市场的（de）底吗?
调整还是衰退?
回答上述（shù）问（wèn）题,我们（men）需要追问2014年的房价下跌是出于什么原因（yīn）?
就（jiù）此,我们可以对比2008年以及2011年的两轮调（diào）整。2008年房地产（chǎn）市（shì）场走出一（yī）个大V字形,2011年则出一个大U字形。但2014年起的调整可能既不是大（dà）V形,也不是（shì）大U形。
我们先来看第一轮大调整,受金融危机冲击,2008年1月起70个大中（zhōng）城市新建住宅指数同比数据开始快速下行,但在（zài）2008年底遭遇“四万亿” 政策（cè）刺激之后,从（cóng）2009年4月开始出现快（kuài）速上涨,房价（jià）调整只持续了14个月,而上涨又非常（cháng）迅猛,市（shì）场情绪经历了恐慌式下跌到贪婪性抢购,所（suǒ）以呈现出一个（gè） 大V字形走势。
我们再（zài）来看第二轮调整,2010年4月“新国十（shí）条（tiáo）”出台,70个大中城市新（xīn）建住宅指数同（tóng）比数（shù）据从2010年5月一直调整到2012年9月,历时29个月。从2012年（nián）10月政策开始有所放松,房价开（kāi）始出现（xiàn）反弹,最终房价走势呈现出一（yī）个大U字形。
这两次房（fáng）价调整,如果从环（huán）比数据来看（kàn）,第一（yī）轮从（cóng）2008年8月下（xià）跌,至2009年3月上涨,只下跌了6个月;第二轮从2011年10月（yuè）下跌（diē）,到2012年6月（yuè）上涨,只下跌了8个月。
这也是很多人认为2014年房价（jià）下跌不会太久（jiǔ）的原因,更何况（kuàng）不断有城市解除限购、财政补贴以及最近的（de）央行房贷新（xīn）政等救市措施。
但需要注意的是（shì）,2014年房价调整的背景完全不同于2008年和2011年。2008年（nián）的下跌,原因很明了,由美国次贷危（wēi）机演化成（chéng）全球性的金 融（róng）危机,属于严重的外部冲击。2009年报复性（xìng）反弹的（de）原因也很简单,“四万亿”政策刺激以（yǐ）及（jí）房地产调控的放松,属于巨大的（de）政策刺激。
2011年下跌,原因在于号称史上最严厉的房地产调（diào）控,一、二、三线城市陆（lù）续开展了限购,属于内部调控。而2012年（nián）10月开始的上涨也是因为调控的放松,数次降（jiàng）息以及降存准率,部分城市首套房贷利率打八五折,所以房价显著回暖。
而（ér）2014年（nián）没（méi）有严重的外部冲击,也没有严（yán）厉的内部调控,而且2013年房地（dì）产市场还高歌猛进,商品住（zhù）宅无论是销（xiāo）售面（miàn）积还是销售（shòu）额都创历史新（xīn）高。
这（zhè）说明什么?这只能说（shuō）明是房地产市场内在的调整需要,是一场衰退。
报告的前三部分摘编到此结束,在报告后（hòu）续部（bù）分,笔者将对中（zhōng）国房地产的供需（xū）两（liǎng）端入手,告（gào）诉你一个惊（jīng）人的库存,以及正在发生的需求（qiú）逆转,尤其是购房适龄人口规模正发出一个危险（xiǎn）的信号,最重要的则在于5个角度测算本（běn）轮房（fáng）价的下（xià）跌周期。
读（dú）完你（nǐ）将明白,本轮房价走势很（hěn）难是大U走势,至于大V走（zǒu）势更不可能。一系列恐有透支嫌疑的救市措（cuò）施可能会阻碍房价的下跌或者推动反弹,但市场的意志从不因为人为而改变。
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2014年2月从杭州蔓延的商品房降（jiàng）价潮,终于在5月体现在官方的70个（gè）大中城市新建（jiàn）商品住宅价格指数上。4月下旬起,地（dì）方政府接连救市,招数眼花（huā）缭乱,从41城市解（jiě）除限购到户籍开放乃至财政（zhèng）税收补贴,但依然难改下（xià）跌之势。
9月30日,新（xīn）中国成立65周年华诞前夕,央行（háng）临门一脚,联（lián）手银监会发布房贷新政,姑且称为央行“9·30狙（jū）击”吧。
关于房贷新政的讨论中,首套房认定以及七折成为（wéi）最大看点,但实际上被忽（hū）略的MBS才是杀手锏。但这一有透支（zhī）之嫌的政策（cè）究竟能否扭转当前（qián）的房价（jià）跌势乃至未来数年的大势（shì）呢（ne）?
第一财经日（rì）报《财商》第19期《投资者内参》——《鏖战房价:央行“9·30”狙击与C浪大杀跌》在回（huí）顾典型性城市（shì）温州的救市三部曲的基础上, 从中国房地产的供需大剪刀的两端,即逆天（tiān）的库存和正在转折的（de）需求两端入手,结合2014年房价调整与2008年、2011年两轮调整的差异,以及中国房地产周期大推演（yǎn）等四大角度去分析。
本报告不是10日之功,部分内容（róng）来自笔者2014年以来潜心研究的《房市大衰退:33年（nián）房市变（biàn）迁大推（tuī）演》(10月出版（bǎn）)。近乎（hū）半载废寝忘食,战战兢兢,只想对你我的钱袋（dài）子负（fù）责。
“9·30”狙击:
MBS才是杀手锏
对于央行房贷新政,市（shì）场的目光更多聚集在首套房认定、外地户籍不再限贷、利率可打7折等,这也很自然,毕竟这对个人影响最（zuì）直接。
对于地产商,在（zài）可发行中期票据之（zhī）后,终于又迎来REITs了,甚至有地产商说,“后悔没多买点地（dì）”,对这话只能呵呵（hē）了,几个月前房价跌时的恐慌情景（jǐng）这么快就忘了?
实际上,新政的杀手锏在于MBS,而恰恰关于这（zhè）一部分的叙述最短。MBS即是住房抵押贷款支持证券,通俗（sú）点说就是银行用一种金融手段将住房贷款（kuǎn）打包卖出而分散风险同时获取收益。作为一种复杂的金融工具（jù）,MBS为大众所知则是因为它是（shì）2008年美国金融危机的元凶（xiōng）。
MBS的开闸,既稍显意外,但又合乎情理。2013年以来,随着外汇占款的下（xià）降,央行实质上（shàng）的货币收紧,商业银行（háng）对住房按揭贷款（kuǎn）的意愿降低。中原地产二季（jì）度以来的监测数据显示,35个重点城市中有25个城市出现停贷现象,占比超过70%,停贷银（yín）行主要以中小银（yín）行（háng）为主。
在（zài）这种情况下,MBS的发行意味着商（shāng）业银行可以通过资产证券化的（de）方式对按（àn）揭贷款（kuǎn）进行资产盘活,盘活之后银行可投放的贷款规模增加,自（zì）然愿意（yì）提供更多的（de）按揭贷款,这样一（yī）来就（jiù）能给房地产市（shì）场托底了。
不仅（jǐn）如此,MBS还可以将（jiāng）银行体系（xì）内的相关资产进行（háng）表外化腾挪,将淤积在银行体（tǐ）系的风险分（fèn）散到整个金融体系（xì）。对（duì）于当（dāng）前不良贷款余额大幅（fú）增长的（de）银行业而言（yán）,无疑（yí）是个（gè）好消息。
作为一种金融手段,以MBS为代表的“9·30”房贷新政效应应（yīng）该（gāi）显著于此前的解除限（xiàn）购、户籍放（fàng）开乃至财政（zhèng）补（bǔ）贴等等。但（dàn）是“9·30”房贷新政真能托住房地产市场的（de）底吗?
调整还是衰退?
回答上述（shù）问（wèn）题,我们（men）需要追问2014年的房价下跌是出于什么原因（yīn）?
就（jiù）此,我们可以对比2008年以及2011年的两轮调（diào）整。2008年房地产（chǎn）市（shì）场走出一（yī）个大V字形,2011年则出一个大U字形。但2014年起的调整可能既不是大（dà）V形,也不是（shì）大U形。
我们先来看第一轮大调整,受金融危机冲击,2008年1月起70个大中（zhōng）城市新建住宅指数同比数据开始快速下行,但在（zài）2008年底遭遇“四万亿” 政策（cè）刺激之后,从（cóng）2009年4月开始出现快（kuài）速上涨,房价（jià）调整只持续了14个月,而上涨又非常（cháng）迅猛,市（shì）场情绪经历了恐慌式下跌到贪婪性抢购,所（suǒ）以呈现出一个（gè） 大V字形走势。
我们再（zài）来看第二轮调整,2010年4月“新国十（shí）条（tiáo）”出台,70个大中城市新（xīn）建住宅指数同（tóng）比数（shù）据从2010年5月一直调整到2012年9月,历时29个月。从2012年（nián）10月政策开始有所放松,房价开（kāi）始出现（xiàn）反弹,最终房价走势呈现出一（yī）个大U字形。
这两次房（fáng）价调整,如果从环（huán）比数据来看（kàn）,第一（yī）轮从（cóng）2008年8月下（xià）跌,至2009年3月上涨,只下跌了6个月;第二轮从2011年10月（yuè）下跌（diē）,到2012年6月（yuè）上涨,只下跌了8个月。
这也是很多人认为2014年房价（jià）下跌不会太久（jiǔ）的原因,更何况（kuàng）不断有城市解除限购、财政补贴以及最近的（de）央行房贷新（xīn）政等救市措施。
但需要注意的是（shì）,2014年房价调整的背景完全不同于2008年和2011年。2008年（nián）的下跌,原因很明了,由美国次贷危（wēi）机演化成（chéng）全球性的金 融（róng）危机,属于严重的外部冲击。2009年报复性（xìng）反弹的（de）原因也很简单,“四万亿”政策刺激以（yǐ）及（jí）房地产调控的放松,属于巨大的（de）政策刺激。
2011年下跌,原因在于号称史上最严厉的房地产调（diào）控,一、二、三线城市陆（lù）续开展了限购,属于内部调控。而2012年（nián）10月开始的上涨也是因为调控的放松,数次降（jiàng）息以及降存准率,部分城市首套房贷利率打八五折,所以房价显著回暖。
而（ér）2014年（nián）没（méi）有严重的外部冲击,也没有严（yán）厉的内部调控,而且2013年房地（dì）产市场还高歌猛进,商品住（zhù）宅无论是销（xiāo）售面（miàn）积还是销售（shòu）额都创历史新（xīn）高。
这（zhè）说明什么?这只能说（shuō）明是房地产市场内在的调整需要,是一场衰退。
报告的前三部分摘编到此结束,在报告后（hòu）续部（bù）分,笔者将对中（zhōng）国房地产的供需（xū）两（liǎng）端入手,告（gào）诉你一个惊（jīng）人的库存,以及正在发生的需求（qiú）逆转,尤其是购房适龄人口规模正发出一个危险（xiǎn）的信号,最重要的则在于5个角度测算本（běn）轮房（fáng）价的下（xià）跌周期。
读（dú）完你（nǐ）将明白,本轮房价走势很（hěn）难是大U走势,至于大V走（zǒu）势更不可能。一系列恐有透支嫌疑的救市措（cuò）施可能会阻碍房价的下跌或者推动反弹,但市场的意志从不因为人为而改变。
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