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目前在股（gǔ）市推动楼市、楼市推动地价的背景下（xià），很有可能形成地产寡（guǎ）头，中小企业的竞争力大大降低。面对这种局面，项（xiàng）目开发管理起着决定性作用，对房地产的持续发展具有重要意义。
项目管理是基于被接受的管理原则的（de）一套技术方法（fǎ），这些技（jì）术或方法用于计（jì）划、评估、控（kòng）制（zhì）工作活动，以（yǐ）按时、按预算、依（yī）据规范达到理想的最终效果。项目开发管理是指在项目（mù）开发前期的一系列的管理问题。
在过去的十多年间，中国房地产市场持续繁荣，房地产企业的发展基本是借助国家房地产（chǎn）制度变革（gé）所提供的历（lì）史机遇和政策环境。近几年，房地产业屡遭冰点，房地产企业的“幸（xìng）福日子”一去不复返。
去年，美国次货危机引发的金融风暴，也波及到我国的房地产行业，行业整合明显加快，企业核（hé）心竞争力（lì）得到重视。房地产行（háng）业是资金密（mì）集型（xíng）产业，除了万科、金地、保利等上市公司通过股市募集资金外，非上市企业的融资渠道单一，主要靠银行贷款。目前在（zài）股市推动楼市、楼市推动地价的背景下，很（hěn）有可以形成地产寡（guǎ）头，中小企业的竞争力大大（dà）降（jiàng）低。面对这种局面，确（què）定企业发展战略和经营模式对中小房（fáng）地产企业的持续发展具有重要的意义。
产品定位准确，实施合理成本战（zhàn）略，是提高企（qǐ）业核心（xīn）竞争力的重要手段之一。每个企业各有不同的方式，建立完（wán）善的（de）市场调研、产品研发体系及（jí）完善的成本控制体系，是企业走向成（chéng）熟不可缺失的一项重要工作。
1 项目开发管理在项（xiàng）目（mù）前期，把握投资决策
土地储备量大小是房地产企业的实力的象（xiàng）征。项目土地出让拍卖（mài）前，究竟以多少价格取得土地（dì），企业要做仔细的投资决策（cè）分析，包括项目的基本情况、项目（mù）用地（dì）现状调查，对项目开发（fā）的组织机构、管理（lǐ）费用、开发建设（shè）进度及费用的关系等。这其中，要求企业积累各种基（jī）础资料，才能全面精确计算。虽然（rán），土地拍卖（mài）过程竞争激烈，价格一加（jiā）再加，搞清项目主要状（zhuàng）况、搞清成本，就有竞（jìng）争的底气。
2 项目开发管理要产品定位准确，优化设计
项目设计方案阶段，作深入的产品市场（chǎng）调查是十分必要的，关系到项目开发的成败。市场调研报（bào）告是设计的主要依据（jù），可以概括为以下内容：
3 项目开发管理在建设阶段，严（yán）控工程造价成本
项目开发管理在项目建（jiàn）设阶段，建设成本管理与控制进入到实现（xiàn）的阶段（duàn），计划能否实现（xiàn），目标能（néng）否达（dá）到，考（kǎo）验企业团队的执行力（lì）。需要有严格的规章制度（dù），对成本控制的（de）各个主要环节进行规范管（guǎn）理。
设计变更的管理工（gōng）作：对工程建设中的设计变更（gèng）进行分类（lèi）管理，分为设计提出的变更、甲方提出的变更、施工单位提出的变更、客户提出的变更。对每项变更内容预（yù）算部门要进行费用、工期的评估，技术（shù）、工（gōng）程部门要进行可行性的评估（gū），最终（zhōng）由总工程师签发。变更环节的管理靠制度、靠（kào）流程，保证变更的科学客观，杜绝主观随意性。
施工现场签（qiān）证管理工作：对于（yú）要发生的签证，工程部要对照合同，审核签证的必（bì）要性，以及签证内容的合理性，对照施工图、预算，核实工程量，明确说明签证的原因、内容。签证单必（bì）须有监理、现场经办人、工程部负责人的签字。
设备材料的采购管理工作：在日常工作中（zhōng）建立（lì）的材料市（shì）场信息（xī）库，建立设备供应商的长期合作关（guān）系，根（gēn）据（jù）技（jì）术部门提供的设备技术参数，工（gōng）程部门提供的（de）工程进度要求，对（duì）各种设备（bèi）货比三家，比较设备的性价比，择优选用。
工程款的支付（fù）：控制工程款及各种材料（liào）设备款的支付，源（yuán）头在招投标及各种商务（wù）合同的签订工作上，对合同中的价款支付比例，以工程进（jìn）度为依据签订。预算部门在做（zuò）预算时，结合工程（chéng）款支付的要求，对相关（guān）工程量，分别（bié）分类计量。支付时，工程部对（duì）照完成的工程量、财务部对照（zhào）合同，严格按合同审批、支付。
预决算管理工作：把预决算作为工程成（chéng）本控（kòng）制工作的主线，招标工作、工程量计量、工程造价的计算依据和预决算工作都有直接而密切的关系。准确的预（yù）算为控制工程成本提出目标依据。决（jué）算工作，核实施（shī）工单位申报的工（gōng）程实际发生（shēng）的费用，剔除不（bú）合理的内容、重（chóng）复计算的内容，审核价差调整的内（nèi）容，不仅仅是控制工程造价的最后结果，也是对工程成本控制工作成果的检验。
4 项（xiàng）目开发管理在（zài）销售阶段，严控销售（shòu）成本
在激烈的市场竞争中，为推动销售工作，销售需投入的费用持（chí）续增加。项目方案确定后，销售部门就（jiù）着（zhe）手制定营销计划，对广告的投入、现场的包（bāo）装、参加展会、样板区建（jiàn）设、样板房装修的标准、售楼部的建（jiàn）造编制计划书，提出（chū）费（fèi）用标准、投入计划。公司合（hé）理确定费用额度，对各种广告（gào）形式做出费效比评估。广告投入后，跟踪评（píng）估广告的投入效果，并根据项目开（kāi）发管理实（shí）际销售情况调整，力求每（měi）一分钱的投入都有效。
5 项目开发管理要把控风（fēng）险调节（jiē），积极应对市场变化
项目开发管理面临诸多风险（xiǎn），因而必须防患于未然，对各种可能发（fā）生的（de）风险都应有前瞻性和延续性的预测，才能减少风险成本的发生（shēng）。
2005年以来，国家对房地产行业的政策进行多次调整，每一个政策出台，都对行业产生（shēng）了不同程度的（de）影响。国家经济发展越来越市（shì）场化，经济发展也越来越（yuè）快。在这种情况下，国家政策的调整将成为一种常态。将国家政策、地方法规的研讨工作日常化（huà），对（duì）市场可（kě）能发生（shēng）的变化进行推演，适时调整项目的投入时机、投入力度，是应对政策风险的（de）有效方法。从2007年的楼市拐点论到2009年楼市（shì）的触底反弹，不同企业对市场的判断和应（yīng）对（duì）策（cè）略有很（hěn）大差别。有的房地产企业（yè）抓住了先机，极时调整策略，销售量节节攀升，企业获利颇丰;而（ér）有些企业则慢人（rén）一步。
多年的持续繁荣，成（chéng）就了一批优势企业（yè），也制约了企（qǐ）业对（duì）发展战略（luè）和经营模式的（de）探索。危（wēi）机也是一种机会，让房（fáng）地产（chǎn）企业有了修炼内功的紧迫感。在（zài）国内包括港澳地区一流企业纷纷（fēn）跨区域发展、全面（miàn）出击、建设（shè）项（xiàng）目四处开花之时，本地房地产企业要有全国性竞争的态度，用国际化视野来优化企业战略和经营模式。全面分析评价不同企业战略和经营模式（shì）的优劣势，分析国内外房地（dì）产周期波动的特点和（hé）基本规律，以及对目前（qián）所处周期阶段和未来二年的趋势进行预测，为企业把准市（shì）场（chǎng）脉络（luò），赢（yíng）得市场先机。
6 结（jié）束语
利润是（shì）企（qǐ）业生存（cún）与发展的物质基础，在保（bǎo）证质量的前提下，降低成本是企业利润最大化的重要途径之一，合理成本战略能使房（fáng）地（dì）产企业取得社会效益、经济效（xiào）益，能（néng）保证房地产企业的生存和持续发（fā）展。在激烈的市场竞争中（zhōng），房地（dì）产企业不（bú）仅要坚持产品创（chuàng）新、管理创新，还要有政策、市场（chǎng）的分析研判，保证（zhèng）企业经营决策的正确性，使企业得以长足发展。
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目前在股（gǔ）市推动楼市、楼市推动地价的背景下（xià），很有可能形成地产寡（guǎ）头，中小企业的竞争力大大降低。面对这种局面，项（xiàng）目开发管理起着决定性作用，对房地产的持续发展具有重要意义。
项目管理是基于被接受的管理原则的（de）一套技术方法（fǎ），这些技（jì）术或方法用于计（jì）划、评估、控（kòng）制（zhì）工作活动，以（yǐ）按时、按预算、依（yī）据规范达到理想的最终效果。项目开发管理是指在项目（mù）开发前期的一系列的管理问题。
在过去的十多年间，中国房地产市场持续繁荣，房地产企业的发展基本是借助国家房地产（chǎn）制度变革（gé）所提供的历（lì）史机遇和政策环境。近几年，房地产业屡遭冰点，房地产企业的“幸（xìng）福日子”一去不复返。
去年，美国次货危机引发的金融风暴，也波及到我国的房地产行业，行业整合明显加快，企业核（hé）心竞争力（lì）得到重视。房地产行（háng）业是资金密（mì）集型（xíng）产业，除了万科、金地、保利等上市公司通过股市募集资金外，非上市企业的融资渠道单一，主要靠银行贷款。目前在（zài）股市推动楼市、楼市推动地价的背景下，很（hěn）有可以形成地产寡（guǎ）头，中小企业的竞争力大大（dà）降（jiàng）低。面对这种局面，确（què）定企业发展战略和经营模式对中小房（fáng）地产企业的持续发展具有重要的意义。
产品定位准确，实施合理成本战（zhàn）略，是提高企（qǐ）业核心（xīn）竞争力的重要手段之一。每个企业各有不同的方式，建立完（wán）善的（de）市场调研、产品研发体系及（jí）完善的成本控制体系，是企业走向成（chéng）熟不可缺失的一项重要工作。
1 项目开发管理在项（xiàng）目（mù）前期，把握投资决策
土地储备量大小是房地产企业的实力的象（xiàng）征。项目土地出让拍卖（mài）前，究竟以多少价格取得土地（dì），企业要做仔细的投资决策（cè）分析，包括项目的基本情况、项目（mù）用地（dì）现状调查，对项目开发（fā）的组织机构、管理（lǐ）费用、开发建设（shè）进度及费用的关系等。这其中，要求企业积累各种基（jī）础资料，才能全面精确计算。虽然（rán），土地拍卖（mài）过程竞争激烈，价格一加（jiā）再加，搞清项目主要状（zhuàng）况、搞清成本，就有竞（jìng）争的底气。
2 项目开发管理要产品定位准确，优化设计
项目设计方案阶段，作深入的产品市场（chǎng）调查是十分必要的，关系到项目开发的成败。市场调研报（bào）告是设计的主要依据（jù），可以概括为以下内容：
3 项目开发管理在建设阶段，严（yán）控工程造价成本
项目开发管理在项目建（jiàn）设阶段，建设成本管理与控制进入到实现（xiàn）的阶段（duàn），计划能否实现（xiàn），目标能（néng）否达（dá）到，考（kǎo）验企业团队的执行力（lì）。需要有严格的规章制度（dù），对成本控制的（de）各个主要环节进行规范管（guǎn）理。
设计变更的管理工（gōng）作：对工程建设中的设计变更（gèng）进行分类（lèi）管理，分为设计提出的变更、甲方提出的变更、施工单位提出的变更、客户提出的变更。对每项变更内容预（yù）算部门要进行费用、工期的评估，技术（shù）、工（gōng）程部门要进行可行性的评估（gū），最终（zhōng）由总工程师签发。变更环节的管理靠制度、靠（kào）流程，保证变更的科学客观，杜绝主观随意性。
施工现场签（qiān）证管理工作：对于（yú）要发生的签证，工程部要对照合同，审核签证的必（bì）要性，以及签证内容的合理性，对照施工图、预算，核实工程量，明确说明签证的原因、内容。签证单必（bì）须有监理、现场经办人、工程部负责人的签字。
设备材料的采购管理工作：在日常工作中（zhōng）建立（lì）的材料市（shì）场信息（xī）库，建立设备供应商的长期合作关（guān）系，根（gēn）据（jù）技（jì）术部门提供的设备技术参数，工（gōng）程部门提供的（de）工程进度要求，对（duì）各种设备（bèi）货比三家，比较设备的性价比，择优选用。
工程款的支付（fù）：控制工程款及各种材料（liào）设备款的支付，源（yuán）头在招投标及各种商务（wù）合同的签订工作上，对合同中的价款支付比例，以工程进（jìn）度为依据签订。预算部门在做（zuò）预算时，结合工程（chéng）款支付的要求，对相关（guān）工程量，分别（bié）分类计量。支付时，工程部对（duì）照完成的工程量、财务部对照（zhào）合同，严格按合同审批、支付。
预决算管理工作：把预决算作为工程成（chéng）本控（kòng）制工作的主线，招标工作、工程量计量、工程造价的计算依据和预决算工作都有直接而密切的关系。准确的预（yù）算为控制工程成本提出目标依据。决（jué）算工作，核实施（shī）工单位申报的工（gōng）程实际发生（shēng）的费用，剔除不（bú）合理的内容、重（chóng）复计算的内容，审核价差调整的内（nèi）容，不仅仅是控制工程造价的最后结果，也是对工程成本控制工作成果的检验。
4 项（xiàng）目开发管理在（zài）销售阶段，严控销售（shòu）成本
在激烈的市场竞争中，为推动销售工作，销售需投入的费用持（chí）续增加。项目方案确定后，销售部门就（jiù）着（zhe）手制定营销计划，对广告的投入、现场的包（bāo）装、参加展会、样板区建（jiàn）设、样板房装修的标准、售楼部的建（jiàn）造编制计划书，提出（chū）费（fèi）用标准、投入计划。公司合（hé）理确定费用额度，对各种广告（gào）形式做出费效比评估。广告投入后，跟踪评（píng）估广告的投入效果，并根据项目开（kāi）发管理实（shí）际销售情况调整，力求每（měi）一分钱的投入都有效。
5 项目开发管理要把控风（fēng）险调节（jiē），积极应对市场变化
项目开发管理面临诸多风险（xiǎn），因而必须防患于未然，对各种可能发（fā）生的（de）风险都应有前瞻性和延续性的预测，才能减少风险成本的发生（shēng）。
2005年以来，国家对房地产行业的政策进行多次调整，每一个政策出台，都对行业产生（shēng）了不同程度的（de）影响。国家经济发展越来越市（shì）场化，经济发展也越来越（yuè）快。在这种情况下，国家政策的调整将成为一种常态。将国家政策、地方法规的研讨工作日常化（huà），对（duì）市场可（kě）能发生（shēng）的变化进行推演，适时调整项目的投入时机、投入力度，是应对政策风险的（de）有效方法。从2007年的楼市拐点论到2009年楼市（shì）的触底反弹，不同企业对市场的判断和应（yīng）对（duì）策（cè）略有很（hěn）大差别。有的房地产企业（yè）抓住了先机，极时调整策略，销售量节节攀升，企业获利颇丰;而（ér）有些企业则慢人（rén）一步。
多年的持续繁荣，成（chéng）就了一批优势企业（yè），也制约了企（qǐ）业对（duì）发展战略（luè）和经营模式的（de）探索。危（wēi）机也是一种机会，让房（fáng）地产（chǎn）企业有了修炼内功的紧迫感。在（zài）国内包括港澳地区一流企业纷纷（fēn）跨区域发展、全面（miàn）出击、建设（shè）项（xiàng）目四处开花之时，本地房地产企业要有全国性竞争的态度，用国际化视野来优化企业战略和经营模式。全面分析评价不同企业战略和经营模式（shì）的优劣势，分析国内外房地（dì）产周期波动的特点和（hé）基本规律，以及对目前（qián）所处周期阶段和未来二年的趋势进行预测，为企业把准市（shì）场（chǎng）脉络（luò），赢（yíng）得市场先机。
6 结（jié）束语
利润是（shì）企（qǐ）业生存（cún）与发展的物质基础，在保（bǎo）证质量的前提下，降低成本是企业利润最大化的重要途径之一，合理成本战略能使房（fáng）地（dì）产企业取得社会效益、经济效（xiào）益，能（néng）保证房地产企业的生存和持续发（fā）展。在激烈的市场竞争中（zhōng），房地（dì）产企业不（bú）仅要坚持产品创（chuàng）新、管理创新，还要有政策、市场（chǎng）的分析研判，保证（zhèng）企业经营决策的正确性，使企业得以长足发展。
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