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近期著名投行中金公司发布了深度报告,对中国房地产业（yè）在2015年（nián）的走势进行了详尽的预（yù）测。对中金的深度报告进行了梳理,总结了（le）20条重大行业趋（qū）势预测结论,在此与业绩同仁共同分享。
未来供给面（miàn）同样趋于收缩:随着2014年开（kāi）发商投资活动趋于保守,新开工收缩,我们预判2015年供应较2014年下降（jiàng）5%~10%(对比2012年,重点城市供应（yīng）较2011年持平)。
行业库存去化周期在年底出（chū）现改善（shàn）迹象（xiàng）:截止（zhǐ）9月底,我们监控的（de）库存去化月数指标从7月高点（diǎn）的16.9个（gè）月小幅降低至16个月左右,而2011~2012年周期,库存去（qù）化月（yuè）数高点出现在2012年1月,为17.9个月,之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。
资金价格方面（miàn）,预计2015年（nián）实际利率平稳回落,回落速度缓（huǎn）于2012年:根据中金宏观组预测,2015全年（nián）将（jiāng）有两次降息,而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测:2.0%),意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋（qū）势,回落速度缓于2012年,而实际利率与（yǔ）房价负（fù）相关,预示（shì）着2015年房价平稳（wěn）。
2013年开始,中国（guó）房地产市场(专题阅读)逐步由住（zhù）房短缺时代走向升级改善（shàn）时代,标志性事件是户均1套房（fáng）的实现。我们认为,未来（lái）住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改（gǎi）善（shàn）”+“保障”,调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险（xiǎn）。
土地制度:鼓励旧城改造（zào）,严控特（tè）大型城市新（xīn）增建设用（yòng）地;或将有改性/城市（shì）更新（xīn）的制度性框架出台。
2015年是（shì）房地产投（tóu）资的“小年”,预计投资增速降速至（zhì）8%,新开工面积同比下（xià）降10%。
历史上看,房地产投资增速是到位资金（jīn）来源及行业销售额的滞后指标,2014年行业（yè）到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业（yè）可售库存依然在高位,拿地未（wèi）有明显起色,预期2015年新开工将继续缩减,从产（chǎn）业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地（dì）恢复时点或（huò）在2015年2季度及以后。
按揭贷款支（zhī）持将有所好转,预（yù）计销售额同比增长5%左右（yòu）,销（xiāo）售面积同比增速3%。行业销售指标的（de）先行指标则是信贷（dài）增速,中金宏观组预计2015年M2增速（sù）依然将保持（chí）13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按（àn）揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估（gū）计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长（zhǎng）5%至6.91万亿。
大重点城（chéng）市数据显（xiǎn）示（shì）,2015年供需缺口（kǒu）将收（shōu）窄,预计城市供应同（tóng）比下降7%,需求同（tóng）比回（huí）暖9%。
中小型（xíng）城市面临高基数,回暖幅度偏（piān）弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5线城市及三四线城市（shì）(中金2.5线（xiàn）城市定义为,除（chú）开40个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的（de）46个地级市),近年（nián）来逐步进入（rù）市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014年),限于高基数,我们预期2015年城市商品住宅销售额同比（bǐ）涨幅分别（bié）为4%和-2%,明显（xiǎn）弱于一二线城市8%以（yǐ）上的（de）整体水平。
房价预计2015年2季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以（yǐ）内,全年整体较为平稳:过去十（shí）年的历（lì）史经验（yàn）告诉我们,房价与实际（jì）利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存（cún）款（kuǎn）与定（dìng）期存款增速差)则对房价具备（bèi）一（yī）定程度（dù）领先关系,我们预计房价在2015年2季度之后回暖,预计重点（diǎn）城市2015年的房价低点环比调整（zhěng）幅度在5%以内。
存量住房户均超过（guò）1套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升（shēng）级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6亿套,6.2亿间,合计209亿平米。
国际经（jīng）验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对（duì）其他（tā）国家（jiā）/地区开发商发展经验发现（xiàn）,由（yóu）于地（dì）产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港),开发商开发（fā）业务的（de）毛利率均在20%左右波动,而净利（lì）润率都在10%以下。
进入地产“白银”时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之（zhī）后,开发商唯有转型,存在布局（jú）重划、产业拓展、模式切换三条路径:纵览（lǎn）各国/地区开发商发展（zhǎn）历程,我们（men）可以将开发商的转型（xíng）之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度,展望（wàng）未来（lái）三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎（yíng）来开发商转（zhuǎn）型良机。
开发商未来要重（chóng）点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市（shì）:基于我们详细数据挖掘结果,40个一二线城市（shì）中,我们仅看（kàn）好房（fáng）地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力（lì）的（de）前20%的一二线城市,如北（běi）京（jīng）、上海、广州（zhōu）、深圳、南京、厦门等（děng）城市。
从产业（yè）发展角度看,我们认为,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而（ér）中小型公（gōng）司则实现跨领域多元化。纵览各个国（guó）家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人（rén）口基数较大或者幅员（yuán）辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于（yú）实现纵向一体化(比如美国1980年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业,提高持有（yǒu）物业比重),坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型（xíng）公司则“船小好（hǎo）调头”,更容易（yì）实现跨领域多（duō）元化(比如香港、中国（guó）台湾地区开发商,均在行业增长（zhǎng）空间见顶之（zhī）后,涉入本城市/地区的其他产业发展,比如公（gōng）共交通、百货、电子产业等等)。
达到纵向（xiàng）一体化或者跨领域（yù）多元化的主要手（shǒu）段还是并购,未（wèi）来三到五年是产（chǎn）业并购大发展时代。而同时,我们也看到,比如（rú）美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化（huà）、跨领域多元化的主要路径是（shì）通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长（zhǎng）空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将（jiāng）有更多地产产业内并购案（àn）例（lì）(类似美国1990-2002年间),及中小型公（gōng）司跨行业多元化案例(类（lèi）似中（zhōng）国台湾地区的1992年~2002年)出炉。
传统开发商模式的核（hé）心要素是“优质土地获取能力”+“资（zī）金运（yùn）用效率”:从价值链角度来讲,开（kāi）发商核心价值来自于获取的土地增值部分,背后核心支撑要素在于（yú）优质（zhì）土地（dì）的获取能（néng）力以及运（yùn）用资金效率（lǜ）。那么从模式上去思（sī）考转型的方（fāng）向,就必须在土地获取、资金利用两（liǎng）点上做文章。
传统大国（guó）经（jīng）济体中,土地持（chí）有（yǒu）开发商都是以国内市场为主,因此行业下行（háng）周期中模式（shì）上需要降杠杆、轻资产:在大国经济体中,开发商还是以资产持有的（de）产业发展道路为主,价（jià）值链要素更加注重土地（dì）获取,资（zī）金杠杆为土地发展服务,难以（yǐ）实现系统性国际化,所以从日本、美（měi）国等国的开发商业（yè）务布局来（lái）看,持（chí）有大量土地的重资产型开（kāi）发商,比如帕尔迪、三井不动产等,其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时,多数的选择（zé）是实现降（jiàng）杠杆,轻资产来应对（duì）行业的波动。
实现国际化则需要（yào）高度的（de）金融化,加杠（gàng）杆实（shí）现跨地区、高回报的“小而美”:模式（shì）的另一个极端则是高（gāo）度金融（róng）化,这个在商业地产、资本市场双发达的（de）经济（jì）体较为突出,往往出现在产业发展周期后端(住宅建设（shè）量大幅萎缩或者处于城市（shì）型经（jīng）济体),且金融业（yè）高度发展之后,其突出模式就是房地产基金的高速发展,脱离产业持有实（shí）现金融投资化、国际跨区域布局,比较典型的案例有新加坡（pō）的凯德臵地,美国的铁（tiě）狮（shī）门（mén）等等。
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未来供给面（miàn）同样趋于收缩:随着2014年开（kāi）发商投资活动趋于保守,新开工收缩,我们预判2015年供应较2014年下降（jiàng）5%~10%(对比2012年,重点城市供应（yīng）较2011年持平)。
行业库存去化周期在年底出（chū）现改善（shàn）迹象（xiàng）:截止（zhǐ）9月底,我们监控的（de）库存去化月数指标从7月高点（diǎn）的16.9个（gè）月小幅降低至16个月左右,而2011~2012年周期,库存去（qù）化月（yuè）数高点出现在2012年1月,为17.9个月,之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。
资金价格方面（miàn）,预计2015年（nián）实际利率平稳回落,回落速度缓（huǎn）于2012年:根据中金宏观组预测,2015全年（nián）将（jiāng）有两次降息,而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测:2.0%),意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋（qū）势,回落速度缓于2012年,而实际利率与（yǔ）房价负（fù）相关,预示（shì）着2015年房价平稳（wěn）。
2013年开始,中国（guó）房地产市场(专题阅读)逐步由住（zhù）房短缺时代走向升级改善（shàn）时代,标志性事件是户均1套房（fáng）的实现。我们认为,未来（lái）住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改（gǎi）善（shàn）”+“保障”,调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险（xiǎn）。
土地制度:鼓励旧城改造（zào）,严控特（tè）大型城市新（xīn）增建设用（yòng）地;或将有改性/城市（shì）更新（xīn）的制度性框架出台。
2015年是（shì）房地产投（tóu）资的“小年”,预计投资增速降速至（zhì）8%,新开工面积同比下（xià）降10%。
历史上看,房地产投资增速是到位资金（jīn）来源及行业销售额的滞后指标,2014年行业（yè）到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业（yè）可售库存依然在高位,拿地未（wèi）有明显起色,预期2015年新开工将继续缩减,从产（chǎn）业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地（dì）恢复时点或（huò）在2015年2季度及以后。
按揭贷款支（zhī）持将有所好转,预（yù）计销售额同比增长5%左右（yòu）,销（xiāo）售面积同比增速3%。行业销售指标的（de）先行指标则是信贷（dài）增速,中金宏观组预计2015年M2增速（sù）依然将保持（chí）13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按（àn）揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估（gū）计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长（zhǎng）5%至6.91万亿。
大重点城（chéng）市数据显（xiǎn）示（shì）,2015年供需缺口（kǒu）将收（shōu）窄,预计城市供应同（tóng）比下降7%,需求同（tóng）比回（huí）暖9%。
中小型（xíng）城市面临高基数,回暖幅度偏（piān）弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5线城市及三四线城市（shì）(中金2.5线（xiàn）城市定义为,除（chú）开40个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的（de）46个地级市),近年（nián）来逐步进入（rù）市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014年),限于高基数,我们预期2015年城市商品住宅销售额同比（bǐ）涨幅分别（bié）为4%和-2%,明显（xiǎn）弱于一二线城市8%以（yǐ）上的（de）整体水平。
房价预计2015年2季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以（yǐ）内,全年整体较为平稳:过去十（shí）年的历（lì）史经验（yàn）告诉我们,房价与实际（jì）利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存（cún）款（kuǎn）与定（dìng）期存款增速差)则对房价具备（bèi）一（yī）定程度（dù）领先关系,我们预计房价在2015年2季度之后回暖,预计重点（diǎn）城市2015年的房价低点环比调整（zhěng）幅度在5%以内。
存量住房户均超过（guò）1套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升（shēng）级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6亿套,6.2亿间,合计209亿平米。
国际经（jīng）验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对（duì）其他（tā）国家（jiā）/地区开发商发展经验发现（xiàn）,由（yóu）于地（dì）产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港),开发商开发（fā）业务的（de）毛利率均在20%左右波动,而净利（lì）润率都在10%以下。
进入地产“白银”时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之（zhī）后,开发商唯有转型,存在布局（jú）重划、产业拓展、模式切换三条路径:纵览（lǎn）各国/地区开发商发展（zhǎn）历程,我们（men）可以将开发商的转型（xíng）之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度,展望（wàng）未来（lái）三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎（yíng）来开发商转（zhuǎn）型良机。
开发商未来要重（chóng）点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市（shì）:基于我们详细数据挖掘结果,40个一二线城市（shì）中,我们仅看（kàn）好房（fáng）地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力（lì）的（de）前20%的一二线城市,如北（běi）京（jīng）、上海、广州（zhōu）、深圳、南京、厦门等（děng）城市。
从产业（yè）发展角度看,我们认为,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而（ér）中小型公（gōng）司则实现跨领域多元化。纵览各个国（guó）家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人（rén）口基数较大或者幅员（yuán）辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于（yú）实现纵向一体化(比如美国1980年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业,提高持有（yǒu）物业比重),坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型（xíng）公司则“船小好（hǎo）调头”,更容易（yì）实现跨领域多（duō）元化(比如香港、中国（guó）台湾地区开发商,均在行业增长（zhǎng）空间见顶之（zhī）后,涉入本城市/地区的其他产业发展,比如公（gōng）共交通、百货、电子产业等等)。
达到纵向（xiàng）一体化或者跨领域（yù）多元化的主要手（shǒu）段还是并购,未（wèi）来三到五年是产（chǎn）业并购大发展时代。而同时,我们也看到,比如（rú）美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化（huà）、跨领域多元化的主要路径是（shì）通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长（zhǎng）空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将（jiāng）有更多地产产业内并购案（àn）例（lì）(类似美国1990-2002年间),及中小型公（gōng）司跨行业多元化案例(类（lèi）似中（zhōng）国台湾地区的1992年~2002年)出炉。
传统开发商模式的核（hé）心要素是“优质土地获取能力”+“资（zī）金运（yùn）用效率”:从价值链角度来讲,开（kāi）发商核心价值来自于获取的土地增值部分,背后核心支撑要素在于（yú）优质（zhì）土地（dì）的获取能（néng）力以及运（yùn）用资金效率（lǜ）。那么从模式上去思（sī）考转型的方（fāng）向,就必须在土地获取、资金利用两（liǎng）点上做文章。
传统大国（guó）经（jīng）济体中,土地持（chí）有（yǒu）开发商都是以国内市场为主,因此行业下行（háng）周期中模式（shì）上需要降杠杆、轻资产:在大国经济体中,开发商还是以资产持有的（de）产业发展道路为主,价（jià）值链要素更加注重土地（dì）获取,资（zī）金杠杆为土地发展服务,难以（yǐ）实现系统性国际化,所以从日本、美（měi）国等国的开发商业（yè）务布局来（lái）看,持（chí）有大量土地的重资产型开（kāi）发商,比如帕尔迪、三井不动产等,其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时,多数的选择（zé）是实现降（jiàng）杠杆,轻资产来应对（duì）行业的波动。
实现国际化则需要（yào）高度的（de）金融化,加杠（gàng）杆实（shí）现跨地区、高回报的“小而美”:模式（shì）的另一个极端则是高（gāo）度金融（róng）化,这个在商业地产、资本市场双发达的（de）经济（jì）体较为突出,往往出现在产业发展周期后端(住宅建设（shè）量大幅萎缩或者处于城市（shì）型经（jīng）济体),且金融业（yè）高度发展之后,其突出模式就是房地产基金的高速发展,脱离产业持有实（shí）现金融投资化、国际跨区域布局,比较典型的案例有新加坡（pō）的凯德臵地,美国的铁（tiě）狮（shī）门（mén）等等。
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（来源于凤凰网）
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