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中国宏观经济增速仍在趋缓中。而申银万国证券研究所首席经济学家杨成长在接受《第一财经日（rì）报》专（zhuān）访时表示:“当前我国经济处在房地产大周期爬坡过坎期,如果能够平稳过渡（dù）,把GDP稳定在7%左右（yòu）的（de）增速水平上,就算是成功。”
第三季度GDP增长7.3%,该增幅创下2009年一季度以（yǐ）来最低纪录。
房（fáng）地产大周期调整不可避免
第一财经日报:你为什么（me）认为房地产（chǎn）大周（zhōu）期调整（zhěng）对经济（jì）影响这么大（dà）?
杨成（chéng）长:我国房地产（chǎn）市场从2001年开（kāi）始,已经繁荣了（le）14年,对中国经济、老百姓财产、社会分配格局产生了巨大影响。房地产投资占到了社会总投（tóu）资的20%,影响到社会总投资40%左右。房地产在老百姓财产中的占比达到60%～70%,也（yě）是十多年来老百姓（xìng）财富的主（zhǔ）要增长源,对消费升级带动（dòng）作用也很大,带动了家电、家具、家纺、家装（zhuāng）和汽车等产业的增长。房地产及（jí）其相（xiàng）关的收入几乎要占到（dào）整个政府收入的三分之一左右。因此房地（dì）产大周期（qī）调整对经济周期影响非常大。
日报:为什么你认为房地产大周期调整已经到来了?
杨（yáng）成（chéng）长:现在来看,我国（guó）房地产大周期（qī）的拐点已经到（dào）来了。一是每年房屋销售面积已经达（dá）到12万亿～13万亿平方（fāng）米,近（jìn）乎人均1平方米。按照每平方米约6000元计算,每个国民几乎要拿出人均（jun1）国（guó）民收入的（de）六分之一,才能消化新增商品房。去年城（chéng）市人均居住面积已经达到35平方米,农村才不过34平方（fāng）米。我国（guó）城市（shì）住（zhù）房的成套（tào）率和住房自有率（lǜ）在全世（shì）界是非常高的。再（zài）加上人（rén）口结构的变化（huà）,适婚人口绝对量的减少,从各方面情况来看,房地产（chǎn）的年供应量（liàng）都应该顶到了天花板。
而我讲的房地产大（dà）周（zhōu）期调（diào）整不（bú）可避免,并（bìng）不是指（zhǐ）房价必然要下跌,而是指房地产的供给和需求总量不再高增长,今后只能是（shì）走平甚至是下（xià）跌,但是总规模和绝对量仍然是巨大的。当前政府已经采取了一系列政（zhèng）策,对房地产进行（háng）扶持,但是政策出台不能改变房地（dì）产的大周期调整,也不应该改变。
如何应对?
日报:如何应对房地产大周期调整对宏观经济的影响?
杨成长（zhǎng）:从稳定经济增长、维（wéi）护居民财产安全、防范金融风险等角度看,2015年政府应该把（bǎ）应对房地产大周期调整放（fàng）在重要位置。
首先要继续出台稳定（dìng）房（fáng）地产市场的政策。今年以来政府（fǔ）已经开始调整政策方向,从过去控制、抑制需求,调整为鼓（gǔ）励正常市场需求,正在（zài）逐步清理过（guò）去的限购（gòu）、房贷政策中抑制正常需求（qiú）的政策。明年要适度加大对房地产企业的扶持。必须在收缩供给的同时,加大对参差不齐、集中度非常低的房地产行业的整合,加速淘汰小规模房地产企业,扶持龙头企业,加速行业并购,推动行业的有序竞争。要在风险可控的前期下,适度加大对房地产企业的金融（róng）扶持力度。从（cóng）上市房（fáng）地产企业情况看,房地产行业的整体融（róng）资成本（běn）在10%左右,而（ér）ROE只有（yǒu）9%左右。作为高杠杆产业,外部融资成本已经超过净资产回报率,如果不改变这种状况,这（zhè）个产业是难（nán）以为继的。要继续加大棚户区改造和保障房建设,适度弥（mí）补商业化房地产的收缩。长期（qī）来看（kàn）,保障房建设也（yě）要市场化。要鼓励金融机构（gòu）、开发商、政府三方合作,探索出一条（tiáo）保障房建（jiàn）设的市场化投融资模（mó）式来。
第（dì）二,要适度加大（dà）基础设施投资,弥补（bǔ）房地产投资下滑对整个（gè）投资的影响。关键要（yào）做好两方面工（gōng）作。一要扩大基础设施投资的范围。跟老百（bǎi）姓（xìng）生活（huó）关联度很高的（de）民生基础设施还（hái）有非常（cháng）大的空间,比如健康养（yǎng）老、环保生态、教育（yù）传媒、信息技术（shù）基础设（shè）施等,都应纳入国家基础设施投资范围。二要解决好民营经济进入基（jī）础设施的具体（tǐ）路径和方式。让民营（yíng）经济投资基础设施领域并不是简单放开投资范围（wéi）和号召鼓励就可以解决问题的,必须要认真研究民营经济投资基础设施领域的具体路径、配套措施和相关政（zhèng）策。
第三,加速推动服务业（yè）发展,弥补房地产失速对经济的负面影响。我国过去是以制造业为主体,目前服务业比重已经高过制（zhì）造业近（jìn）3个百分点,今后几年每年会提高1到2个百分点。到2020年,我（wǒ）国的服务业占比约60%,制造业（yè）约30%。因此服务业（yè）将成为未来（lái）中国（guó）经济增长的核心产（chǎn）业和支柱产业。对服务业要实行分类分级。对过去政府提供的（de）公益性服务业,包括教育（yù）、传媒、文化、体育、水电煤气,要分清楚哪些（xiē）应该由政（zhèng）府完成、哪些由市场完成、哪些共同完成。第二类主要是国家垄断、国资占（zhàn）主导,规模化非常高的服（fú）务业,比如金（jīn）融、电信、交运,将来的方向就是要引（yǐn）入外资和民间资本,实现投资多元化,鼓励市场化,避免过度垄断。第三类是规模（mó）化、市场化和产业化程度不（bú）高,极度分散的（de）服务业,比如零售百货、物流、社会服务、中介（jiè）服（fú）务,食品餐饮,要通过并购提高产业化水平（píng）,鼓励各种资金大规模进（jìn）入,加速并购,扩大规模,提高市场集中度（dù）。
第（dì）四,防止（zhǐ）房地产大周期调整对居（jū）民资（zī）产稳（wěn）定的（de）影响。从（cóng）上海的（de）情况看,往往是房（fáng）价不涨,租金就加速上涨。去年以来（lái）,上海（hǎi）房屋的租金（jīn）上升就非常快。无论是商铺还（hái）是住宅,租金上涨过快已经成了影响服务（wù）业发展的核（hé）心问题了（le）。很多百货零售（shòu）、餐饮服务消费很旺,需求很好,但（dàn）是店（diàn）主挣不了钱,就是因为租金太高（gāo）。所以（yǐ）引导老百姓合（hé）理调整资产结构,适度降低房地产投资比例,采取措施抑（yì）制租金过快上涨,这对稳定居民资产、降低服务业（yè）租赁成本,意（yì）义非常重大（dà）。
第五,防范房地产大周期调整对金融资产（chǎn）稳定性的影响。近年来,实体经济对金融市场风（fēng）险的影响主要（yào）是两条链,一条是制造业（yè）持续下滑的影响。制造业（yè）已经下滑（huá）多年,风险释放得差不多了。另一条是房地产大周期调整,相关风险还没有充分释放出（chū）来。除（chú）了要防止房（fáng）地产价格的下（xià）滑和房地产企（qǐ）业效益下（xià）滑对（duì）金融资产的直（zhí）接影响（xiǎng）外,更要关注各类金融（róng）机（jī）构为（wéi）了防止房地产周期性调整风险,而减少贷款和各种资产运用规模（mó）,从而（ér）使得整个金融市场出现整体收缩,导致实体经济得不到充（chōng）分资（zī）金供（gòng）给的（de）问题,这（zhè）对实体经济的（de）发展是致命的。今年（nián）以来已经出现了这样的苗头,到目前为止,我国的社会（huì）融资总规模出现了历史上少有（yǒu）的同比绝对量下降的状况。
活跃股权投资
日报:房地产调整对整个金融市场有什么影响?
杨成长:这几年,尽管（guǎn）经（jīng）济增速在（zài）持续下滑,但是实体经济对（duì）资金（jīn）的需求并没有下来（lái）,反而持续（xù）上升,这导致了我国金融市（shì）场的利率出（chū）现反经济（jì）周期往上走的情况。但是从今年下半年开始,利率已经往下走（zǒu）了（le）。这跟房地产大周期调整有（yǒu）直接的关系,因为过去每年新增的房屋和资本化（huà）的土地吸纳了大量资金。现在房屋和土地增长速度（dù）慢下来了,实体（tǐ）经济对资金的吸纳能力也就会下降,整个金融市场将由资（zī）金紧缺变为供求平衡（héng）,甚至未来可能会出现资金整体过剩的状况了。
由于房地产（chǎn）投资收益（yì）下滑,利率收益（yì）下滑,相应的社会资金对股权、股票投资的兴趣在增加（jiā）。今年以来并购、增发,做PE、VC的资金增加（jiā）很多,包括（kuò）三板、四板在（zài）内的多层次股权投资市场都开始活跃。利（lì）率投资（zī）和资金套利投（tóu）资收益率下降,人们开始对股权投资感兴趣,资金开（kāi）始加速（sù）流入实业（yè）领域。全（quán）民开始创业新高潮,社会开始出（chū）现实业兴邦新风尚,这（zhè）一趋势（shì）是中国经济持续稳定发展的希望之所在（zài）。
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中国宏观经济增速仍在趋缓中。而申银万国证券研究所首席经济学家杨成长在接受《第一财经日（rì）报》专（zhuān）访时表示:“当前我国经济处在房地产大周期爬坡过坎期,如果能够平稳过渡（dù）,把GDP稳定在7%左右（yòu）的（de）增速水平上,就算是成功。”
第三季度GDP增长7.3%,该增幅创下2009年一季度以（yǐ）来最低纪录。
房（fáng）地产大周期调整不可避免
第一财经日报:你为什么（me）认为房地产（chǎn）大周（zhōu）期调整（zhěng）对经济（jì）影响这么大（dà）?
杨成（chéng）长:我国房地产（chǎn）市场从2001年开（kāi）始,已经繁荣了（le）14年,对中国经济、老百姓财产、社会分配格局产生了巨大影响。房地产投资占到了社会总投（tóu）资的20%,影响到社会总投资40%左右。房地产在老百姓财产中的占比达到60%～70%,也（yě）是十多年来老百姓（xìng）财富的主（zhǔ）要增长源,对消费升级带动（dòng）作用也很大,带动了家电、家具、家纺、家装（zhuāng）和汽车等产业的增长。房地产及（jí）其相（xiàng）关的收入几乎要占到（dào）整个政府收入的三分之一左右。因此房地（dì）产大周期（qī）调整对经济周期影响非常大。
日报:为什么你认为房地产大周期调整已经到来了?
杨（yáng）成（chéng）长:现在来看,我国（guó）房地产大周期（qī）的拐点已经到（dào）来了。一是每年房屋销售面积已经达（dá）到12万亿～13万亿平方（fāng）米,近（jìn）乎人均1平方米。按照每平方米约6000元计算,每个国民几乎要拿出人均（jun1）国（guó）民收入的（de）六分之一,才能消化新增商品房。去年城（chéng）市人均居住面积已经达到35平方米,农村才不过34平方（fāng）米。我国（guó）城市（shì）住（zhù）房的成套（tào）率和住房自有率（lǜ）在全世（shì）界是非常高的。再（zài）加上人（rén）口结构的变化（huà）,适婚人口绝对量的减少,从各方面情况来看,房地产（chǎn）的年供应量（liàng）都应该顶到了天花板。
而我讲的房地产大（dà）周（zhōu）期调（diào）整不（bú）可避免,并（bìng）不是指（zhǐ）房价必然要下跌,而是指房地产的供给和需求总量不再高增长,今后只能是（shì）走平甚至是下（xià）跌,但是总规模和绝对量仍然是巨大的。当前政府已经采取了一系列政（zhèng）策,对房地产进行（háng）扶持,但是政策出台不能改变房地（dì）产的大周期调整,也不应该改变。
如何应对?
日报:如何应对房地产大周期调整对宏观经济的影响?
杨成长（zhǎng）:从稳定经济增长、维（wéi）护居民财产安全、防范金融风险等角度看,2015年政府应该把（bǎ）应对房地产大周期调整放（fàng）在重要位置。
首先要继续出台稳定（dìng）房（fáng）地产市场的政策。今年以来政府（fǔ）已经开始调整政策方向,从过去控制、抑制需求,调整为鼓（gǔ）励正常市场需求,正在（zài）逐步清理过（guò）去的限购（gòu）、房贷政策中抑制正常需求（qiú）的政策。明年要适度加大对房地产企业的扶持。必须在收缩供给的同时,加大对参差不齐、集中度非常低的房地产行业的整合,加速淘汰小规模房地产企业,扶持龙头企业,加速行业并购,推动行业的有序竞争。要在风险可控的前期下,适度加大对房地产企业的金融（róng）扶持力度。从（cóng）上市房（fáng）地产企业情况看,房地产行业的整体融（róng）资成本（běn）在10%左右,而（ér）ROE只有（yǒu）9%左右。作为高杠杆产业,外部融资成本已经超过净资产回报率,如果不改变这种状况,这（zhè）个产业是难（nán）以为继的。要继续加大棚户区改造和保障房建设,适度弥（mí）补商业化房地产的收缩。长期（qī）来看（kàn）,保障房建设也（yě）要市场化。要鼓励金融机构（gòu）、开发商、政府三方合作,探索出一条（tiáo）保障房建（jiàn）设的市场化投融资模（mó）式来。
第（dì）二,要适度加大（dà）基础设施投资,弥补（bǔ）房地产投资下滑对整个（gè）投资的影响。关键要（yào）做好两方面工（gōng）作。一要扩大基础设施投资的范围。跟老百（bǎi）姓（xìng）生活（huó）关联度很高的（de）民生基础设施还（hái）有非常（cháng）大的空间,比如健康养（yǎng）老、环保生态、教育（yù）传媒、信息技术（shù）基础设（shè）施等,都应纳入国家基础设施投资范围。二要解决好民营经济进入基（jī）础设施的具体（tǐ）路径和方式。让民营（yíng）经济投资基础设施领域并不是简单放开投资范围（wéi）和号召鼓励就可以解决问题的,必须要认真研究民营经济投资基础设施领域的具体路径、配套措施和相关政（zhèng）策。
第三,加速推动服务业（yè）发展,弥补房地产失速对经济的负面影响。我国过去是以制造业为主体,目前服务业比重已经高过制（zhì）造业近（jìn）3个百分点,今后几年每年会提高1到2个百分点。到2020年,我（wǒ）国的服务业占比约60%,制造业（yè）约30%。因此服务业（yè）将成为未来（lái）中国（guó）经济增长的核心产（chǎn）业和支柱产业。对服务业要实行分类分级。对过去政府提供的（de）公益性服务业,包括教育（yù）、传媒、文化、体育、水电煤气,要分清楚哪些（xiē）应该由政（zhèng）府完成、哪些由市场完成、哪些共同完成。第二类主要是国家垄断、国资占（zhàn）主导,规模化非常高的服（fú）务业,比如金（jīn）融、电信、交运,将来的方向就是要引（yǐn）入外资和民间资本,实现投资多元化,鼓励市场化,避免过度垄断。第三类是规模（mó）化、市场化和产业化程度不（bú）高,极度分散的（de）服务业,比如零售百货、物流、社会服务、中介（jiè）服（fú）务,食品餐饮,要通过并购提高产业化水平（píng）,鼓励各种资金大规模进（jìn）入,加速并购,扩大规模,提高市场集中度（dù）。
第（dì）四,防止（zhǐ）房地产大周期调整对居（jū）民资（zī）产稳（wěn）定的（de）影响。从（cóng）上海的（de）情况看,往往是房（fáng）价不涨,租金就加速上涨。去年以来（lái）,上海（hǎi）房屋的租金（jīn）上升就非常快。无论是商铺还（hái）是住宅,租金上涨过快已经成了影响服务（wù）业发展的核（hé）心问题了（le）。很多百货零售（shòu）、餐饮服务消费很旺,需求很好,但（dàn）是店（diàn）主挣不了钱,就是因为租金太高（gāo）。所以（yǐ）引导老百姓合（hé）理调整资产结构,适度降低房地产投资比例,采取措施抑（yì）制租金过快上涨,这对稳定居民资产、降低服务业（yè）租赁成本,意（yì）义非常重大（dà）。
第五,防范房地产大周期调整对金融资产（chǎn）稳定性的影响。近年来,实体经济对金融市场风（fēng）险的影响主要（yào）是两条链,一条是制造业（yè）持续下滑的影响。制造业（yè）已经下滑（huá）多年,风险释放得差不多了。另一条是房地产大周期调整,相关风险还没有充分释放出（chū）来。除（chú）了要防止房（fáng）地产价格的下（xià）滑和房地产企（qǐ）业效益下（xià）滑对（duì）金融资产的直（zhí）接影响（xiǎng）外,更要关注各类金融（róng）机（jī）构为（wéi）了防止房地产周期性调整风险,而减少贷款和各种资产运用规模（mó）,从而（ér）使得整个金融市场出现整体收缩,导致实体经济得不到充（chōng）分资（zī）金供（gòng）给的（de）问题,这（zhè）对实体经济的（de）发展是致命的。今年（nián）以来已经出现了这样的苗头,到目前为止,我国的社会（huì）融资总规模出现了历史上少有（yǒu）的同比绝对量下降的状况。
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杨成长:这几年,尽管（guǎn）经（jīng）济增速在（zài）持续下滑,但是实体经济对（duì）资金（jīn）的需求并没有下来（lái）,反而持续（xù）上升,这导致了我国金融市（shì）场的利率出（chū）现反经济（jì）周期往上走的情况。但是从今年下半年开始,利率已经往下走（zǒu）了（le）。这跟房地产大周期调整有（yǒu）直接的关系,因为过去每年新增的房屋和资本化（huà）的土地吸纳了大量资金。现在房屋和土地增长速度（dù）慢下来了,实体（tǐ）经济对资金的吸纳能力也就会下降,整个金融市场将由资（zī）金紧缺变为供求平衡（héng）,甚至未来可能会出现资金整体过剩的状况了。
由于房地产（chǎn）投资收益（yì）下滑,利率收益（yì）下滑,相应的社会资金对股权、股票投资的兴趣在增加（jiā）。今年以来并购、增发,做PE、VC的资金增加（jiā）很多,包括（kuò）三板、四板在（zài）内的多层次股权投资市场都开始活跃。利（lì）率投资（zī）和资金套利投（tóu）资收益率下降,人们开始对股权投资感兴趣,资金开（kāi）始加速（sù）流入实业（yè）领域。全（quán）民开始创业新高潮,社会开始出（chū）现实业兴邦新风尚,这（zhè）一趋势（shì）是中国经济持续稳定发展的希望之所在（zài）。
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（来源于凤凰网）
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