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在国内楼市出现转折和商业地产相对（duì）过剩的大环境下，万达商业地产如（rú）此受市场追捧，主要归功于其与百度、腾讯联手讲述的一个有关社区O2O(线上（shàng）到线下)的故事。
无独有偶，半年前，彩（cǎi）生活(01778，HK)在港股挂牌后股价呼啸而上（shàng），70多倍的静态市盈（yíng）率让万科等龙头房企叹为观（guān）止，这只“十倍潜（qián）力股”最吸引投资者的正（zhèng）是其社区（qū）O2O概念。
随着社区O2O概念（niàn）的走红，很多开发商重新思（sī）考房（fáng）地产和互联网的关系，并试图借（jiè）助互联网思维和电商平台（tái），调整固有的运营模式，在行业转（zhuǎn）折期率先突围而出。然而，通过采访、调查发现，在盈利模式尚不明朗的（de）当下，社区O2O、房地产电商只是“看上去很美”。
12月10日在港股市场正式招股的万达商业（yè）地产，已经（jīng）获（huò）得机构3000亿元左右的（de）估值预（yù）测。短短（duǎn）3个月，万达商业地（dì）产的估值翻了一倍。业（yè）内认为，主要原因是万达商业地产用部分O2O资产替换了（le）原计划上市的旅游地产资产。
无（wú）独有偶（ǒu）。据地产微信公众号（hào）邦地产上月底独（dú）家报道，小米科技（jì）联合创始人、董（dǒng）事长（zhǎng）兼CEO雷军斥资1亿元投资一家名为you+国际青年社区的创业公司，这个以打造“年轻人线下社交平（píng）台”为特色的（de）公寓项目不仅成为国内媒（méi）体争相报道的热点，更有大批投资机（jī）构与房（fáng）地产商通（tōng）过邦（bāng）地产欲与you+建立联系。此前，在香港上市的彩生活（huó）也（yě）是靠互联网概念获得资本市场的（de）高估值。
然而（ér），房地产+互联网，是否意味着一（yī）定能在资本市场获得高估（gū）值？
房地产：线下流量的最大入口
在花样年董（dǒng）事局主席潘军看来，所有服务、所有需求最终（zhōng）都要落（luò）地，随着（zhe）线下企业积（jī）极拥抱互联网，未来五（wǔ）年内，线上（shàng）线下的说法将消失，传统（tǒng）行业与互联网（wǎng）会高度融（róng）合。对于线（xiàn）上企业而言（yán），由于线上用户的争夺已经出现瓶颈，他们必须往线下拓展寻找更大的市场空（kōng）间，但（dàn）在这个整合过程（chéng）中，线上企（qǐ）业的劣势也会显现。
“线上企业的管理难（nán）度其实是最小的，比如说它要推一（yī）个游戏服务，可能（néng）只需要一个（gè）团队（duì）十多名员工就能（néng）做出新的东西。但（dàn）是在传（chuán）统行业，线下企业要（yào）推一项新产品或者新服务，往往需要组织上万名员工（gōng）去协同完成，管理难（nán）度远高于线（xiàn）上企（qǐ）业”，潘军发现，当线（xiàn）上企业（yè）往线下（xià）走的时候，会明显感受到自（zì）己（jǐ）在管（guǎn）理层（céng）面的短板（bǎn）。
正因如此，越来越（yuè）多的互联网巨头选择直接入（rù）股或收购线下企业，寻求线下用户与执行力（lì）的整合。今年1月，腾讯控股宣布斥资（zī）15亿港元入股物流地产商（shāng）华南（nán）城，持有后者11.55%的股权。阿里巴巴也于4月宣布斥资53.7亿港元入股百货零售商银（yín）泰商业（yè），未来（lái）三年内将持有后者不（bú）少于25%的股（gǔ）份。
新城控（kòng）股（gǔ）高级副总裁欧阳捷告诉（sù）《每日经济新闻》记者，房地产关系着人们的衣食住行，高度渗透到个人生活与商（shāng）业（yè）的各个领域，是整个线下商业体系的底层支撑，如果（guǒ）说互联网巨头已经掌控了线上入口与流量，房地产企业无疑是（shì）线下入口与流量的（de）最大拥有者。
社区O2O：下一个（gè）万亿级市场
在房（fáng）地产“白银时代”，房企原有的“拿地-建房-卖房”商业模式逐步走到（dào）尽头，这也是资本市场给予地产公司低估值的最重要原因。随着移动互联网时（shí）代来临，房地产与互联网融合有望探索出更多（duō）商业模式，并成为资本追逐的对（duì）象。
今年6月30日，从花样（yàng）年（nián）集团分拆出来的国内首个社区服（fú）务营运商彩生活在香港联交所上（shàng）市，挂牌后股价（jià）呼啸而上，70多（duō）倍的静态市盈率远高于万科、中国海外等房企龙头。这家被（bèi）方正证券互联网高级分析师（shī）张（zhāng）常新称为 “十倍潜力股”的公司（sī），最吸引投资者的并不是它（tā）的物业服务，而是其社区（qū）O2O前景。
社区O2O是指通过整合（hé）线上线下资源，为社区内的住户直（zhí）接或间接提供商品和服务（wù）。根据方正证券的预测，社区O2O有望成为下一（yī）个万亿级别的市场，相对于新兴的（de）社（shè）区O2O服务商、物流公司，甚至（zhì）互联网巨头，由于房企与（yǔ）社区拥（yōng）有天然的血缘关系，这种先发优（yōu）势有助其在各路资本的竞争中脱颖（yǐng）而出（chū），这也是投资者愿意给予彩生活高估值的重要原因。
除了社区（qū）O2O，遭（zāo）受（shòu）电商冲击最严重的商业（yè）地（dì）产也有望借助互联网（wǎng）重获生机。无论是万（wàn）科商业和百度建立战（zhàn）略合作关（guān）系，还是万达联手腾讯、百度成立电商公（gōng）司，均是希望借助移动互（hù）联网的新技术，实现商业地产的跨越式增长。
欧阳捷认为（wéi），移动（dòng）互联网为商业地（dì）产带来的变革体现在三个方面：首先，通过大数据收集（jí）客户信息，了解清楚客户在哪（nǎ）些店铺停留的时间更长、对哪些产品更感兴趣，摸透客（kè）户的价值敏感点，然后对商场的（de）业态（tài）与品牌组合实现持续优化（huà）；其次，在了解（jiě）客户需求后，通过APP推送商品信息（xī）与（yǔ）促销活动，消除（chú）商场与买家之间的信息不对称；最后，利用智能导航为客户提供最佳（jiā）交通路线（xiàn）规划，将用户从线上带到线下，甚至直接引导到购物中心内的目标店铺，全面（miàn）提升（shēng）消费（fèi）体（tǐ）验。
资（zī）本（běn）市场对于整合O2O的商业地产也充（chōng）满期待，即将在港股挂牌的万达商业地产将“腾百万”电商业务纳入到上市平台，目前已经吸引科威特投资局、中国平安、中国人寿等11家基石投资者承诺认购（gòu）约（yuē）20亿（yì）美（měi）元。
除了（le）融合移动互联网技术，互联网思维更有可能帮助房企挖掘出意想不到的新市场。邦地产日前报道，由雷军斥资1亿元入股的you+国际青年社区，便是以青年公寓的形式打造具备高粘性的线下年轻人社区，甚至是创业者社区。
事实上，早在今年年初，万科曾（céng）邀请经营创意情趣用品店的马佳（jiā）佳到公司演讲，这位90后女孩给万科（kē）的建议是：房地产（chǎn）将（jiāng）定义垂直人群，服（fú）务社会属性而非家庭属（shǔ）性，比（bǐ）如说广告人（rén）社（shè）区、IT男社区，然后用运营互联网社交（jiāo）产品的思路运营项目，盈利模式不再依靠卖房，而是通过为具备同等价值观的优质会员（yuán）提供（gòng）服务获利。
一位关注you+国际青年社区的资本界人（rén）士告诉记者（zhě），虽然类（lèi）似you+的项目在短（duǎn）期内很难获得可（kě）观的盈利，但它（tā）代表的是一种新的思维。5~10年之后，房企面对的客户（hù）将是85后、90后，这批年轻人的生活与互联（lián）网高度融合，价（jià）值观与老一辈完全不同，比如他们（men）在住房（fáng）消费上投入较少，更愿意把金钱用于消费娱乐上，如果（guǒ）开发商把房子做成吸引与留住客户的产品，通过这个平台提供商品与服务，也许能获取更可观的利润。
“没有互联网（wǎng）思维的房地产企业，今后连生存都成问题”，这是潘（pān）军给行业的一（yī）句警告。
转型（xíng）阻力：传统（tǒng）房企思维僵局难破
房地产作为国（guó）内传统经济中的典型行业，过（guò）去十年（nián）一（yī）直被称为“躺着赚（zuàn）钱”。如今（jīn），要让房企主动变革旧（jiù）有的（de）思维模式，去拥抱盈利模式（shì）尚未清晰的（de）互联网思维，恐怕并非（fēi）易事。
一位房企高层表示，类似you+国际（jì）青年社区那种（zhǒng）针（zhēn）对垂直人群的房地产项（xiàng）目，其他房企也曾（céng）有（yǒu）过类似（sì）的设想。但在现有的经营模式下，房企追求的是快速盈利，拿地（dì）后马上开工，过去这种快周转的发展模式让房企赚得盆满钵满，如今要让他们牺（xī）牲前期利润用于积累用户，这背后的阻（zǔ）力异常巨大。
欧阳捷也认同上述观点，他坦（tǎn）言，房地产追求的是投入产出（chū）比，老板要求投入的每一分钱都要获得利润回报，但互联网（wǎng）企业可以为了积累（lèi）用户接受长（zhǎng）时间的亏损（sǔn），如阿里巴巴（bā），前12年一直在（zài）烧钱，直至2011年（nián）才开始盈利，3年后成为市值破万亿的互联网公司，这种耐性不是传统（tǒng）行业的投资（zī）者能够接（jiē）受（shòu）的。
人才是房企面临的另一个挑（tiāo）战。欧阳捷告诉记者，由于线上人才与线下人才的思维存（cún）在巨大差异，如何寻找合适的人才是一个（gè）难题，招到（dào）人之后在企业（yè）内部（bù）如何让新旧产业的文化融合则是更大的难题。
据媒体报（bào）道，由王健林重金打造的万达电商于今年7月（yuè）出现高层动荡，万达电商首席运营官马海平选择离职（zhí）创业。此前，马海平的前任、前万达电商COO刘思军，前万达电商首席执行官(CEO)龚义涛也先后离职，这类互（hù）联网（wǎng）人才转（zhuǎn）战传统企业（yè）在企业文化上“水土不（bú）服”的案例，万（wàn）达也许不是孤例。
“创新有一种说法，领（lǐng）先（xiān）半步叫（jiào）超越，领先一步就是死”，欧阳（yáng）捷讲，移动互联网下一步（bù）怎么走，估计连（lián）BAT(百度、阿里、腾讯)自（zì）己都还没看清楚，房地产企业如果步子迈得太大，万一风向有变，巨额投资有可能血本无归。因此，如何准确（què）把握行业发展趋势（shì）、踏准节奏是更大的难题。
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在国内楼市出现转折和商业地产相对（duì）过剩的大环境下，万达商业地产如（rú）此受市场追捧，主要归功于其与百度、腾讯联手讲述的一个有关社区O2O(线上（shàng）到线下)的故事。
无独有偶，半年前，彩（cǎi）生活(01778，HK)在港股挂牌后股价呼啸而上（shàng），70多倍的静态市盈（yíng）率让万科等龙头房企叹为观（guān）止，这只“十倍潜（qián）力股”最吸引投资者的正（zhèng）是其社区（qū）O2O概念。
随着社区O2O概念（niàn）的走红，很多开发商重新思（sī）考房（fáng）地产和互联网的关系，并试图借（jiè）助互联网思维和电商平台（tái），调整固有的运营模式，在行业转（zhuǎn）折期率先突围而出。然而，通过采访、调查发现，在盈利模式尚不明朗的（de）当下，社区O2O、房地产电商只是“看上去很美”。
12月10日在港股市场正式招股的万达商业（yè）地产，已经（jīng）获（huò）得机构3000亿元左右的（de）估值预（yù）测。短短（duǎn）3个月，万达商业地（dì）产的估值翻了一倍。业（yè）内认为，主要原因是万达商业地产用部分O2O资产替换了（le）原计划上市的旅游地产资产。
无（wú）独有偶（ǒu）。据地产微信公众号（hào）邦地产上月底独（dú）家报道，小米科技（jì）联合创始人、董（dǒng）事长（zhǎng）兼CEO雷军斥资1亿元投资一家名为you+国际青年社区的创业公司，这个以打造“年轻人线下社交平（píng）台”为特色的（de）公寓项目不仅成为国内媒（méi）体争相报道的热点，更有大批投资机（jī）构与房（fáng）地产商通（tōng）过邦（bāng）地产欲与you+建立联系。此前，在香港上市的彩生活（huó）也（yě）是靠互联网概念获得资本市场的（de）高估值。
然而（ér），房地产+互联网，是否意味着一（yī）定能在资本市场获得高估（gū）值？
房地产：线下流量的最大入口
在花样年董（dǒng）事局主席潘军看来，所有服务、所有需求最终（zhōng）都要落（luò）地，随着（zhe）线下企业积（jī）极拥抱互联网，未来五（wǔ）年内，线上（shàng）线下的说法将消失，传统（tǒng）行业与互联网（wǎng）会高度融（róng）合。对于线（xiàn）上企业而言（yán），由于线上用户的争夺已经出现瓶颈，他们必须往线下拓展寻找更大的市场空（kōng）间，但（dàn）在这个整合过程（chéng）中，线上企（qǐ）业的劣势也会显现。
“线上企业的管理难（nán）度其实是最小的，比如说它要推一（yī）个游戏服务，可能（néng）只需要一个（gè）团队（duì）十多名员工就能（néng）做出新的东西。但（dàn）是在传（chuán）统行业，线下企业要（yào）推一项新产品或者新服务，往往需要组织上万名员工（gōng）去协同完成，管理难（nán）度远高于线（xiàn）上企（qǐ）业”，潘军发现，当线（xiàn）上企业（yè）往线下（xià）走的时候，会明显感受到自（zì）己（jǐ）在管（guǎn）理层（céng）面的短板（bǎn）。
正因如此，越来越（yuè）多的互联网巨头选择直接入（rù）股或收购线下企业，寻求线下用户与执行力（lì）的整合。今年1月，腾讯控股宣布斥资（zī）15亿港元入股物流地产商（shāng）华南（nán）城，持有后者11.55%的股权。阿里巴巴也于4月宣布斥资53.7亿港元入股百货零售商银（yín）泰商业（yè），未来（lái）三年内将持有后者不（bú）少于25%的股（gǔ）份。
新城控（kòng）股（gǔ）高级副总裁欧阳捷告诉（sù）《每日经济新闻》记者，房地产关系着人们的衣食住行，高度渗透到个人生活与商（shāng）业（yè）的各个领域，是整个线下商业体系的底层支撑，如果（guǒ）说互联网巨头已经掌控了线上入口与流量，房地产企业无疑是（shì）线下入口与流量的（de）最大拥有者。
社区O2O：下一个（gè）万亿级市场
在房（fáng）地产“白银时代”，房企原有的“拿地-建房-卖房”商业模式逐步走到（dào）尽头，这也是资本市场给予地产公司低估值的最重要原因。随着移动互联网时（shí）代来临，房地产与互联网融合有望探索出更多（duō）商业模式，并成为资本追逐的对（duì）象。
今年6月30日，从花样（yàng）年（nián）集团分拆出来的国内首个社区服（fú）务营运商彩生活在香港联交所上（shàng）市，挂牌后股价（jià）呼啸而上，70多（duō）倍的静态市盈率远高于万科、中国海外等房企龙头。这家被（bèi）方正证券互联网高级分析师（shī）张（zhāng）常新称为 “十倍潜力股”的公司（sī），最吸引投资者的并不是它（tā）的物业服务，而是其社区（qū）O2O前景。
社区O2O是指通过整合（hé）线上线下资源，为社区内的住户直（zhí）接或间接提供商品和服务（wù）。根据方正证券的预测，社区O2O有望成为下一（yī）个万亿级别的市场，相对于新兴的（de）社（shè）区O2O服务商、物流公司，甚至（zhì）互联网巨头，由于房企与（yǔ）社区拥（yōng）有天然的血缘关系，这种先发优（yōu）势有助其在各路资本的竞争中脱颖（yǐng）而出（chū），这也是投资者愿意给予彩生活高估值的重要原因。
除了社区（qū）O2O，遭（zāo）受（shòu）电商冲击最严重的商业（yè）地（dì）产也有望借助互联网（wǎng）重获生机。无论是万（wàn）科商业和百度建立战（zhàn）略合作关（guān）系，还是万达联手腾讯、百度成立电商公（gōng）司，均是希望借助移动互（hù）联网的新技术，实现商业地产的跨越式增长。
欧阳捷认为（wéi），移动（dòng）互联网为商业地（dì）产带来的变革体现在三个方面：首先，通过大数据收集（jí）客户信息，了解清楚客户在哪（nǎ）些店铺停留的时间更长、对哪些产品更感兴趣，摸透客（kè）户的价值敏感点，然后对商场的（de）业态（tài）与品牌组合实现持续优化（huà）；其次，在了解（jiě）客户需求后，通过APP推送商品信息（xī）与（yǔ）促销活动，消除（chú）商场与买家之间的信息不对称；最后，利用智能导航为客户提供最佳（jiā）交通路线（xiàn）规划，将用户从线上带到线下，甚至直接引导到购物中心内的目标店铺，全面（miàn）提升（shēng）消费（fèi）体（tǐ）验。
资（zī）本（běn）市场对于整合O2O的商业地产也充（chōng）满期待，即将在港股挂牌的万达商业地产将“腾百万”电商业务纳入到上市平台，目前已经吸引科威特投资局、中国平安、中国人寿等11家基石投资者承诺认购（gòu）约（yuē）20亿（yì）美（měi）元。
除了（le）融合移动互联网技术，互联网思维更有可能帮助房企挖掘出意想不到的新市场。邦地产日前报道，由雷军斥资1亿元入股的you+国际青年社区，便是以青年公寓的形式打造具备高粘性的线下年轻人社区，甚至是创业者社区。
事实上，早在今年年初，万科曾（céng）邀请经营创意情趣用品店的马佳（jiā）佳到公司演讲，这位90后女孩给万科（kē）的建议是：房地产（chǎn）将（jiāng）定义垂直人群，服（fú）务社会属性而非家庭属（shǔ）性，比（bǐ）如说广告人（rén）社（shè）区、IT男社区，然后用运营互联网社交（jiāo）产品的思路运营项目，盈利模式不再依靠卖房，而是通过为具备同等价值观的优质会员（yuán）提供（gòng）服务获利。
一位关注you+国际青年社区的资本界人（rén）士告诉记者（zhě），虽然类（lèi）似you+的项目在短（duǎn）期内很难获得可（kě）观的盈利，但它（tā）代表的是一种新的思维。5~10年之后，房企面对的客户（hù）将是85后、90后，这批年轻人的生活与互联（lián）网高度融合，价（jià）值观与老一辈完全不同，比如他们（men）在住房（fáng）消费上投入较少，更愿意把金钱用于消费娱乐上，如果（guǒ）开发商把房子做成吸引与留住客户的产品，通过这个平台提供商品与服务，也许能获取更可观的利润。
“没有互联网（wǎng）思维的房地产企业，今后连生存都成问题”，这是潘（pān）军给行业的一（yī）句警告。
转型（xíng）阻力：传统（tǒng）房企思维僵局难破
房地产作为国（guó）内传统经济中的典型行业，过（guò）去十年（nián）一（yī）直被称为“躺着赚（zuàn）钱”。如今（jīn），要让房企主动变革旧（jiù）有的（de）思维模式，去拥抱盈利模式（shì）尚未清晰的（de）互联网思维，恐怕并非（fēi）易事。
一位房企高层表示，类似you+国际（jì）青年社区那种（zhǒng）针（zhēn）对垂直人群的房地产项（xiàng）目，其他房企也曾（céng）有（yǒu）过类似（sì）的设想。但在现有的经营模式下，房企追求的是快速盈利，拿地（dì）后马上开工，过去这种快周转的发展模式让房企赚得盆满钵满，如今要让他们牺（xī）牲前期利润用于积累用户，这背后的阻（zǔ）力异常巨大。
欧阳捷也认同上述观点，他坦（tǎn）言，房地产追求的是投入产出（chū）比，老板要求投入的每一分钱都要获得利润回报，但互联网（wǎng）企业可以为了积累（lèi）用户接受长（zhǎng）时间的亏损（sǔn），如阿里巴巴（bā），前12年一直在（zài）烧钱，直至2011年（nián）才开始盈利，3年后成为市值破万亿的互联网公司，这种耐性不是传统（tǒng）行业的投资（zī）者能够接（jiē）受（shòu）的。
人才是房企面临的另一个挑（tiāo）战。欧阳捷告诉记者，由于线上人才与线下人才的思维存（cún）在巨大差异，如何寻找合适的人才是一个（gè）难题，招到（dào）人之后在企业（yè）内部（bù）如何让新旧产业的文化融合则是更大的难题。
据媒体报（bào）道，由王健林重金打造的万达电商于今年7月（yuè）出现高层动荡，万达电商首席运营官马海平选择离职（zhí）创业。此前，马海平的前任、前万达电商COO刘思军，前万达电商首席执行官(CEO)龚义涛也先后离职，这类互（hù）联网（wǎng）人才转（zhuǎn）战传统企业（yè）在企业文化上“水土不（bú）服”的案例，万（wàn）达也许不是孤例。
“创新有一种说法，领（lǐng）先（xiān）半步叫（jiào）超越，领先一步就是死”，欧阳（yáng）捷讲，移动互联网下一步（bù）怎么走，估计连（lián）BAT(百度、阿里、腾讯)自（zì）己都还没看清楚，房地产企业如果步子迈得太大，万一风向有变，巨额投资有可能血本无归。因此，如何准确（què）把握行业发展趋势（shì）、踏准节奏是更大的难题。
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（来源于凤凰网）
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