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在国内楼市出现转折和商业地产相对过剩的大环境下（xià），万达（dá）商业地产如此受市场追（zhuī）捧，主要归功于其与百度、腾讯联手讲述（shù）的一个（gè）有关社区O2O(线上到线下)的故事。
无独有偶，半年前，彩生活（huó）(01778，HK)在港股挂牌后股价呼啸而（ér）上（shàng），70多倍的静态市盈率让万科等龙头房企叹为观（guān）止，这只“十倍潜力股”最吸引投资（zī）者的正是其社区O2O概念。
随（suí）着社区（qū）O2O概念的走（zǒu）红，很多开发商重新思考房（fáng）地产和互联网的关系，并（bìng）试（shì）图借助互联（lián）网思维和电商平台，调整（zhěng）固有（yǒu）的运营模式，在（zài）行业转折（shé）期率先突围而出。然而，通过采访、调查发现（xiàn），在盈利模式尚不明朗的当下，社区O2O、房地产电商只是“看上去很美”。
12月10日在（zài）港股市场正式招股的万达商业地产，已经（jīng）获得机构3000亿元左（zuǒ）右（yòu）的估值预测。短短3个月，万达（dá）商（shāng）业地产的估值翻了一倍。业（yè）内认为，主要（yào）原因是万达（dá）商业地产用部分O2O资产替换了原（yuán）计划上市（shì）的旅游地产资产。
无独有偶。据地产（chǎn）微信（xìn）公众号邦（bāng）地产上月底独家报道，小米科（kē）技联合创始人、董事（shì）长（zhǎng）兼CEO雷军斥资1亿元投资（zī）一家名（míng）为you+国际（jì）青年社区的创业公司，这个以打造“年轻人线下社交平台”为特色的公寓项目不仅成为国内媒体争相报道（dào）的热点，更有大批投资机构（gòu）与房地产商通过邦地产欲与（yǔ）you+建立联系。此前，在香港上市的彩（cǎi）生活也是靠互联网概念获得资本（běn）市场的高估值。
然而，房地产+互联网，是否意味着一定能在资本市场获得高估值？
房地产：线下流（liú）量的最大入口
在花样年董事局主席潘军看来，所有服务、所有需求（qiú）最终都要落地，随着（zhe）线下企（qǐ）业积极拥抱互联网，未来五年内，线上线下的（de）说法将消失（shī），传统行业与互联网会高度融合。对于（yú）线上企业而言，由于线上用户的争夺已经出现瓶（píng）颈，他们必须往线下拓展寻找更大的市场空间，但在这个整合过程中，线上企（qǐ）业的劣势也会显现。
“线上（shàng）企业的管理难度其实是最小的，比如说它（tā）要推（tuī）一个游戏（xì）服务，可（kě）能只需要一个团队十多名员工就能做（zuò）出新的东西。但是在传统行业，线下企业要推一项新产品或者新服务，往往需要组织上万名员工（gōng）去协同完成，管（guǎn）理难度远高于线上企业”，潘军（jun1）发现（xiàn），当线上企业往线（xiàn）下走的时候，会明显感受到自己在管理层面的短板。
正因如此，越来（lái）越（yuè）多的互联网巨头选择直接入股或收购线下企业，寻求线下用户与（yǔ）执行力的整合。今年1月，腾讯控股宣布斥资15亿港元入股物流地产商华（huá）南城，持有（yǒu）后者11.55%的股权。阿里巴（bā）巴也于4月宣布斥（chì）资53.7亿港元入股百（bǎi）货零售商银泰商业，未来三年内将持有后者不少于25%的股份。
新城控股高（gāo）级副总裁欧阳（yáng）捷（jié）告诉《每日经济新闻》记者，房（fáng）地产关系着人（rén）们的衣食住行（háng），高度渗透到个人生（shēng）活与（yǔ）商业的各个领域，是整个线下商（shāng）业体系（xì）的底层支撑，如果（guǒ）说（shuō）互联网巨头已经掌控了线上入口与流量，房地产企业无疑是（shì）线下入（rù）口与流量的最大拥有者。
社区O2O：下一个（gè）万亿级市场
在房地产“白银时（shí）代”，房企原有的“拿地-建房-卖房”商业模式逐（zhú）步走到尽头，这也是资本市场给予地产（chǎn）公司低估值的（de）最重要原因。随着移动互（hù）联网时代来临，房地产与互联网融合有望探索出更多商（shāng）业模式，并成为资本追（zhuī）逐的对象。
今年6月30日，从花（huā）样年集团分拆出来（lái）的国内（nèi）首个社区服务营运商彩生（shēng）活在香港联交所上市，挂（guà）牌后股价呼啸而上，70多倍（bèi）的静态市盈率远高于万科、中国海外等房企龙（lóng）头。这家被方正证券互联网高级分析师（shī）张常新称为 “十倍潜（qián）力股”的公司，最吸引投资者（zhě）的并不是它的物业服务，而是其社区O2O前（qián）景（jǐng）。
社区O2O是指（zhǐ）通过整合线上线下资源，为社区内的住户直接或间接提供（gòng）商品和服务。根（gēn）据方正证券的预测，社（shè）区O2O有（yǒu）望成为下一个万亿级别的市场，相对于新兴的社区O2O服务（wù）商、物流公司，甚至（zhì）互联网巨头，由于房企与社区拥有天然的血缘关系，这种先发优势有助其在各路资本的竞争（zhēng）中脱颖而出（chū），这也是投资者愿意给予彩生活（huó）高估值的重要原因。
除了（le）社区O2O，遭（zāo）受（shòu）电商（shāng）冲击（jī）最严重的商业地产也有望借助互联网（wǎng）重获生机。无论是万科（kē）商业和百度建立战略合作关系，还是万达联手腾讯、百度成（chéng）立电商公司，均是希望借助（zhù）移动互（hù）联网的新技术，实现（xiàn）商业地（dì）产的跨越式增长。
欧阳捷认为，移动互联网（wǎng）为商业地产带来（lái）的变革体现在三个方（fāng）面：首先，通过大数据收集客户信息，了解（jiě）清楚客户在哪些店铺停留的时间更长、对哪些产品更（gèng）感（gǎn）兴趣，摸透客户的价值敏感点，然后对（duì）商场的（de）业态与品牌（pái）组合实（shí）现持续优化；其次，在了解客（kè）户需求后，通过APP推送商品信息与（yǔ）促销活动，消除商场与买家之间的（de）信（xìn）息不对称；最后，利用智能导航为（wéi）客户提供最佳交通（tōng）路线规划，将用户从线上带到（dào）线下，甚至直接（jiē）引导（dǎo）到购物中心内的目标店铺，全面提升消费体验。
资本市场对于整合O2O的商业地产也充满期待，即将（jiāng）在港股挂牌（pái）的万达商业（yè）地产将“腾百万”电商业务纳入到上（shàng）市平台，目前已经吸引科威特投资局、中国（guó）平安、中（zhōng）国人寿等11家基石投（tóu）资者承诺认购约20亿美元。
除了融合移动互联网技术，互（hù）联网思维更有可能帮助房企挖掘出意想不到的新市场。邦地产日前报道，由雷军（jun1）斥资1亿（yì）元入股的you+国际青年社区，便是以青年公寓的形式打造具备（bèi）高粘性的线下年（nián）轻人社区，甚至是（shì）创业者（zhě）社（shè）区。
事实上（shàng），早在今年年初，万科曾邀请经营（yíng）创意情趣（qù）用品店的马佳佳到公司演讲，这位90后女孩给万科的建议是：房地产将（jiāng）定义垂直人群，服务社会属性（xìng）而非家庭（tíng）属性，比如说广告人社区、IT男社区，然后用运营互联网社交（jiāo）产品的思路运营项目，盈利模式不再依靠卖房，而是通过为具备同（tóng）等（děng）价值观的优质（zhì）会员提供服（fú）务获利。
一位关注you+国际青（qīng）年社区的资本界（jiè）人士告诉记者，虽然（rán）类似you+的项目在短期内很难获得可观的盈利，但它代表的是一种新的思维。5~10年之后，房企面对（duì）的客户将是85后、90后，这批年轻人的生活与互联网高度（dù）融合，价值观与老一辈完全不同，比（bǐ）如他们在住房消费（fèi）上（shàng）投入较少，更愿意把金钱用于消费娱乐上，如果开（kāi）发商把房子做成吸引与留住客户的产品（pǐn），通过这个平台提供商品与服务，也许能（néng）获取更可观的利润。
“没有互（hù）联网（wǎng）思维的房地产企（qǐ）业，今后连（lián）生存（cún）都成问题”，这是潘军给（gěi）行业的一句警告。
转型阻力（lì）：传统房（fáng）企（qǐ）思维僵局难（nán）破
房（fáng）地产作为国内传统经济（jì）中的（de）典型行业，过去十年一（yī）直（zhí）被称为“躺着赚钱”。如今，要让房企主动变革旧有的（de）思维模式，去拥抱（bào）盈（yíng）利模式尚未清晰的互联网思维，恐怕并非易事。
一位（wèi）房企高层表示，类似you+国际青年社区那种针对垂直人群的（de）房地（dì）产项目，其他房企也曾有过类似的设想。但在（zài）现有的经营模式下，房企追求的是快速（sù）盈利，拿地后马上开工，过去这种快周（zhōu）转的（de）发展模式（shì）让房（fáng）企赚得盆满钵满，如今要让他们（men）牺牲前期利润（rùn）用于积累用户，这背后（hòu）的阻力异常巨大。
欧阳捷也认同上述观点，他坦言（yán），房（fáng）地产追求的是投入产出比，老板（bǎn）要求投入（rù）的（de）每一（yī）分钱都要（yào）获得利润回报，但互联网企业可以为了积累用户接受长时间的亏损，如（rú）阿里巴巴，前12年一直在烧钱，直至2011年才开始盈（yíng）利，3年后（hòu）成为市值破万亿的互联网公司，这种耐性（xìng）不是传统行业的投资者能够（gòu）接受的（de）。
人才是房企面临的另一个挑战。欧阳捷告诉记者，由（yóu）于线上（shàng）人才与线下人（rén）才的思维（wéi）存在巨大差异，如何寻找合适的人才是一个难题，招到人之（zhī）后在企（qǐ）业内部如何让新旧产业（yè）的文化（huà）融合（hé）则是更大的（de）难（nán）题。
据媒体报（bào）道，由王健林重金（jīn）打造（zào）的万达电商于（yú）今年7月出现高层动荡，万达电商（shāng）首（shǒu）席运营官马海平选择离职创业。此前，马海平（píng）的前任、前万达电商COO刘思军，前万达电商首席执行官(CEO)龚义涛也先后离职（zhí），这（zhè）类互联网人才转战传统企业在企业文化上“水土不（bú）服”的案例，万（wàn）达也许不是孤例。
“创新有一种说法，领先半步叫（jiào）超越，领（lǐng）先一步就是死”，欧阳捷讲，移动互联网下一步怎么走，估计连BAT(百度、阿里、腾讯)自己都还没看清楚，房地产企业如果步子迈得太大，万一（yī）风（fēng）向有变，巨额（é）投资有可（kě）能血本无归。因此，如何准确把（bǎ）握行业发展趋（qū）势、踏准（zhǔn）节奏是更大的难（nán）题。
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在国内楼市出现转折和商业地产相对过剩的大环境下（xià），万达（dá）商业地产如此受市场追（zhuī）捧，主要归功于其与百度、腾讯联手讲述（shù）的一个（gè）有关社区O2O(线上到线下)的故事。
无独有偶，半年前，彩生活（huó）(01778，HK)在港股挂牌后股价呼啸而（ér）上（shàng），70多倍的静态市盈率让万科等龙头房企叹为观（guān）止，这只“十倍潜力股”最吸引投资（zī）者的正是其社区O2O概念。
随（suí）着社区（qū）O2O概念的走（zǒu）红，很多开发商重新思考房（fáng）地产和互联网的关系，并（bìng）试（shì）图借助互联（lián）网思维和电商平台，调整（zhěng）固有（yǒu）的运营模式，在（zài）行业转折（shé）期率先突围而出。然而，通过采访、调查发现（xiàn），在盈利模式尚不明朗的当下，社区O2O、房地产电商只是“看上去很美”。
12月10日在（zài）港股市场正式招股的万达商业地产，已经（jīng）获得机构3000亿元左（zuǒ）右（yòu）的估值预测。短短3个月，万达（dá）商（shāng）业地产的估值翻了一倍。业（yè）内认为，主要（yào）原因是万达（dá）商业地产用部分O2O资产替换了原（yuán）计划上市（shì）的旅游地产资产。
无独有偶。据地产（chǎn）微信（xìn）公众号邦（bāng）地产上月底独家报道，小米科（kē）技联合创始人、董事（shì）长（zhǎng）兼CEO雷军斥资1亿元投资（zī）一家名（míng）为you+国际（jì）青年社区的创业公司，这个以打造“年轻人线下社交平台”为特色的公寓项目不仅成为国内媒体争相报道（dào）的热点，更有大批投资机构（gòu）与房地产商通过邦地产欲与（yǔ）you+建立联系。此前，在香港上市的彩（cǎi）生活也是靠互联网概念获得资本（běn）市场的高估值。
然而，房地产+互联网，是否意味着一定能在资本市场获得高估值？
房地产：线下流（liú）量的最大入口
在花样年董事局主席潘军看来，所有服务、所有需求（qiú）最终都要落地，随着（zhe）线下企（qǐ）业积极拥抱互联网，未来五年内，线上线下的（de）说法将消失（shī），传统行业与互联网会高度融合。对于（yú）线上企业而言，由于线上用户的争夺已经出现瓶（píng）颈，他们必须往线下拓展寻找更大的市场空间，但在这个整合过程中，线上企（qǐ）业的劣势也会显现。
“线上（shàng）企业的管理难度其实是最小的，比如说它（tā）要推（tuī）一个游戏（xì）服务，可（kě）能只需要一个团队十多名员工就能做（zuò）出新的东西。但是在传统行业，线下企业要推一项新产品或者新服务，往往需要组织上万名员工（gōng）去协同完成，管（guǎn）理难度远高于线上企业”，潘军（jun1）发现（xiàn），当线上企业往线（xiàn）下走的时候，会明显感受到自己在管理层面的短板。
正因如此，越来（lái）越（yuè）多的互联网巨头选择直接入股或收购线下企业，寻求线下用户与（yǔ）执行力的整合。今年1月，腾讯控股宣布斥资15亿港元入股物流地产商华（huá）南城，持有（yǒu）后者11.55%的股权。阿里巴（bā）巴也于4月宣布斥（chì）资53.7亿港元入股百（bǎi）货零售商银泰商业，未来三年内将持有后者不少于25%的股份。
新城控股高（gāo）级副总裁欧阳（yáng）捷（jié）告诉《每日经济新闻》记者，房（fáng）地产关系着人（rén）们的衣食住行（háng），高度渗透到个人生（shēng）活与（yǔ）商业的各个领域，是整个线下商（shāng）业体系（xì）的底层支撑，如果（guǒ）说（shuō）互联网巨头已经掌控了线上入口与流量，房地产企业无疑是（shì）线下入（rù）口与流量的最大拥有者。
社区O2O：下一个（gè）万亿级市场
在房地产“白银时（shí）代”，房企原有的“拿地-建房-卖房”商业模式逐（zhú）步走到尽头，这也是资本市场给予地产（chǎn）公司低估值的（de）最重要原因。随着移动互（hù）联网时代来临，房地产与互联网融合有望探索出更多商（shāng）业模式，并成为资本追（zhuī）逐的对象。
今年6月30日，从花（huā）样年集团分拆出来（lái）的国内（nèi）首个社区服务营运商彩生（shēng）活在香港联交所上市，挂（guà）牌后股价呼啸而上，70多倍（bèi）的静态市盈率远高于万科、中国海外等房企龙（lóng）头。这家被方正证券互联网高级分析师（shī）张常新称为 “十倍潜（qián）力股”的公司，最吸引投资者（zhě）的并不是它的物业服务，而是其社区O2O前（qián）景（jǐng）。
社区O2O是指（zhǐ）通过整合线上线下资源，为社区内的住户直接或间接提供（gòng）商品和服务。根（gēn）据方正证券的预测，社（shè）区O2O有（yǒu）望成为下一个万亿级别的市场，相对于新兴的社区O2O服务（wù）商、物流公司，甚至（zhì）互联网巨头，由于房企与社区拥有天然的血缘关系，这种先发优势有助其在各路资本的竞争（zhēng）中脱颖而出（chū），这也是投资者愿意给予彩生活（huó）高估值的重要原因。
除了（le）社区O2O，遭（zāo）受（shòu）电商（shāng）冲击（jī）最严重的商业地产也有望借助互联网（wǎng）重获生机。无论是万科（kē）商业和百度建立战略合作关系，还是万达联手腾讯、百度成（chéng）立电商公司，均是希望借助（zhù）移动互（hù）联网的新技术，实现（xiàn）商业地（dì）产的跨越式增长。
欧阳捷认为，移动互联网（wǎng）为商业地产带来（lái）的变革体现在三个方（fāng）面：首先，通过大数据收集客户信息，了解（jiě）清楚客户在哪些店铺停留的时间更长、对哪些产品更（gèng）感（gǎn）兴趣，摸透客户的价值敏感点，然后对（duì）商场的（de）业态与品牌（pái）组合实（shí）现持续优化；其次，在了解客（kè）户需求后，通过APP推送商品信息与（yǔ）促销活动，消除商场与买家之间的（de）信（xìn）息不对称；最后，利用智能导航为（wéi）客户提供最佳交通（tōng）路线规划，将用户从线上带到（dào）线下，甚至直接（jiē）引导（dǎo）到购物中心内的目标店铺，全面提升消费体验。
资本市场对于整合O2O的商业地产也充满期待，即将（jiāng）在港股挂牌（pái）的万达商业（yè）地产将“腾百万”电商业务纳入到上（shàng）市平台，目前已经吸引科威特投资局、中国（guó）平安、中（zhōng）国人寿等11家基石投（tóu）资者承诺认购约20亿美元。
除了融合移动互联网技术，互（hù）联网思维更有可能帮助房企挖掘出意想不到的新市场。邦地产日前报道，由雷军（jun1）斥资1亿（yì）元入股的you+国际青年社区，便是以青年公寓的形式打造具备（bèi）高粘性的线下年（nián）轻人社区，甚至是（shì）创业者（zhě）社（shè）区。
事实上（shàng），早在今年年初，万科曾邀请经营（yíng）创意情趣（qù）用品店的马佳佳到公司演讲，这位90后女孩给万科的建议是：房地产将（jiāng）定义垂直人群，服务社会属性（xìng）而非家庭（tíng）属性，比如说广告人社区、IT男社区，然后用运营互联网社交（jiāo）产品的思路运营项目，盈利模式不再依靠卖房，而是通过为具备同（tóng）等（děng）价值观的优质（zhì）会员提供服（fú）务获利。
一位关注you+国际青（qīng）年社区的资本界（jiè）人士告诉记者，虽然（rán）类似you+的项目在短期内很难获得可观的盈利，但它代表的是一种新的思维。5~10年之后，房企面对（duì）的客户将是85后、90后，这批年轻人的生活与互联网高度（dù）融合，价值观与老一辈完全不同，比（bǐ）如他们在住房消费（fèi）上（shàng）投入较少，更愿意把金钱用于消费娱乐上，如果开（kāi）发商把房子做成吸引与留住客户的产品（pǐn），通过这个平台提供商品与服务，也许能（néng）获取更可观的利润。
“没有互（hù）联网（wǎng）思维的房地产企（qǐ）业，今后连（lián）生存（cún）都成问题”，这是潘军给（gěi）行业的一句警告。
转型阻力（lì）：传统房（fáng）企（qǐ）思维僵局难（nán）破
房（fáng）地产作为国内传统经济（jì）中的（de）典型行业，过去十年一（yī）直（zhí）被称为“躺着赚钱”。如今，要让房企主动变革旧有的（de）思维模式，去拥抱（bào）盈（yíng）利模式尚未清晰的互联网思维，恐怕并非易事。
一位（wèi）房企高层表示，类似you+国际青年社区那种针对垂直人群的（de）房地（dì）产项目，其他房企也曾有过类似的设想。但在（zài）现有的经营模式下，房企追求的是快速（sù）盈利，拿地后马上开工，过去这种快周（zhōu）转的（de）发展模式（shì）让房（fáng）企赚得盆满钵满，如今要让他们（men）牺牲前期利润（rùn）用于积累用户，这背后（hòu）的阻力异常巨大。
欧阳捷也认同上述观点，他坦言（yán），房（fáng）地产追求的是投入产出比，老板（bǎn）要求投入（rù）的（de）每一（yī）分钱都要（yào）获得利润回报，但互联网企业可以为了积累用户接受长时间的亏损，如（rú）阿里巴巴，前12年一直在烧钱，直至2011年才开始盈（yíng）利，3年后（hòu）成为市值破万亿的互联网公司，这种耐性（xìng）不是传统行业的投资者能够（gòu）接受的（de）。
人才是房企面临的另一个挑战。欧阳捷告诉记者，由（yóu）于线上（shàng）人才与线下人（rén）才的思维（wéi）存在巨大差异，如何寻找合适的人才是一个难题，招到人之（zhī）后在企（qǐ）业内部如何让新旧产业（yè）的文化（huà）融合（hé）则是更大的（de）难（nán）题。
据媒体报（bào）道，由王健林重金（jīn）打造（zào）的万达电商于（yú）今年7月出现高层动荡，万达电商（shāng）首（shǒu）席运营官马海平选择离职创业。此前，马海平（píng）的前任、前万达电商COO刘思军，前万达电商首席执行官(CEO)龚义涛也先后离职（zhí），这（zhè）类互联网人才转战传统企业在企业文化上“水土不（bú）服”的案例，万（wàn）达也许不是孤例。
“创新有一种说法，领先半步叫（jiào）超越，领（lǐng）先一步就是死”，欧阳捷讲，移动互联网下一步怎么走，估计连BAT(百度、阿里、腾讯)自己都还没看清楚，房地产企业如果步子迈得太大，万一（yī）风（fēng）向有变，巨额（é）投资有可（kě）能血本无归。因此，如何准确把（bǎ）握行业发展趋（qū）势、踏准（zhǔn）节奏是更大的难（nán）题。
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（来源于凤凰网）
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