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基于（yú）2014年的土地市场的特点，21世纪宏观研（yán）究院（yuàn）认为，2015年，土地市场（chǎng）调控将趋于（yú）市场化，行政干预将淡化，与此同时，不（bú）同城市间的土地市场将继续分化，一线城市将仍被市场追捧（pěng），保持量跌价涨。
2014年土地市场呈现如下特点：2014年土（tǔ）地市场呈现（xiàn）下行（háng）趋势，土（tǔ）地成（chéng）交减（jiǎn）少，低（dī）溢（yì）价率成为主流。受不同城（chéng）市、 同一城市不同区域楼（lóu）市分化的影响，土地市（shì）场分化也日趋明显。房企逐步回归至一线（xiàn）城市，一线（xiàn）城市量跌价涨。而（ér）预计2015年不（bú）同城市土地市场将继（jì）续分化，而去库（kù）存仍将是2015年楼市的主旋律。
业界（jiè）常常喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系，地价上涨推动房价上涨；土地供需情况也将影响房（fáng）价。
21世纪宏观研究院通过梳理2014年全国300城的土地数据，基于土地政策方向（xiàng）和市场趋势，透析2015年地市和（hé）楼市的反映。
一、2014年土（tǔ）地市场特点
根据21世纪（jì）宏观研究院的（de）研究，2014年，全国的土地（dì）市场呈现如下特点：
1.受楼市下行的影响，2014年，土地市场呈现下行趋势，土地（dì）成交减少，低（dī）溢价率（lǜ）成为主流。
2014年，全国300个城市共（gòng）成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积（jī）104032万平方米，同比减（jiǎn）少31%。
其中，住宅用（yòng）地（dì）(含住宅用地及包含住宅用（yòng）地的综合性用（yòng）地)7941宗，同比减少35%，成交面积（jī） 35377万平方米，同比减少36%；商办类用（yòng）地5363宗，同比减少29%，成交土地面积15917万平方米，同比减少31%。
从卖地（dì）总额（é）来看，全国300城市土地出让金总额同比（bǐ）下降27%，总额为23412亿（yì）元。
从溢价率来看，低（dī）溢价率亦成为主流（liú），2014年全（quán）国300个城（chéng）市土地平均（jun1）溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地平均溢价率12%，同比下降7个百分点。这亦证明在市场下行阶段，房企拿地更趋于理性。
2.受不同（tóng）城市、同一城市不同区域（yù）楼市分化的影响（xiǎng），土地市场分（fèn）化也日趋明（míng）显。
2014年，全国300城市（shì）土（tǔ）地出让金总额同比下（xià）降（jiàng）27%，总额为23412亿元，其中10个重（chóng）点城市占比（bǐ）约为40%，较2013年增加7个百分点。
从全国40个大中城市土地出让收入来看，一线城市宅地出让金（jīn）达3438亿元，创造历史记（jì）录，仅9 个城市出让金（jīn）高于2013年同期，广州、深（shēn）圳（zhèn）涨幅均在20%左右，北海、呼和浩特两城市（shì）延续上半年下跌趋势，同（tóng）比降幅均（jun1）超（chāo）过65%，地市分化现（xiàn）象仍比较明显。
3.房企逐（zhú）步回归至一线城市，一线城市量跌价涨。
得益（yì）于“9·30房贷新政”和央行降息等利（lì）好，一线城市（shì）领先全国土地市场率先复苏。
近五年相（xiàng）比，2014年一线城市的土地成交量创五年新低，但（dàn）成交均价则是五年新高。
2014年，一线（xiàn）城市（shì）共推（tuī）出土地833宗，推出土（tǔ）地面积3665万平方米，同比减（jiǎn）少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面积3401万平方米，同比减少（shǎo）27%；楼面均价7705元/平方米，同比上涨 41%；平均溢价率为25%，但比2013年同期下降7个百分点；土地（dì）出让金为5068亿元，同比减少3%。
从地王地块来看，无论从总价还是单价地王项目，一线城市均排名榜首，其中，排名前10的单价地（dì）王全部出（chū）自（zì）北京和上海；排名前10的总价地王，一线城市共有7宗地块上榜。
4.土地制度向（xiàng）市场化倾斜长效机制改革起步。
在房地产市场供需关系逆（nì）转（zhuǎn）之时（shí），2014年，各地也适时调整房（fáng）地产调控政策，限购、限（xiàn）贷等行政调控手段逐（zhú）步退出（chū），且注重完善住房、土地、财（cái）税、金融等各方面政策，房地产市场长效机制起步。
与此同时，对（duì）房地产市场影响深入（rù）土地制度改革建设（shè）也同步完（wán）善，比（bǐ）如（rú）积极稳妥推进农村土地制度改革试点方案设（shè）计研究工作，进一步细化完善养老用地、铁路用（yòng）地等方面差别化的土（tǔ）地政策；出（chū）台《节（jiē）约集约（yuē）利用土地规（guī）定》、《不动（dòng）产登记暂行条例》等多项土地制度改革的顶层设计方（fāng）案。
基于2014年的土地市场的特点，21世纪宏观研究院（yuàn）认为，2015年，土地市场调控将趋于市（shì）场化（huà），行政干预将淡化，与此同时（shí），不同城市间的土（tǔ）地市场将继续分化，一线城市将（jiāng）仍被市场追捧，保持量（liàng）跌价涨。
二、2015年土地市场趋势预判（pàn）
1.不（bú）同城市土地市场继续分（fèn）化。
与 2013 年同期大规模土地投资相比，2014 年以来房企（qǐ）拿地节奏更显（xiǎn）谨慎，并将在2015年延续（xù），也因此（cǐ），从全国土地市场（chǎng）来看，低溢价成交地块（kuài）将（jiāng）依然是2015年的主流。
不（bú）过，不同城市土地市场仍（réng）将存在明显分化，一线及热（rè）点二线城（chéng）市（shì）优质地块将是房企（qǐ）必争之地；与此同时，部分城市由于此前土地供（gòng）应量较大，且产业和人口（kǒu）导入能力弱，土地消化时间较长（zhǎng），土（tǔ）地市场（chǎng）或将继续趋冷。
2.一线城市（shì）地价仍（réng）将处（chù）于量跌价涨的趋势。
在楼市存在明显分化的背景下，房企为避险纷纷回归一线城市，并在2014年年底制造出一波波土拍热潮。
21世纪宏观研究院认为，一线城市土（tǔ）地市场的热度或将（jiāng）在2015年持续，一（yī）方面（miàn），根据中央政策，将严控特大型城市新增建设用地，2015年一（yī）线城市的土地供应将持续（xù）紧缩，供应减少，但需求增加也将直接推涨地价；另一方面，在各项楼市新政叠加下，一线（xiàn）城（chéng）市楼市在全国率先复苏，也直接助推房企进一步回归一线城市的信心。
以北京为例，2015年北京土地市场开局良好，今年（nián）1月5日（rì）-7日三个（gè）交易日内（nèi），北京土地市场成交5宗土地，吸金179.3亿元，溢价率都处于（yú）高位，全月有望突破300亿元。21世纪宏观研（yán）究院认为，楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市（shì），特别是北京土地（dì）市场（chǎng）的新常态。
3.土地制度改革将（jiāng）在2015年全面起步。
2014年（nián）土地制度改革的多个顶（dǐng）层方案（àn）出台，2015年也将进（jìn）一步进（jìn）入改革方（fāng）案试点和实际（jì）落地（dì）阶段。
根据国土部（bù）的部署，在国土部（bù）上报中央的农村（cūn）土地制度改革试点方案获（huò）批后，按照改革方案设计，征地制度、集体经营性建设（shè）用地入（rù）市、宅基地制度等农村土地制度（dù）改革将持续重点推进。2015 年会选择若干试点进（jìn）行土（tǔ）地制度改革试验。
与此同时，土地（dì）出让制度改革也将（jiāng）进一步推进，比如继续探（tàn）索共有产权房用地的供应、管理和退出机（jī）制（zhì），调（diào）整不同用地供应结（jié）构（gòu），保持土（tǔ）地市场稳定；实行有针对性的（de）土地供应和出让政策，促进土地资源（yuán）合理配置和有效利用等。
存量土地再开发将成为破解城市建设用（yòng）地“瓶颈”的抓手，低效用地再开发和工矿废（fèi）弃地复垦也已（yǐ）经（jīng）纳入国家土地利用计（jì）划，今后也将扩大实施范围，从试点转为常规性工作等。
再加上《不动产登记暂行条（tiáo）例》的出台，2015年将是个（gè）省市实际推进不动产登记的过程，以土地为核心的不动产登记的（de）推进也将为未来农村土地产（chǎn）权制度改革、土地宏观调控，耕地保护等奠定基础。
基于此（cǐ）2014年土地市场（chǎng）的特点和2015年土地市场的趋势判断，21世纪宏观研究院认为，2015年楼市的主弦律仍是去（qù）库存，并逐渐软着路。
三、2015年楼市的（de）趋（qū）势（shì）分析
1.去库存仍将是2015年的主弦律，行业供过于求基本面未变，不过（guò），在2014年土地供应面积下降的背景下，2015年的供需缺（quē）口将收窄。
受益于房（fáng）地产行政政策的退出，货币政策的调整和房企营销策略，2014年底房地产市（shì）场需求（qiú）呈现抬头趋势，鉴于2014以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，2015年将进一步去库存，房价也将在2015年呈现先降后稳的（de）趋势。
与此同时（shí），在土地供应面（miàn）积下降的背景下，预计215年房地产投（tóu）资仍将在2015年持续下（xià）行，房地产投资增速（sù）以及新开工面（miàn）积也将同步下降。
2.楼市的分化将持续。
对于部分供过于（yú）求、存量较高的二三四线城市来说，一旦产业和人口导入无效，很难寻求足够的（de）需（xū）求入场，供需风（fēng）险也将凸显，以价换量将成为主旋律；另一方面，一线城市（shì）以（yǐ）及部（bù）分消化周期低、产业基础（chǔ）好，供求相对平衡的城市，楼市或将在2015年持续上涨（zhǎng）。楼市的分化格局也将（jiāng）在2015年进一步加深。
3.一线城市（shì）产品差异性将明显，房价或将有上行空间，顶（dǐng）级住宅市场的（de）竞争将更加激烈。
在房（fáng）企（qǐ）频频回归一线城市（shì）之下，高地价成为主流，如此也将决定一线城市的商品房产品结构将高端倾斜；与此同时，四大一（yī）线城市也率先呼应（yīng）中央的号召补（bǔ）位保障（zhàng）性住（zhù）房短板（bǎn）。高端商品房和保障房的产（chǎn）品结构将成为未来一线城市产品结构的主流。
2013年，一线城市（shì）频出地（dì）王，2014年年底，受益于楼市政策的调（diào）整，一线城市的楼市和土地市场也率先复苏，并在四季度后，屡（lǚ）现地王地块。这也决定了2015年将有多（duō）个地王项目（mù）扎堆入市，以北京为（wéi）例，经21世纪宏（hóng）观研究院不完全统计，2015年售价超过10万元的项目有近20个。
4.保障房与二手房挤占刚需市场，一手房成交结构趋向改（gǎi）善。
根据住建部（bù）公布的统计数据，2015年，住建部将开建700万套保障（zhàng）房。也就是说，“十二五”期间完成保障房（fáng）的任务将超过3600万套，覆盖城镇20%左右的住房需求。
与此同时，棚户区改造也在（zài）同步（bù）推进，随着保障房的不断入市，亦将在客（kè）观上挤（jǐ）占商（shāng）品住（zhù）宅的刚需市（shì）场份额。
另外，从二手房来看，中国的住房市场逐渐进入以存量房交易为主的阶段，其中四大一线城市二手房交易已经（jīng）超过新房，40个重点城市，二手房交易占（zhàn）新房交易的比例达到40%，如（rú）此也将进一步挤占刚需市场。
基于此，21世（shì）纪宏观研究院认为，2015年商品（pǐn）住宅市场将（jiāng）从此前（qián）的以（yǐ）刚需产品为主逐渐向改善产（chǎn）品倾斜（xié）。
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基于（yú）2014年的土地市场的特点，21世纪宏观研（yán）究院（yuàn）认为，2015年，土地市场（chǎng）调控将趋于（yú）市场化，行政干预将淡化，与此同时，不（bú）同城市间的土地市场将继续分化，一线城市将仍被市场追捧（pěng），保持量跌价涨。
2014年土地市场呈现如下特点：2014年土（tǔ）地市场呈现（xiàn）下行（háng）趋势，土（tǔ）地成（chéng）交减（jiǎn）少，低（dī）溢（yì）价率成为主流。受不同城（chéng）市、 同一城市不同区域楼（lóu）市分化的影响，土地市（shì）场分化也日趋明显。房企逐步回归至一线（xiàn）城市，一线（xiàn）城市量跌价涨。而（ér）预计2015年不（bú）同城市土地市场将继（jì）续分化，而去库（kù）存仍将是2015年楼市的主旋律。
业界（jiè）常常喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系，地价上涨推动房价上涨；土地供需情况也将影响房（fáng）价。
21世纪宏观研究院通过梳理2014年全国300城的土地数据，基于土地政策方向（xiàng）和市场趋势，透析2015年地市和（hé）楼市的反映。
一、2014年土（tǔ）地市场特点
根据21世纪（jì）宏观研究院的（de）研究，2014年，全国的土地（dì）市场呈现如下特点：
1.受楼市下行的影响，2014年，土地市场呈现下行趋势，土地（dì）成交减少，低（dī）溢价率（lǜ）成为主流。
2014年，全国300个城市共（gòng）成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积（jī）104032万平方米，同比减（jiǎn）少31%。
其中，住宅用（yòng）地（dì）(含住宅用地及包含住宅用（yòng）地的综合性用（yòng）地)7941宗，同比减少35%，成交面积（jī） 35377万平方米，同比减少36%；商办类用（yòng）地5363宗，同比减少29%，成交土地面积15917万平方米，同比减少31%。
从卖地（dì）总额（é）来看，全国300城市土地出让金总额同比（bǐ）下降27%，总额为23412亿（yì）元。
从溢价率来看，低（dī）溢价率亦成为主流（liú），2014年全（quán）国300个城（chéng）市土地平均（jun1）溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地平均溢价率12%，同比下降7个百分点。这亦证明在市场下行阶段，房企拿地更趋于理性。
2.受不同（tóng）城市、同一城市不同区域（yù）楼市分化的影响（xiǎng），土地市场分（fèn）化也日趋明（míng）显。
2014年，全国300城市（shì）土（tǔ）地出让金总额同比下（xià）降（jiàng）27%，总额为23412亿元，其中10个重（chóng）点城市占比（bǐ）约为40%，较2013年增加7个百分点。
从全国40个大中城市土地出让收入来看，一线城市宅地出让金（jīn）达3438亿元，创造历史记（jì）录，仅9 个城市出让金（jīn）高于2013年同期，广州、深（shēn）圳（zhèn）涨幅均在20%左右，北海、呼和浩特两城市（shì）延续上半年下跌趋势，同（tóng）比降幅均（jun1）超（chāo）过65%，地市分化现（xiàn）象仍比较明显。
3.房企逐（zhú）步回归至一线城市，一线城市量跌价涨。
得益（yì）于“9·30房贷新政”和央行降息等利（lì）好，一线城市（shì）领先全国土地市场率先复苏。
近五年相（xiàng）比，2014年一线城市的土地成交量创五年新低，但（dàn）成交均价则是五年新高。
2014年，一线（xiàn）城市（shì）共推（tuī）出土地833宗，推出土（tǔ）地面积3665万平方米，同比减（jiǎn）少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面积3401万平方米，同比减少（shǎo）27%；楼面均价7705元/平方米，同比上涨 41%；平均溢价率为25%，但比2013年同期下降7个百分点；土地（dì）出让金为5068亿元，同比减少3%。
从地王地块来看，无论从总价还是单价地王项目，一线城市均排名榜首，其中，排名前10的单价地（dì）王全部出（chū）自（zì）北京和上海；排名前10的总价地王，一线城市共有7宗地块上榜。
4.土地制度向（xiàng）市场化倾斜长效机制改革起步。
在房地产市场供需关系逆（nì）转（zhuǎn）之时（shí），2014年，各地也适时调整房（fáng）地产调控政策，限购、限（xiàn）贷等行政调控手段逐（zhú）步退出（chū），且注重完善住房、土地、财（cái）税、金融等各方面政策，房地产市场长效机制起步。
与此同时，对（duì）房地产市场影响深入（rù）土地制度改革建设（shè）也同步完（wán）善，比（bǐ）如（rú）积极稳妥推进农村土地制度改革试点方案设（shè）计研究工作，进一步细化完善养老用地、铁路用（yòng）地等方面差别化的土（tǔ）地政策；出（chū）台《节（jiē）约集约（yuē）利用土地规（guī）定》、《不动（dòng）产登记暂行条例》等多项土地制度改革的顶层设计方（fāng）案。
基于2014年的土地市场的特点，21世纪宏观研究院（yuàn）认为，2015年，土地市场调控将趋于市（shì）场化（huà），行政干预将淡化，与此同时（shí），不同城市间的土（tǔ）地市场将继续分化，一线城市将（jiāng）仍被市场追捧，保持量（liàng）跌价涨。
二、2015年土地市场趋势预判（pàn）
1.不（bú）同城市土地市场继续分（fèn）化。
与 2013 年同期大规模土地投资相比，2014 年以来房企（qǐ）拿地节奏更显（xiǎn）谨慎，并将在2015年延续（xù），也因此（cǐ），从全国土地市场（chǎng）来看，低溢价成交地块（kuài）将（jiāng）依然是2015年的主流。
不（bú）过，不同城市土地市场仍（réng）将存在明显分化，一线及热（rè）点二线城（chéng）市（shì）优质地块将是房企（qǐ）必争之地；与此同时，部分城市由于此前土地供（gòng）应量较大，且产业和人口（kǒu）导入能力弱，土地消化时间较长（zhǎng），土（tǔ）地市场（chǎng）或将继续趋冷。
2.一线城市（shì）地价仍（réng）将处（chù）于量跌价涨的趋势。
在楼市存在明显分化的背景下，房企为避险纷纷回归一线城市，并在2014年年底制造出一波波土拍热潮。
21世纪宏观研究院认为，一线城市土（tǔ）地市场的热度或将（jiāng）在2015年持续，一（yī）方面（miàn），根据中央政策，将严控特大型城市新增建设用地，2015年一（yī）线城市的土地供应将持续（xù）紧缩，供应减少，但需求增加也将直接推涨地价；另一方面，在各项楼市新政叠加下，一线（xiàn）城（chéng）市楼市在全国率先复苏，也直接助推房企进一步回归一线城市的信心。
以北京为例，2015年北京土地市场开局良好，今年（nián）1月5日（rì）-7日三个（gè）交易日内（nèi），北京土地市场成交5宗土地，吸金179.3亿元，溢价率都处于（yú）高位，全月有望突破300亿元。21世纪宏观研（yán）究院认为，楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市（shì），特别是北京土地（dì）市场（chǎng）的新常态。
3.土地制度改革将（jiāng）在2015年全面起步。
2014年（nián）土地制度改革的多个顶（dǐng）层方案（àn）出台，2015年也将进（jìn）一步进（jìn）入改革方（fāng）案试点和实际（jì）落地（dì）阶段。
根据国土部（bù）的部署，在国土部（bù）上报中央的农村（cūn）土地制度改革试点方案获（huò）批后，按照改革方案设计，征地制度、集体经营性建设（shè）用地入（rù）市、宅基地制度等农村土地制度（dù）改革将持续重点推进。2015 年会选择若干试点进（jìn）行土（tǔ）地制度改革试验。
与此同时，土地（dì）出让制度改革也将（jiāng）进一步推进，比如继续探（tàn）索共有产权房用地的供应、管理和退出机（jī）制（zhì），调（diào）整不同用地供应结（jié）构（gòu），保持土（tǔ）地市场稳定；实行有针对性的（de）土地供应和出让政策，促进土地资源（yuán）合理配置和有效利用等。
存量土地再开发将成为破解城市建设用（yòng）地“瓶颈”的抓手，低效用地再开发和工矿废（fèi）弃地复垦也已（yǐ）经（jīng）纳入国家土地利用计（jì）划，今后也将扩大实施范围，从试点转为常规性工作等。
再加上《不动产登记暂行条（tiáo）例》的出台，2015年将是个（gè）省市实际推进不动产登记的过程，以土地为核心的不动产登记的（de）推进也将为未来农村土地产（chǎn）权制度改革、土地宏观调控，耕地保护等奠定基础。
基于此（cǐ）2014年土地市场（chǎng）的特点和2015年土地市场的趋势判断，21世纪宏观研究院认为，2015年楼市的主弦律仍是去（qù）库存，并逐渐软着路。
三、2015年楼市的（de）趋（qū）势（shì）分析
1.去库存仍将是2015年的主弦律，行业供过于求基本面未变，不过（guò），在2014年土地供应面积下降的背景下，2015年的供需缺（quē）口将收窄。
受益于房（fáng）地产行政政策的退出，货币政策的调整和房企营销策略，2014年底房地产市（shì）场需求（qiú）呈现抬头趋势，鉴于2014以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，2015年将进一步去库存，房价也将在2015年呈现先降后稳的（de）趋势。
与此同时（shí），在土地供应面（miàn）积下降的背景下，预计215年房地产投（tóu）资仍将在2015年持续下（xià）行，房地产投资增速（sù）以及新开工面（miàn）积也将同步下降。
2.楼市的分化将持续。
对于部分供过于（yú）求、存量较高的二三四线城市来说，一旦产业和人口导入无效，很难寻求足够的（de）需（xū）求入场，供需风（fēng）险也将凸显，以价换量将成为主旋律；另一方面，一线城市（shì）以（yǐ）及部（bù）分消化周期低、产业基础（chǔ）好，供求相对平衡的城市，楼市或将在2015年持续上涨（zhǎng）。楼市的分化格局也将（jiāng）在2015年进一步加深。
3.一线城市（shì）产品差异性将明显，房价或将有上行空间，顶（dǐng）级住宅市场的（de）竞争将更加激烈。
在房（fáng）企（qǐ）频频回归一线城市（shì）之下，高地价成为主流，如此也将决定一线城市的商品房产品结构将高端倾斜；与此同时，四大一（yī）线城市也率先呼应（yīng）中央的号召补（bǔ）位保障（zhàng）性住（zhù）房短板（bǎn）。高端商品房和保障房的产（chǎn）品结构将成为未来一线城市产品结构的主流。
2013年，一线城市（shì）频出地（dì）王，2014年年底，受益于楼市政策的调（diào）整，一线城市的楼市和土地市场也率先复苏，并在四季度后，屡（lǚ）现地王地块。这也决定了2015年将有多（duō）个地王项目（mù）扎堆入市，以北京为（wéi）例，经21世纪宏（hóng）观研究院不完全统计，2015年售价超过10万元的项目有近20个。
4.保障房与二手房挤占刚需市场，一手房成交结构趋向改（gǎi）善。
根据住建部（bù）公布的统计数据，2015年，住建部将开建700万套保障（zhàng）房。也就是说，“十二五”期间完成保障房（fáng）的任务将超过3600万套，覆盖城镇20%左右的住房需求。
与此同时，棚户区改造也在（zài）同步（bù）推进，随着保障房的不断入市，亦将在客（kè）观上挤（jǐ）占商（shāng）品住（zhù）宅的刚需市（shì）场份额。
另外，从二手房来看，中国的住房市场逐渐进入以存量房交易为主的阶段，其中四大一线城市二手房交易已经（jīng）超过新房，40个重点城市，二手房交易占（zhàn）新房交易的比例达到40%，如（rú）此也将进一步挤占刚需市场。
基于此，21世（shì）纪宏观研究院认为，2015年商品（pǐn）住宅市场将（jiāng）从此前（qián）的以（yǐ）刚需产品为主逐渐向改善产（chǎn）品倾斜（xié）。
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（来源于21世纪经济（jì）报道）
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