上海成(chéng)交量大幅下滑六成多、北(běi)京网签量创(chuàng)下4年来最低、海南各地楼盘售楼处门庭冷清……刚刚过去的国(guó)庆“黄金(jīn)周”,不少地区的房地产市场延续着9月(yuè)以来的“休假”状态。
“金九银十(shí)”过于平淡,此前的七八(bā)月份却迎来热销,楼市传统淡(dàn)旺季的循环被打乱。市场最新信息显示,多地银行正在酝酿提(tí)高房贷利(lì)率。人们困惑(huò),未来楼(lóu)市会延续“谷底徘徊”,还是“蓄势(shì)反弹”?
凉与热:楼市“淡旺季”循环被打乱
“看了一(yī)整天,真正(zhèng)有优惠的楼盘不多。”近期有买房(fáng)意向的肖莉,对刚(gāng)刚过去的上海“十一”房展会有些失望。统计显示,有200多家知名房企和中介机构亮相这次房展会,但有真正优惠的(de)项目不到30个,看房者观望氛围浓重。国庆前7天,上海新建商品住宅成交7.74万平方米,环比下滑66.62%。
中原地产研究部统计数据还显示,今年国庆长假(jiǎ)期间,北京新建商品住宅签约874套(tào),为近4年来同期最低网签量。全国54个城市在黄金周前7天合计签约约1.6万套,环比降幅为70%。而9月间,54个(gè)城市中有约半数城市成交量有不同程度下降。
传统的楼市旺季“金九(jiǔ)银十(shí)”缘何成(chéng)了“铁九铜十”?
专家分析认为,今(jīn)年一季度以(yǐ)后,受以价换量、信贷政策松动等因素影响,刚(gāng)性需(xū)求大量入市,使市场明显升温。数据显示,今年三季度主(zhǔ)要城市住宅成交量创下近三年新高。房企资金压力开始缓解,降价动(dòng)力随之减弱(ruò),反(fǎn)过来又影响了购房者的(de)购房意愿。
为(wéi)遏制可能出(chū)现的(de)升温态势,10月到来之前,住建部“适时”表示,将对执行调控(kòng)政(zhèng)策不力、放松调控政(zhèng)策造成房价(jià)过快上涨的(de)地区实行(háng)问责(zé)。此外,房产(chǎn)税(shuì)扩(kuò)容的预期也有所增强(qiáng)。
“这些政(zhèng)策面上的‘信号气球’,直接影响市场。”上海永庆房屋总经理陈史翎(líng)说(shuō),短期内房企难有涨价底(dǐ)气,而购房者(zhě)对市场的期望值也大大降(jiàng)低,短(duǎn)期内也难有明(míng)显起色,处于(yú)“谷底徘徊”阶段。
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起与(yǔ)伏:地市“躁动”会否助涨楼市预期(qī)
10月8日,万科在(zài)土地市场再度出手,通过招拍挂方式以6.5亿元斩获广东佛(fó)山一地块(kuài)。7月以来,万科明显加快“抢地(dì)”节奏,曾在6天内斥资68.9亿元,连拿四块地。
杭州市国土(tǔ)部门的出让公告则显示,10月杭州主城区将有18宗土地挂牌出让,其中住宅用地和(hé)商业用(yòng)地各有9宗。这是近两年来(lái)杭(háng)州单月最高土地出让量。
与楼市的不温不(bú)火迥然不同(tóng),近期土地市场的活跃态势十分明显。一份针对13个重点城市的统计显示,9月(yuè)土地市场的成交环比超过30%。从挂牌情况看,10月将继续新一轮(lún)的土地“盛宴”。
新一轮“抢地潮”缘何兴起?国土资源部相关数据显示:今年上半年全国住房用地供应计划落实4.72万公顷,不到年度(dù)计划三成,个别城市更是不到10%。不难理解,为缓解地(dì)方财力紧张(zhāng)、增加后市住宅供应,近期各(gè)地“扎堆”推地在情(qíng)理之中。同时(shí),一些实力较强的(de)开发商对楼市长远走势持(chí)乐观态度,趁低迷(mí)期(qī)逆市抄底。
虽然土地市场(chǎng)“有热度但没(méi)有(yǒu)过热”,短时间内不会过(guò)度反弹(dàn)。不(bú)过,也有(yǒu)业内(nèi)人士指出,土地的(de)回(huí)暖易转变为楼市反弹的“先声”,接下来(lái)应对个(gè)别高(gāo)价地块密切监控,防止个别“地王”冒头助涨楼市预期。
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涨与跌:收紧“房贷”增添房价走势新(xīn)变数
多家商业银行日前确认,将取消对首套房贷85折的(de)利率优惠;对二套房贷的利率也可能进一步上(shàng)浮。银行临近(jìn)年底的“紧贷”如期而至,对(duì)房价走势也将产生直接影响(xiǎng)。
9日(rì)公布的中国房地产指数系统百城(chéng)价(jià)格指数显示,9月(yuè)全国100个(gè)城市新建(jiàn)住宅平均价格为(wéi)8753元/平方米(mǐ),环比(bǐ)8月上涨0.17%。
中(zhōng)国房地产研究会副会(huì)长顾云昌等业内人士(shì)分析,在调控持续(xù)、房贷收紧、库(kù)存居(jū)高等因素综合影响下,四季度房(fáng)价不具备大幅反弹条(tiáo)件,“房价趋稳是大概率事件”。
历次调控经历表明,要根本遏制房价过快上涨态势、稳定市场预期、完善市场供应结构,其艰巨性可能超过许多人的想象,绝非能够“毕其功于一役(yì)”。
个别地方调控政策存在“明(míng)紧(jǐn)暗松”。有城市日前出(chū)台政策,明确“凡在我市购买商业、办公用房和首次(cì)购买住房的,根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续(xù)或居住证。”同策咨询研究中(zhōng)心总监张宏伟说,针对“金九银十”的清淡,不(bú)排除有个别地方对限(xiàn)购“局部放松”。
“场外因素”的影响不可忽视(shì)。上海易居房地产研究院副院长杨红旭提醒,8月份CPI抬头、美国新的量化宽松出笼、流动性扩张(zhāng)、国际大宗商品价格上(shàng)涨,这些因素都可能对房价带来助涨效应。
业内人士建议,应进一步稳定并完善房地产(chǎn)调控的长效机制,构建楼市平(píng)稳健康运行的“内生机制”,促使(shǐ)行业回归正常轨道(dào)。
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