土地（dì）市场持（chí）续升温 二线开发商举债买地

　　“十（shí）一”黄金周前后，国内土地市场骤然升温，万科、金融街（社区网 论坛 商铺）、富力、保利、龙湖（hú）、佳（jiā）兆业纷纷出手。沉寂了近两年的（de）土地市场（chǎng），拼杀撕咬（yǎo）的局面（miàn）再现。握有大量现金的巨头固然一掷千金，荷包羞涩的地产商同样也不甘寂寞。举债买地，成为不少中型地产商在这波“抢地季”抗衡之（zhī）路。然而在当下总体经济迷雾重重，房产销量再陷低（dī）谷之时，举债扩张的风险无疑也在倍增。

　　土地（dì）市场“高烧”不退

　　10月10日，报告称，自2010年12月，土地市场达到近5年最高点后，土地出让金开始（shǐ）进入波浪式下行通道，至今已经连续同比负增长长达一年。但9月十大典型城市土地出让金收（shōu）入为485亿元（yuán），虽然同比还是下降了两成，但环比增长（zhǎng）了近五成，出现了明显回升（shēng）。

　　节后土地市场依旧火热，节后第一天万科、佳兆业先后在佛山、南海竞得心仪地块，两天后，保利与其合作伙伴先后在上海、长（zhǎng）沙拿下两（liǎng）地今年最大规模的土地。预（yù）计节后土地市场的火（huǒ）热（rè）依然继续，因为地方（fāng）政府的“推地潮”还在延续，据悉佛山南海国（guó）土部门接下来还会推出13宗土地，杭州10月11日至19日，将有18宗地块密（mì）集挂牌，除此之外广州、天津都有（yǒu）密集的推地（dì）计划。

　　在这波抢地潮中，手握现金的地产巨头固然频频出手（shǒu），中报显示手（shǒu）头握有470亿元现金的万科率先出手，七八两月（yuè）拿地的金额就达到96亿元（yuán），9月更是6天内连续（xù）拿（ná）下4幅地块，拿地金额接近（jìn）69亿元。

　　其后招商、保利等实力雄厚的开发商各施其法。中报显示持有251.8亿（yì）元现金的保利地产采取强强合作的方法，节前，保利联合首开，以13.8亿元在北京（jīng）土地市场（chǎng）首有斩获；10月10日保（bǎo）利携手万科，以32.56亿元一举拿下长沙今（jīn）年最大规模地块——滨江B7地块；当（dāng）天下午，旗（qí）下保（bǎo）利建锦、信保（天津）股权投资基金联合（hé）体又以45亿元夺得上海徐汇区一商住地，成为2012年的上海总价最高地块。与保（bǎo）利竞争该地块的还包括华润、中海、绿地三家国企，经过数（shù）百轮的激烈竞（jìng）拍，最终折合楼板价高达27055元/平方米，溢价42.86%。

　　但这还不是近期溢（yì）价率最高的（de）竞拍，10月8日，万科、招商、雅居乐、佳兆业等十多家品牌开发商出（chū）现在佛山南海，在经历95轮厮（sī）杀后，佳兆业最终以近18亿（yì）元夺得3宗捆绑出让的商住用地，溢价率超过70%。

　　9月（yuè）融资10月买地

　　战胜万科、招商的佳兆业，并不能（néng）划为财大气粗一类，也不能与保利、首开等有着深厚政府背景的央企相比。据其未经（jīng）审核的中报数据显示（shì），截至2012年6月底（dǐ），该公司手（shǒu）头握有的现金及现金（jīn）等值项目不（bú）过34.57亿元，仅南海一块土地的出让金（jīn）已经（jīng）占了手头现金的52%。资料显示，该公司从6月开始频频出现在土地市场，从6月至今在土地市场（chǎng）就花了42.96亿（yì）元，远高于其手头握（wò）有的现（xiàn）金。

　　支持其扩张的无疑只有举债，佳兆（zhào）业凭借的是香港的融资平（píng）台。9月12日，佳（jiā）兆业（yè）发布公（gōng）告称，拟发（fā）行2017年到期（qī）的票据2.5亿美元，而为了（le）吸引投资者，佳兆业为此支付（fù）的年利率高达12.873%，为近期高息债（zhài）融资内地（dì）房企中最高。正是凭借这2.5亿美（měi）元的（de）优先票据，10月佳兆业在土地市场战胜几位手握（wò）巨资的地产大佬。

　　9月融资，10月买地的并非仅（jǐn）仅佳兆业一家，9月19日龙湖地产公告（gào）配股筹资（zī），筹资目标达30.89亿港元。一周（zhōu）后，龙湖地产通过激烈竞争，以14.7亿元夺下北京孙河乡住宅地。数据显示（shì），从8月（yuè）开始，内地房地产企业就频频在香港融资，路劲地产、金隅股份也在9月通过发债，分别在香港获得（dé）3.5亿美元及30亿元人民币。加上宣布发债但（dàn）没（méi）有明确（què）金额的花样年以及各类银行贷款，近期内地（dì）房企在香（xiāng）港（gǎng）的融资规模超过了400亿元。

　　中银（yín）（香港）投资的一位分析师（shī）表示（shì），八九月内地房企的融资潮与今年上半年（nián）的销售情（qíng）况密（mì）切相关，“去年内地（dì）房企也（yě）有募资冲（chōng）动，”该人士表示，但当时（shí）由于房产销售不景气，出现认购额不足而折戟。今年上半年由于业绩改（gǎi）善，也加剧了内地房（fáng）企的“资金渴求症”。

　　“还有一（yī）个重要的（de）原因是境外资金充裕。”亚银投（tóu）资的（de）首（shǒu）席分析师李大伟表示，国外特别是美国的三轮量化宽松政策（cè）出台，这些资金在实业领域又没有找到更好的投资机会，其中部（bù）分就会选择投资在新兴发展国家的（de）不动产领域，例如菲（fēi）律宾（bīn）等东南亚国家的不动产涨幅明显。“国内由于有资本管制（zhì），直接投资国内房产，资金出境有困难，不少会选（xuǎn）择购买内地房企的（de）高息债。”