开发商今年任（rèn）务已完成推盘无压（yā）力买卖双方再次陷入价格博弈———
金秋渐凉，火爆多（duō）月的楼市仿（fǎng）佛也随势进入“降温期”。在调控政策并未转向相关工程停（tíng）工等多重因素影响下（xià），综合亚豪（háo）机构、中原地产等多家机构统计，北京全市11月份老（lǎo）盘新盘的新货总量仅有22个，不但比不（bú）上九月份48个（gè）新盘的供应量，就连（lián）10月的34个也相去（qù）甚远。业内人士认为，在许多大型房企提（tí）前完（wán）成2012年销售任务的（de）前提下，新盘的供（gòng）应出（chū）现短缺，开发商开始涨价惜售。而买房人则被（bèi）迫陷入观（guān）望，期（qī）待房价能再次下跌。甚至有学者专家预言最佳购房季已经结束，楼市也再次出现买卖双方相互博弈的（de）情景。
刚需盘仍（réng）是成交主力
“开发商这次（cì）推（tuī）出的房源很快就都被订购了，我买时已经没有更多户型可选了，犹豫再三，还是挑了个二层100万左右的房子（zǐ）。”购房人吕先（xiān）生在10月初定下了首开熙悦山（shān）的一套两居室，在下决定前，销售人员带他来看已经贴满红标（biāo）的销控表，让他最终决定出手。
据了解，首开熙悦山作为长（zhǎng）阳（社区网 论坛 商铺）区域主打小户型的地铁盘，在今年初入市时（shí），就以13500元/平方米左右的（de）价格获得热（rè）销。如今二期推（tuī）出（chū）的产品（pǐn），成交价格已经逼近15000元/平方米，许多像吕先生一样的购房（fáng）人因为担心明（míng）年再涨，赶紧下定。
虽然个别项目（mù）成交不错，但楼市整体在金九（jiǔ）银十期间的表（biǎo）现仍让一些看好后市的分析机构落空。
根据亚豪机（jī）构统计数据显示，10月1-18日，北京商品住宅共实现成交4525套，成交面积46.4万平方米（mǐ），相（xiàng）较9月份同期，成交套数与面积分别下滑了23.6%、33.6%，成（chéng）交均（jun1）价为19965元/平方米（mǐ），也（yě）出现了小幅下滑。但考虑到十一长（zhǎng）假（jiǎ）的因素，与去（qù）年（nián）的十月份同期相比（bǐ），成交量还是出（chū）现了几近翻倍的增长。
尤其是低价位的（de）刚需盘，入市后（hòu）很多都实现了快销。根据中原机构的统计数据显示，十月上半月，天恒乐活（huó）城、首开熙悦（yuè）山、保利春（chūn）天里（lǐ）、金融街（社区网 论坛 商铺）融（róng）汇等刚需盘都实现了超过百套的成交量（liàng）。反而是充（chōng）当了涨价急先锋的改善盘，在金九银十期（qī）间，表现的乏善可陈（chén）。朝阳区某楼盘售楼处由于新加推后价格上涨了5000元/平方（fāng）米，显得有些（xiē）冷清，但该项目负（fù）责人则表示并不担心，“每周仍能有几套成交，意向客户更是能达到十组以上，基本符合之（zhī）前的预期（qī）。”
推盘节点已过11月仅22个项目有入（rù）市计划
金九银十的成交量虽然（rán）出现了明显下滑，但仍是开发（fā）商今年（nián）最重要的推盘节点，亚豪（háo）机构统计，9月份共有48个项目入市，达到今年月度供应的高峰，此外，十月份（fèn）前20天已经有（yǒu）11个（gè）项目入市，预计（jì）仍将有近20个楼盘在最后一周推新。因此，在进入寒冷的11月后，开（kāi）发商的主（zhǔ）力（lì）销（xiāo）售季已经结束，目前统计的有开盘计（jì）划的项目仅有22个。
亚豪机构副总经理任启鑫认为（wéi），一方面进入秋冬季节之后，受到自然环（huán）境以及自然景观（guān）的影响，许多项目重金打造的园林景观效果（guǒ）不（bú）佳，这一阶段楼盘入（rù）市意愿普遍降低；另一方面9、10月份的推盘旺季，导致新增供应量达到了15000多套（tào），大大丰富了目前市场中的存量；再加上像万科、保利、首（shǒu）开、首创等（děng）大型房企普遍完成了2012年度（dù）的销售计划，并不急于再推出（chū）新的房源（yuán）。而是希望将手中的（de）存货等明年开春（chūn）后推出。
这一系列的变化都导致11月份（fèn）的新盘（pán）数量大幅减少，22个新盘中，首次开盘的纯新盘更是（shì）只有7个，包括常楹公元、路劲世界（jiè）城（小区网 论坛（tán））、九章别墅、海悦公馆在内。另外还有像太阳公元、中国铁建·花语城、中粮万科紫云（yún）庭（tíng）在内的15个老项目后期准备开盘。
另外，中原机构也认为，除了传统季节性因素外，11月供应量的低落还有其他方面的原因，最重要的是十八大即将在11月初召开，一些开发企业主动或（huò）被动地（dì）避开这一时间段开盘。主（zhǔ）动的（de）是为了观望新一届政府对于（yú）房地产市场的态（tài）度以及未来宏（hóng）观调控的走向，而被动则是由于近期住建委开始控（kòng）制楼盘预售许（xǔ）可证的发放，部分原计（jì）划开盘的（de）项目（mù）或将不能如期取得预售许可证。
卖房不积（jī）极8成老项目涨价惜售
推盘数量的（de）减少或许有这样那样的原因，但在实际销售过程中，不少售楼处销售人（rén）员的卖房积极（jí）性明显降低也反映了部分开发商的心态。
“去售楼处看房，销售人员很多都坐在一起聊（liáo）天，看见有购房人才会（huì）走出来一个，轻描淡写地介绍两句，就又把我凉到沙盘边了。”最近在通州（社区网 论坛 商铺）和朝阳看房的（de）张女士向记者抱怨，有的销（xiāo）售甚至都懒得陪着看样板间，只是不停地说，“这期开的房源已经成交了多少多少（shǎo），再不买明年还（hái）得涨。”一副底气十（shí）足，根本不愁卖的姿态。
这也难（nán）怪，一些专家公开（kāi）表示（shì），最佳（jiā）买房季已经过去。事实上（shàng），与往年冲业绩不同，今年年底对于大部分开发商来说都没有沉重的业绩压力，因此对（duì）于加推新盘的（de）态度往往是“定价高悬，愿者上钩”。这个趋势在11月份仅有的22个新盘（pán）中更加（jiā）明显。
根据记者统计，在已公布开（kāi）盘价格的老项目后期中，有80%的楼盘定价出现上涨，其中部（bù）分（fèn）项目上涨幅度相比前期非常之大，例如太阳公元此次预计（jì）开盘价（jià）格为65000元/平方米，相比去年（nián）同期每平方（fāng）米上涨7000元，另外北苑（社区网 论坛 商铺）附近的中国（guó）铁建·花语城项目此次预计均（jun1）价为38000元/平方米（mǐ），比上次开盘时也上涨了20%，虽然该楼盘销售人员表示，此（cǐ）次计划推（tuī）出的是楼王级产品，但与北苑（yuàn）区域不足3万元的整体新盘均价相比，价格（gé）上涨幅度仍令人咋舌。
除去当月价格上涨之外，另外有部分（fèn）项目为前期（qī）屡次价格上调（diào），目前维（wéi）持在上调后的最（zuì）高价格水平（píng），例如鲁能7号院项目，2012年已实现三次，而价格也连续两（liǎng）次上调（diào），由最初的10900元/平方米（mǐ）涨至14000元/平（píng）方（fāng）米，目前仍（réng）维持在这一高位水平（píng）。
除老项目后期纷纷摆高姿态外，一贯以区域新低为目标的纯新盘项目，在11月（yuè）份也一改以往的（de）低调，纷纷将（jiāng）定价看齐区域最高价。例如朝阳区的常营（社区网 论（lùn）坛 商铺）区域，由于地铁6号线（xiàn）年底即将开通和龙湖长楹天街的热卖，区域纯新盘常楹公元也宣称定价将看齐区（qū）域最（zuì）高价的28000元/平方米（mǐ），只是会（huì）略低于于这一价格。而大兴区的海悦公馆（guǎn）项目目前（qián）报（bào）价为16000元/平方米，相比去年底该区域第一盘龙湖时代天街的价格已高出30%。
业（yè）内人（rén）士（shì）认为，虽（suī）然九（jiǔ）、十月份楼市新（xīn）增了（le）不少新盘项目，但其（qí）中有一半左右是中（zhōng）高端住宅或别（bié）墅类产品，而适合刚需与首次改善的房源供应并（bìng）不多（duō），这就为一些项目的开（kāi）盘涨价建立了基础。像常楹公元主打的（de）八九十平方米两居室在同区域只（zhī）有二手房才有类似的户（hù）型，临近的龙（lóng）湖长楹天街则是主力销售140平方米以上的大户型（xíng），这（zhè）就造成（chéng）了（le）区域内中小（xiǎo）户型盘仅此一家，定价的高（gāo）调也就（jiù）不难理解（jiě）了。
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