北京商住倒挂现逆转“住改商”悄然（rán）成（chéng）风

　　“这两年写字楼的租售情况特别好，2009年（nián）的时候，很多写字楼要空置半（bàn）年以上才能租出去，但是现在基本上（shàng）是‘一铺难求’，CBD（社区网 论坛 商铺）区域基本95%以上的写字楼（lóu）都已（yǐ）经出租。而已经购买写字楼的小业主大多用（yòng）于投资，除非等钱（qián）用，否则轻易绝不会出售。”北京建外SOHO一家房地产中（zhōng）介公司（sī）从业人员小李提起写字楼市场，有说不（bú）完的感慨。

　　已有6年多从（cóng）业经历的小李见证了近几年北京的写字楼市场的（de）起伏变迁（qiān）。他说（shuō），2007~2008年，住宅市场（chǎng）最热的时候，写字（zì）楼和（hé）住宅价格出现了“倒挂”现象，那时候（hòu），商业地（dì）产的中介不好做，如今，这一状况（kuàng）已经出现根本性的变化。

　　最直接体现是，小李和他的同事们每天都奔波在找写字楼、找房源（yuán）的过程中。“现在只要有公司搬（bān）出CBD，立马就有别的企业搬（bān）进补缺。所以如果有不错的而且价格合理的写字楼（lóu），客户都是直接带着定（dìng）金的去（qù）看房。”

　　市场的变化还体现在开发商的抉择上。“东四环（huán）外有一个商（shāng）业项目，原先打算做成（chéng）公寓（yù）产品出售，如今看到写字楼行情好，又从“住”改成“商”，定位为写字楼产品了。”一家房地（dì）产的公司内部人士透（tòu）露。

　　睿意德执行董事张家鹏说，在局部区域市场，这（zhè）种现（xiàn）象很普遍。如今，住宅地产与商用地产价格倒挂的局面正在逆转，而目前的一轮商业的地产热亦正是对2007、2008年商住倒挂的补涨。

　　从“商改住”到“住改商”

　　据了解，上述地产公（gōng）司人士所说的商业的（de）项目为住宅配套的项（xiàng）目，共（gòng）两栋商业用楼。知情人士透露，按（àn）照初始规划，其中一栋做成酒店式（shì）公寓产品，另一栋做成写字楼产品，写字楼（lóu）先行推向市场销（xiāo）售，然后根据消化情况，为公寓产品（pǐn）预留调整空间。开发商计划如果写字楼销售得好，另一栋楼也改将成写字楼销售。

　　事实上，“两手准（zhǔn）备”亦为开发商（shāng）最大的程度降低了市场风险，并获得不菲收益。在限购令（lìng）出台后的两年里，住（zhù）宅市场陷（xiàn）入持续低迷状（zhuàng）态，与之截然相反，写字楼、商铺（pù）等商用（yòng）物业的租售价持续上涨。

　　“我们目前销售均价36000元/平方米左右，最小户型面积200多平方米，总（zǒng）价约（yuē）在700万元以上。”该（gāi）项目销（xiāo）售（shòu）人员告诉记者，目前，两栋写字楼中的一栋已经整售出去（qù），而另一栋也不过剩下20来套房源。据其透露，在购买（mǎi）该项目的业主中，有（yǒu）50%以上为企业自用，其他则为小业（yè）主投资使用。

　　这一项目并非个案。在中介的从业人员小李（lǐ）看来，现（xiàn）在写字楼的投资回报率已高达7%~8%，15~20年即可回本，只要有成熟的商业配套（tào）和便捷的交通条件，写字楼产品并（bìng）不愁卖。

　　“之（zhī）前商住倒挂造成的一（yī）个问题是，大家对写字楼很警惕，不敢碰这个产品，现在写字（zì）楼供应减少，但需求并没减弱，所以市场再现‘住改商（shāng）’情况，甚至有很多商铺目（mù）前都想（xiǎng）改（gǎi）成写字楼出售。”张家（jiā）鹏表示，比如在CBD区域，有的商业项目目前也在商铺和写字楼之（zhī）间举棋不定，因为商铺产品在CBD所（suǒ）获得的租金可能不敌写字楼。

　　业内人士称，2003年、2004年（nián）的时候（hòu），写字楼的售价是住宅的1.5倍，商业的是（shì）住宅的（de）2倍以上，当时“住改商”颇为盛行。到了2007、2008年，住宅市场火爆起来，“商改住”盛行，这一轮的“住改商”正是对前几年的补涨。

　　近两年，北（běi）京的甲级写字楼租金的涨（zhǎng）幅有目共睹。根据戴德梁（liáng）行统计（jì）数据，北京写字楼租金在（zài）2012年（nián）第二季度较两年前相比上涨了85%，相比一年前也有46%的上涨。

　　根据近日多家地产的（de）研究机构发布的第三季度北京写（xiě）字楼市场报告，截（jié）至今年第三季度末，北京甲级写字楼租金环比增长2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上涨21.3%。尽管租户对高租金增长率的抵制心理愈加明显，但业主依旧继续（xù）上调租金。其中金融（róng）街（jiē）（社区网 论坛 商（shāng）铺）及CBD区域租金继续引领（lǐng）市场，分（fèn）别以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。